マンションの売り時

Question

15年ほど前に購入した大規模マンションを保有しております。駅から8分の表記で、当時不動産の底値と言われており、新築で78平米で3LDKのファミリータイプのものを格安で購入しました。

今、不動産バブルというのもあり購入価格よりも査定が上回っており、大体売買履歴を確認すると1.5倍の価値があるそうです。

これから更に価格が上がっていくのであれば
しばらく住み続けたいと思っております。しかし、マンションというものは集合住宅であるため一軒家と違って土地値がつかず、どんどん下がっていってしまうのではないかと懸念しています。建替問題が出てきたときに、住民の多くが売りに出すなどすると、価値も下がっていくのではないかとの心配もあります。

売り時について、どのように考えればいいかご教示のほどよろしくお願いいたします。

吉岡 祐樹(株式会社スクレバンク) · Accepted Answer

売り時については、現在のバブルのような不動産市場が続くかどうか、将来の修繕や建替えリスクを考慮するかがポイントです。
市場の動向や物件の老朽化リスクを見極め、ライフプランに合わせて最適な決断を下すことが重要です。
売却を真剣に考えるなら、今の高値を活かすことも賢明な選択肢かもしれません。

また、マンションを購入してから15年ということですので、感情的な愛着や生活の利便性もあるかと思います。
今後さらに価値が上がる可能性もありますが、反対に価値が下がるリスクもあります。
感情面と将来のライフプランをバランスよく考え、資産価値を優先するのか、生活の質を優先するのかを決めることが大切ではないでしょうか。

ご参考になれば幸いです。

祐川 貴広(株式会社ネクサスインベストメント) · Answer

初めまして。

相場が高騰する以前にご購入できたようでおめでとうございます。

ご存じの通り現在は不動産価格は15年前より大幅に高騰しておりますので、
今後さらに高騰を続ける可能性は考えられます。

ですが、不動産相場はあくまでも予想でしかないと言えますので、
先のことはなんとも申し上げられないのが実際のところです。

高騰を続けた不動産相場はここ数年は大きな変動はなく落ち着いてきておりますが、
マンションの特徴としては、経年劣化によって物件の価値は下落してしまいます。

一般的に鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年と定められておりますが、
それを超えてしまった場合、建物の価値は0円と評価されてしまい、
その物件は融資を受けづらくもなってしまいますので、
お引越しをお考えのタイミングが売り時とお考えいただくのもよろしいかと思われます。

お困りのことがございましたらいつでもご相談お待ちしております。

山下ひろき(ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）) · Answer

相談内容を拝見させて頂きました。

売却の正解なタイミングですが、将来の相場や経済情勢がわからない以上、残念ながらわかりません。
ただ、現在築15年程かと思いますが、それが築40年の建物になれば当然のように価格は下がります。
5年程の期間で考えるのであれば、現自宅が購入時よりも高く売却できる見込みがある以上、じっくりと待って現自宅から「引っ越したい！」と思えるような物件があればお買換えを検討するだけでも良いと思います。
売却の正解のタイミングは数年後に振り返った時にしかわかりませんので、後悔のないお買換え先の物件を見つけることが最善だと思います。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

既に大勢の方が回答されていますので、補足です。

不動産バブル、よく聞く言葉ですが、バブルにはいずれはじけてしまうという意味が包含されています。ですから売らせたい業者はよくバブルという単語を用います。印象操作という誘導技術です。しかし、失われた30年を経て、インフレ率が上がってきています。先進諸外国では概ね2%のインフレ率は妥当な水準とされており、それらの国々では不動産価格も上昇しております。

その一方で、マンションの場合、建物比率が大きいと経年劣化による減価が発生しますので、その2者のせめぎ合いが将来の査定価格となります。

個人的な予想ではありますが、円安やサプライチェーンからの中国の排除から、産業の国内回帰がいずれ顕著になってくると思われますので、景気の拡大が明確化すると見ています。そういう情勢ならば不動産価格の上昇も継続してもおかしくは無く、売り時は当面先延ばししても良いのではないかと思います。

福島(LIXIL不動産ショップ ERA福島) · Answer

相談内容拝見いたしました。

まずは、その当時にご購入を決断した自分を褒めましょう。このような考えができるのもその当時購入したからです。

売時は？　⇒　人それぞれにです。
生活環境の変化（子の手離れなど）により現在の専有面積78㎡のマンションから60㎡のマンションに住替えるなどであれば売却しても良い時期かと思います。（売却益も確保できる、使用しない空間に発生している費用をカットできる）


価格が上がるか下がるかについては何とも言い難いです。（上がり続けることはないと思います。多数の要因有）

マンションであろうが一軒家であろうが、場所の良し悪しで価格は決まります。

建替え問題についても余程のことがない限り話は進まないかと思います。（ちなみに大阪市内で旧耐震の緊急道路に面している物件については、建替え案・耐震補強の修繕案が出ていたかと思います。まあ特殊です。）

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