不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
女性
エリア

愛知県知多郡南知多町
投稿日

2026/04/23
更新日

2026/04/23
［1回答］

448 view

売却益がない場合でも、確定申告は必要ですか？

築古のマンションを売却しました。早く手放したかった為相場より安めで売却した為、取得費を差し引くと利益は0なのですが、
この場合も来年の確定申告は必要ですか？
リフォーム等で出費があったこともあり、逆に損益通算することもできるかもしれないのですが、確定申告すると税務署から何かしら指摘されるのでは？と懸念しています。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/23
ご相談ありがとうございます。

結論から言うと、売却益が出ていなくても、基本的には確定申告はしておいた方が良いです。

理由はシンプルで、不動産の売却は金額が大きい取引なので、税務署側も把握しているケースが多く、「申告していない＝問題なし」ではなく、「たまたま指摘されていないだけ」ということもあります。

ここは正直にお伝えすると、やらなくても何も言われないケースも現実にはあります。

ただ、それはあくまで結果論であって、大丈夫という話ではなく“運が良かっただけ”というのが実務的な感覚です。

今回のように、
・取得費を差し引いて利益が出ていない
・むしろリフォームなどで持ち出しがある

この場合、税金がかかる可能性は低いです。

むしろ条件によっては、
・損益通算（他の所得と相殺）
・繰越控除（翌年以降に損失を繰り越す）
こういった制度が使える可能性もあります。

ただし、これらは確定申告をしないと使えません。

あと、よくある誤解として「申告すると税務署に目をつけられるのでは？」という不安がありますが、実際は逆で、きちんと申告している人の方が後から問題になることは少ないです。

申告しないで後から指摘された場合の方が、
・説明が必要になる
・場合によってはペナルティがつく
といったリスクが出てきます。

なので、今回のケースであれば、「税金がかかるかどうか」ではなく、「やるべき手続きとして一度きちんと整理する」この考え方の方が安心だと思います。

金子の感覚としても、この手の話は「やらなくてもいけた」より、「ちゃんとやっておいて良かった」になることの方が圧倒的に多いです。

特に不動産は金額が大きい分、後からのズレが大きくなりやすいので、ここはシンプルに“やるべきことはやる”でいいと思います。

もし、
・取得費が不明確
・リフォーム費用をどこまで計上できるか分からない
・損益通算の対象になるのか知りたい
このあたりが曖昧であれば、一度税理士に確認するとより安心です。

難しい話に見えますが、整理してしまえばそこまで複雑ではないので、ここで一度きれいにしておくと、後々気持ちもすっきりすると思います。

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