不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
50代
男性
エリア

長野県佐久市
投稿日

2026/03/05
更新日

2026/03/06
［2回答］

611 view

買い取り保証付き専任媒介契約について

買い取り保証付き専任媒介契約をしましたが、定期的な活動報告がないという理由だけで契約解除は出来るのでしょうか?
また、内覧した方で、価格交渉を検討しているという連絡が1日に不動産屋から連絡がありましたが、どうも信じられません。
この連絡が嘘だと証明されれば無条件で契約解除できますか？

私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/05
お気持ちお察しします。
今回の「買い取り保証」がある場合、業者が意図的に活動を停滞させて、業者にとって好条件での買い取りを目論んでいるのではないか、と疑いたくなるお気持ちもよく分かります。

ご質問いただいた「報告不足による解除」と「虚偽報告の可能性」について、媒介契約書の重要なポイントに沿って解説いたします。

1. 活動報告がないことによる契約解除
結論から申し上げますと、報告がないことを理由とした解除は十分に可能、と考えられます。

専任媒介契約の場合、不動産業者は「2週間に1回以上の活動報告」を売主へ行うことが宅地建物取引業法および契約書上の「宅地建物取引業者の義務等」として定められています。
ここで定める報告義務が契約通りに行われていないのであれば、不動産業者は明確な義務違反を犯していることになります。　この場合売主様は、「不動産業者が成約に向けての義務を果たしていない」と主張し、契約の解除を申し出ることが可能かと思います。

2. 「価格交渉の検討」という連絡が嘘だった場合
もし、内覧者の検討状況について虚偽の報告をしていたとすれば、それは “信義則に反する重大な違法行為” となります。
仮にその連絡が、売主様を揺さぶって価格を下げさせたり、強引に買い取り保証へ誘導したりするための「嘘」である、と証明された場合には、契約書に明記されている「契約の解除条項」における「正当な理由」に該当します。　この場合には仲介手数料の支払いや広告費の賠償などを一切負うことなく、無条件で解除できる可能性が極めて高い、と考えられます。

3. 今後の対策
嘘を証明するのは容易ではありませんが、まずは以下の行動をとることをご提案いたします。
・書面での詳細要求：「”検討中の方の具体的な希望価格や回答期限”などを、記録のためにメールで送ってください」と伝えてみましょう。
・義務違反の指摘：「これまで報告がなかった事実は、媒介契約書に記載された義務を果たしていない」と書面で指摘しましょう。

誠実な対応が見られない場合は、契約書の条項に基づいて正式に”媒介契約の解除” を通知して良いと思います。

また不当な引き止めにあった際など不動産業者に関する苦情窓口として以下をご紹介しておきます。
・長野県建設部建築住宅課　TEL 026-235-7339
・国土交通省関東地方整備局建政部建設産業第二課　TEL 048-601-3151
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/06
ご相談を拝見しました。

選任媒介契約を締結した場合、媒介業者は2週間に1回以上、売却活動の進捗（広告、問い合わせ、内見結果など）を売主に報告する義務があります。これを怠った場合、解約することが可能です。ただし、いきなり解約できるわけではなく是正を促しても改善されない場合であるとご理解ください。

そのため、まずは内見者が検討しているとの事実関係を確認すると同時に、報告義務の履行を促すのが先決です。

ですが、買取保証が付帯されているため、恣意的に販売活動を自粛している懸念はあります。事実関係を確認（報告された広告活動が実際に行われているかどうかなど）したうえで問題があると判断できるなら、義務違反を理由に契約解除を検討すべきでしょう。その際は、報告義務違反等の証拠を揃えたうえで、宅建協会や弁護士などの専門窓口に相談し、違約金等の不当な請求をされないよう備えておきましょう。

奥林洋樹さんに無料相談する