不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
女性
エリア

福岡県北九州市小倉南区
投稿日

2026/04/28
更新日

2026/04/28
［1回答］

350 view

持家売却中の賃貸契約について

マンションの売却を検討しています。
居住したまま売り出すのではなく、
賃貸に移った後売却活動を開始したいと思っています。

そこで疑問に思ったのですが、
賃貸の入居審査の際、
よく1ヶ月分の家賃の36倍以上の年収が目安などと聞きますが、
住宅ローン返済中の場合は、
A：年収÷36-返済額＝家賃目安
B：年収÷36-(返済額+管理費+修繕積立金）＝家賃目安
どちらで考えるべきなのでしょうか？

ご回答いただけますと幸いです。
宜しくお願い申し上げます。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/28
ご質問の本質は「審査が通るか」よりも、二重支払いのリスクをどう見るかだと思います。
ここを外さなければ判断はシンプルになります。

■まず結論（考え方の軸）

ご提示のA・Bで言えば、考え方としてはBに近い発想です。
ただ、実務ではもう一歩踏み込んで、“ローン＋管理費＋修繕積立金＋新居の賃料（共益費込）”を全部足した状態で無理がないか

ここで判断します。

理由はシンプルで、その期間は完全に二重コストになるからです。

■「年収÷36」の考え方について

よく言われる「家賃＝年収の1/36」はあくまで目安ですが、個人的な実務感覚で言うと少し甘めです。

むしろ現実的には、年収の1/3以内（＝月額賃料）に収まるか

例えば年収360万円なら、月10万円前後。
このくらいの感覚の方が、生活としては無理が出にくいラインです。

■今回のケースで一番大事なポイント

正直ここです。

先に引っ越してから売るのはリスクがあるのか？

答えは、あります。

具体的には、

売れるまで→ ローン＋管理費＋修繕積立金＋家賃の二重支払い
想定より長引いた場合→ 資金がじわじわ削られる
焦って値下げ→ 売却条件が悪くなる

この流れは現場でもよく見ます。

■賃料と管理費・修繕費の考え方

ここも整理しておくと、

賃借人が払うのは→ 賃料＋管理費（共益費）
修繕積立金は→ 所有者負担（借主には直接関係なし）

ただし、実務上は管理費・修繕費も含めて“回収できる賃料設定”になっているか

ここを見ます。

つまり、借りる側としては「総支払額（家賃＋管理費）」で判断、貸す側としては「持ち出しが出ないか」で判断、という構造です。

■現実的な判断の仕方（ここが一番大事）

今回のケースでいうと、

●安全寄り
住みながら売却→ 売れてから引っ越し
→ 二重コストなし
●攻め（今回の検討）
先に賃貸へ引越し→ 売却スタート→ 二重コスト期間が発生

この違いです。

■少し現場っぽい話をすると

「空室の方が売りやすい」というのは事実としてあります。
ただそれ以上に、“売れるまでの資金耐久力”があるか

ここを見ないで動くと、途中で苦しくなります。

■まとめ
計算式でいうとBベースで考えるのが妥当
ただし本質は「二重支払いに耐えられるか」
年収基準は1/36より1/3以内の方が現実的
先に引っ越すなら売却期間の見込みと資金余力の確認が必須

数字の話に見えて、実は戦略の話です。
ここを整理してから動けば、後で「こんなはずじゃなかった」は避けられます。

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