不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
男性
エリア

東京都中央区
投稿日

2019/03/25
更新日

2024/12/28
［2回答］

2022 view

都内の投資マンションを保有するか売却するか

現在、都内の区分マンションを一室所有しておりますが、持ち出しが毎月ある為、
このまま保有をし続けるべきか、売却を検討するべきか悩んでいる為、相談させて頂きたいと思いました。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/28
保有目的がかかれておられませんが、投資目的での所有化と存じます。賃料より返済額や管理費等の出費の方が多く、給与など他の収入から資金を投入しないと維持できない、という状態だとして回答させていただきます。

まず、マンション購入にかかるローンの返済が完了していないうちは、そのマンションのすべてがあなたのものというわけではありません。登記上はあなたのものですが、返済が滞れば競売にかかり他人の手に渡ります。ローンで不動産を購入するということは、ローン期間をかけてじっくりゆっくりと購入しているのです。つまりそのマンションの自分の本当の所有権がだんだん大きくなっていくのです。
しかし、そのマンションから得られる収益はすべてあなたのものです。ローン期間中だからといって、銀行は残債分に相当する収益を寄こせとは言いませんよね。
全部を所有していないにも関わらず、収益はすべてあなたが独占するというのが、レバレッジの効果です。
収益を独占している以上、費用も独占することになります。減価償却費、管理費、修繕積立金等です。あれ、元金の返済額は？と思われた方、鋭いです。
元金の返済額とは、そのマンションの購入費用そのものの一部です。投資元本の一部です。よって、毎月の収支にこの元本の返済分を含めて計算すると、投資の優劣を決めることができなくなります。利回りの基本形は、収支/元本ですので、分子ではなく分母に入れて計算すべきものです。
この結果が悪い場合、投資効果が薄いということになりますので、手放した方がいいと思われます。

一方、手出しがあるということは、キャッシュフローがマイナスということになります。キャッシュフロー自体は投資の優劣を決めるものではなく、投資が継続可能かどうかを判断すべき指標です。投資の優劣を決める利回りとは異なる概念ですので、注意が必要です。

このあたりの情報は、不動産投資本にはほとんど触れられていません。この分野が遅れている証拠でもあります。

話を戻して、継続か売却かについてですが、キャッシュフローがマイナスである以上、投資の効率性云々以前に売却せざるを得ない可能性が高いと思います。給与の一部を投入することで継続できるのなら、売らずに済むかもしれません。

では、どうして手出しが必要になったかですが、その多くがワンルームマンション投資であることが原因です。ワンルームマンション投資は、投資金額があまり大きくないため不動産投資では手軽に始められる分野ではありますが、その代わりに、不勉強な人が多い、割高、1室しかないため大数の法則が機能しない、など悪いことだらけです。

不動産投資を始めるなら、不動産投資本を最低１０冊、できれば５０冊ほど読み、どういった投資法があるか、どのように収益計算をするか、等理解したうえで、相場観を養うため１年は物件を購入しないなどの準備を整えたうえで、開始されたほうが良いと思います。
私が回答します
荒川竜介

ミカタ株式会社
- 30代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2019/03/25
今の物件を所有している目的に応じて、ご検討されるべきかと存じます。

多くは資産形成として所有されるため、個人的には不動産は長く所有するべきだと考えてます。ただし、それが原因で毎月の生活が苦しくなるのであれば本末転倒です。

現在、ある程度の現金が必要であれば売却された方がいいと思いますが（残債が少ない前提です）、そうでないのであれば出来る限り、所有の道を模索された方がいいと思います。

住宅ローンに視点を当てれば、借り換えという方法もあります。

ここ数年で不動産投資用ローンは1％程度下がっています。

そのため、借り換えを行うことで、キャッシュフローを改善することができるかもしれません。
また、繰り上げ返済をされるのも一つの方法です。

所有年数等により出来るか分かりませんが、確定申告の際の還付金を当てる方法が一般的です。

上記、一般的な回答にはなりますが、詳しくご相談したい場合は、イイタンコンシェルジュに登録されている
不動産担当者（エージェント）へ具体的にご相談されるのが良いかと存じます。