不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
女性
エリア

大阪府大阪市旭区
投稿日

2019/08/14
更新日

2024/12/28
［2回答］

1855 view

親のマンションが売れません

駅から10分、築17年のマンションで、マンションの前は公園だし、スーパーとドラックストアもあり、なかなか便利な環境なんですけど、
定借付マンションのためか、残債より赤字でしか査定が付きません。

また、父がローンを組んだ時は会社員だったのですが今は自営業のため、高金利の当時のローンから借り換えもできないと言っています。
毎月12万のローンを払うのは難しいため、仕方なく現在月2.3万の赤字で賃借人に入ってもらってますが、何のためにマンション購入したのかなと、、残念な現状です。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/28
収益物件としてマンションをお持ちなんですね。その前提で答えさせていただきます。
まず、利益とキャッシュフローを混同されています。
キャッシュフロー（家賃-返済額-諸経費）が毎月2，3万円の赤字ということですが、返済額は金利利息と元本の合計であるため、利益は家賃-利息-諸経費です。こういう計算になると、黒字に転換しませんか。元本返済額はその物件を時間をかけてゆっくり購入している分です。投資元本の一部になり、利回り計算でいうところの分母を構成する要素となります。
この利回りも赤である場合、保有する意味が全くありません。プラスであれば、何らかの形で利益として享受できるはずです。例えば、売却すれば益が出て回収できるなど。
この益と残債は直接関係ありません。益が出ていても、残債の返済が進んでいない場合は売却すらできない可能性があります。
以上のように、結構複雑なのが不動産投資なのです。
今回、お持ちの物件は定期借地権付きですから、期間の到来とともに更地にして返済する必要があります。資産価値はゼロになりますので、利益が最大化する時点で売却するのが正解です。つまりは売却した物件を買う人はババを引くことになります。なら、買いたい人は少ないでしょうね。早目のご決断をお勧めします。
私が回答します
脇保雄麻

株式会社ユー不動産コンサルタント
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2019/08/14
自営業だから住宅ローンが組めないと言う事はありません。ただ、安定的な収入のあるサラリーマンの方より審査は厳しくなってしまいますが、自営業の方でも住宅ローン組むこと出来ますし、借換も可能です。

しかしながら、ご相談者様の今の物件状況は、人に賃貸しているため住宅ではなくなっています。住宅ローンは、あくまでも住宅として自分が住む住まいとしてのローンということ。なので、住宅ローンとしての借換えは出来ないです。事業性ローン（不動産投資としてのローン）なら借換え可能性はあると思います。

参考までに自営業等の場合、安定的な収入があるかどうかを見るというところがポイントとなります。金融機関は基本的に決算書3期分見て一期でも赤字にしてると審査ベースにのせてくれなかったりします。赤字にしていても理由が明確で収益性があると判断されれば審査出してくれる金融機関もあります。

昔の高金利の住宅ローンであれば、今ならノンバンクでの金利の方が安いかもしれないですね。結構大変かも知れないでが、色々と当たってみたほうがいいかもしれないです。参考までに住宅ローン審査のポイントをまとめてありますのでご覧になってください。

住宅ローン審査のポイントはこちら