住宅ローンの繰り上げ返済について

Question

住宅ローンの繰り上げ返済を検討していますが、まとまったお金があるので、一括返済するか、一部繰り上げ返済を定期的に行うか迷っています。それぞれのメリット・デメリットや、私の状況でどちらが最適かアドバイスが欲しいです。
会社員、妻と子供2人の4人家族。
5年前に3,000万円の住宅ローンを35年返済、変動金利0.7%で借り入れ。
ボーナスや昇給分でコツコツ貯金し、現在500万円の貯蓄がある。
子供の教育費や将来の生活費も考えると、貯蓄はできるだけ残しておきたい気持ちもある。
ローンの残高は約2,500万円。

一括返済した場合、今後の生活に支障はないか？
一括返済した場合と一部繰り上げ返済を続けた場合、総返済額や返済期間はどう変わるのか？

岩下桂子(幸山FP事務所) · Accepted Answer

住宅ローンも借金なので早く返してしまいたいというお気持ちはよくわかります。
ただ、金利0.7％であるなら、現時点での繰り上げ返済はお勧めしません。

＞子供の教育費や将来の生活費も考えると、
＞貯蓄はできるだけ残しておきたい気持ちもある。

繰り上げ返済をして、預貯金が少ない状態ですと
キャッシュフローが悪化します。
今後のお子様の進学プランによっては
教育ローンや奨学金に頼ることにもなりかねません。

その金利は住宅ローンよりもはるかに高いです。
奨学金は本当に勉強したい人には良い制度ですが
子どもに社会人になる前から数百万の借金を負わせることになります。

結婚して子どもが生まれるので保障を持ちたいと思っても
十分な保険加入ができないというご相談もよくあります。

ご相談内容の情報で試算すると、利息の軽減額は100万円程度かと思われます。

現在の預貯金は不測突発的な備えの流動資金として残し、
今後の資産形成には投資も含めることを強くお勧めします。
投資は「した方がよい」ではなく「しなければならない」時代です。
ぜひ非課税制度の新NISAを活用しましょう。
銘柄選択さえ間違えなければ、5～７％の運用成果を見込めます。
ただし、相場には波がありますので、お金の必要な時期が確定している
教育資金を投資のみで運用するのは避けた方がよいです。

長期・分散・つみたて、で資産形成に励みましょう。

バランスシートという言葉を耳にしたことがあると思いますが
家庭の資産もこのバランスシート（資産と借金と正味の財産）の推移を意識して
考えた方がよいです。

借金を減らすことが、必ずしも良いとは限りません。
物件の現在の市場価値によっても判断は変わります。

まずは今後のライフプランとキャッシュフローの確認をして
判断することをお勧めします。

脇保雄麻(株式会社ユー不動産コンサルタント) · Answer

しっかり考えられておりますね。まずは、前提として将来的に必要になるであろう資金を想定して、一括返済のパターンと一部繰り上げ返済のパータンをいくつか出してみて比較してみるのがおすすめです。その前提でそれぞれのメリット・デメリットを簡単に説明しておきます。
【一括返済の場合】
（メリット）
１：残存期間分の金利支払いが無くなる。
２：ローン支払いが無くなるため精神的な負担が楽になる
３：将来的な金利変動による返済額等を気にしなくてよくなる
（デメリット）
１：ローン控除が無くなってしまう
２：急に大きな資金が必要な場合に対処しきれなくなる
【一部繰り上げ返済の場合】
（メリット）
１：繰り上げ返済した金額に応じて金利負担分が減る
２：余裕資金を残しておくことでいざというときの資金が確保できる
（デメリット）
１：金利変動リスクを考える必要がある
２：都度シュミレーションしながら繰り上げ返済額を考える必要がある
（まとめ）
個人的な意見としては、住宅ローン控除を受けているのであれば控除期間は一括返済せずに控除を受けておいた方がいいのかなと思います。ローン返済のシュミレーションもいくつか出して比較するのも良いと思います。例えば、変動金利0.7％で返済まで続くとは限りませんよね？仮に３０００万円で0.7％での金利負担分が約３７０万円です。仮に１０年後に１％金利上昇して1.7％になった場合のトータルの金利負担分は約６４０万円です。その差約２７０万円あります。そのように将来的なリスク等を考えながらシュミレーションをいくつか出して比較検討されることをお勧めします。
ローン電卓をお持ちでなくても分かりやすくシュミレーションできる便利なサイトを教えておきます。
こちら
参考にしてみてください。
また、お子様の教育費等も考えながら将来的に必要になってくる資金をシュミレーションしておいた方がいいです。ご相談者様の将来的なライフプランはご家族とよく話し合われながら、どのくらいのリスクが取れるかということも考えながらシュミレーションしていくべきです。ローン返済のシュミレーションだけでなく給料が上がっていく前提であったりボーナスもらえる前提で将来設計を考えるのではなく、いろいろなパターンで考えてみてください。物価上昇の話をするとわけわからなくなると思いますが、入ってくる収入に対して支出が一定であるということは考えられないので。
以上
ご参考まで

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岩下桂子

幸山FP事務所

脇保雄麻

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