住宅ローン審査で「副業収入」が認められず、希望額を借りられませんでした

Question

本業の年収だけでは希望額の住宅ローン審査が通らなかったため、副業収入（SNSの運用代行）も含めて審査を申し込んだのですが、「安定性がない」と言われ、結局副業収入は認められませんでした。

副業収入も毎月コンスタントに入ってきており、確定申告もしているのに、なぜ認められないのか納得がいきません。

奥田 哲央(不動産工房/株式会社グランクルー) · Accepted Answer

住宅ローン審査で副業収入が認められない理由はいくつか考えられます。

1. 収入の安定性
銀行は、収入が安定しているかを重視します。副業収入は本業に比べて変動しやすいと見なされることがあります。定期的な支払いがある場合でも、その収入の継続性や今後の見込みが重要視されます。

2. 収入の種類
一部の金融機関は、副業の種類やその収入の性質によって評価が異なることがあります。例えば、SNS運用代行のようなクリエイティブな仕事は、他の安定した収入源と比べて評価が低く見られがちです。

3. 書類の不足や情報の不明瞭さ
確定申告をしている場合でも、収入を証明する書類が不足していたり、過去の収入が一時的であった場合には、不安要素とされることがあります。

4. 金融機関の方針
各金融機関には独自の審査基準があります。そのため、ある銀行で通った収入が、別の銀行では評価されないこともあります。


解決策としては、以下を考えてみてはいかがでしょうか。

１．収入の証明を強化する
毎月の収入を示す銀行の取引明細書や契約書などを用意する。

２．継続的な収入の確保
副業収入の増加や安定性を示すため、他の案件を増やす。

３．異なる金融機関を検討する
他の金融機関に申し込むことで、異なる審査基準を利用する。

４．専門家に相談する
不動産業者やファイナンシャルプランナーに相談してアドバイスを受ける。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。

副業収入について確定申告をしているか否かを問わず、金融機関が重視するのは収入の安定性です。したがって、実績や継続性についてどのような評価するかは金融機関の判断次第です。

相談者様は、副業収入が毎月コンスタントに入ってきていることを具体的なエビデンス（収入明細、請求書など）を提出したうえで説明されたでしょか。副業収入の審査基準は金融機関によって異なりますから、今回申込んだ金融機関では認められなくても、別の金融機関では認められる可能性はありあります。

本件については、詳細なエビデンスを準備して他の金融機関に相談されることをお勧めします。

以上、お悩み解決の一助となれば幸いです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

銀行の資金は大半が預金です。定期でも1年を超える資金はわずかです。短期性の資金です。それを長めの運用を知る事で長期と短期の金利差を抜く事で利益を得ています。また、信用度の差を利用しても利益を得ています。

事業性の融資は、過去3年の決算書を提出して、5年の融資が得られるかどうかというのが普通です。つまり、事業を背景とした融資は、5年の期間リスクと信用リスクを取るのが精一杯です。

一方、住宅ローンは銀行にとって特殊な商品です。35年というのは長すぎるのです。そこで、銀行は事業ではなく人に注目します。サラリーマンであれば毎月一定額の収入がありますので、生活が成り立つ範囲であれば、貸しても良いだろうという判断です。給与などの労働債権は勤務先の会社にとっては優先して支払う対象ですから、事業性の融資より安全という事です。

以上のように長期の住宅ローンの融資判断の材料とするには、かなり長い期間利益が出る事を示す必要があります。
そのため、当該銀行にその事業の決済口座を持ち、どこからどれだけ入金があったかを数年に渡り実績を積めていれば、判断も違ってたのではないかと思います。

大橋 功季(リノベ不動産 代官山駅店) · Answer

副業が収入として認めてもらえるか？という点に関しては、他の方からもすでにご回答がある通りで私もほぼ同じ回答になるため回答は省略いたします。

問題は希望金額の融資が下りなかったということかと思います。

一般的に年収の7倍ぐらいを融資額とされる銀行が多いです。
一方で、銀行によっては10倍まで融資の承認が下りることがあります。
勿論、物件の評価や個人様の与信にもよりますので確約はできませんが、場合によっては10倍以上の承認を得たこともあります。

原則、銀行の担当者さんというのは、稟議が通せれば成績になるので、もちろん融資はしたいというスタンスです。
ただし担当者様としても、10倍を超すような融資となると、稟議で上司を説得する材料が必要です。

そのため、私たち不動産会社が間に入らせていただき、いかに銀行様に対する誠実なご説明を積み重ねることで解決を目指します。

どんな融資案件の時に10倍以上まで融資に積極的になってくれるかというのも、金融機関さんによって、融資の方針は全く違うので、案件による向き不向きがあります。

また、東京でお住まいの場合も、東京に支店のある九州の地銀さんが東京進出を背景に融資に積極的であったりすることもあります。

当社では全国約600-700の金融機関さんの中からご紹介できる融資のコンサルサービスの支援も受けています。
「当社は提携している銀行があるので、0.1%金利優遇されます」というだけではなく、まんべんなく全国の金融機関を紹介できることが不動産屋さんにも求められるようになっていると思います。
（結果的に金利も有利な銀行が紹介できたりしますし）

別の不動産屋さん経由で融資の相談はされてみるのも手かもしれません。

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住宅ローン審査で「副業収入」が認められず、希望額を借りられませんでした

大橋功季

リノベ不動産　代官山駅店

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産

奥田　哲央

不動産工房/株式会社グランクルー

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング

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