不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
60代
男性
エリア

愛知県西尾市
投稿日

2025/02/01
更新日

2025/02/01
［1回答］

676 view

リバース60とは？基本的な仕組みから活用方法を教えてください。

現在60歳で、自宅を売却し、新しくマンション購入することを検討しています。

老後の生活資金を確保しながら、住宅ローンを組むために「リバース60」という制度があると知りました。
定年退職しており、年金収入（夫婦合わせて月20万円程度）のみのため、
一般的な住宅ローンの審査が難しいと思い、この制度の活用を考えています。

・リバース60の基本的な仕組み
・融資を受ける際の審査基準
・相続時に子どもへどのような影響があるのか？
・デメリット

など、教えてください。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/01
リ・バース60ですね。
住宅ローンは購入代金を分割して支払いますので、時間をかけてゆっくりお家を買う仕組みです。支払いが終わって初めてそのお家は購入者の実質的な所有物となります。支払いが終わるまでは借りているお金が残っていますので、利息を支払い続けなければなりません。
一方、リ・バース60は、債務者が死亡時には残債はまるまる残っていますので、物件を売って返すか、預金や他からの借金などで一括返済する必要があります。つまり、リ・バース60は家を所有することを目的としていないのです。家を利用することのみに特化した商品ということですね。
家を利用すると言えば、賃貸住宅と同じですので、比較してみるといいでしょう。

住宅ローンは、物件の価値よりも人の信用度の方がウェイトが高いのです。金融機関はその人の将来性に賭けている形です。
一方、リ・バース60の対象は高年齢ですから将来に賭けることができません。よって、物件の価値重視になります。もともと物件の評価額の50％から60％（長期優良住宅だと+５ポイント）しか融資がおりません。差の50％から40％というのは、家の減価分と信用リスク分です。

債務者が死亡された時点で融資額を返済しなくてはいけませんので、その物件を売却するか他の資産で返済しなくてはいけません。売却額で完済できればいいのですが、完済できない場合は相続人が支払う必要があります。
住宅ローンが残ったまま相続する場合もありますが、大抵は返済が進んでいますので残債は減っていますが、リ・バース60の場合は毎月の返済分に元本部分の返済は含まれていませんので、融資額がそのまま残っています。
トータルでマイナスであれば相続放棄ということも考えられますが、プラスマイナスある場合は、どのように処分するか、正式な遺言でキッチリ決めておかないともめ事の種になってしまうかもしれません。
相続人に債務が残らないノンリコース型もありますが（米国では普通の住宅ローンもノンリコース型が一般的なので、住宅ローン破産が少ない）、融資額に影響が出るでしょう（相続人にリスクを負わさないので融資額で調整する）。

主なデメリットは金利の高さでしょう。取扱い金融機関によって異なりますが、ローン基準金利+アルファで設定しているところが多いです。住宅ローンの場合は、優遇金利が付与され、短期プライムレート近くまで金利が下がりますが、リ・バース60では逆に上がります。
また、融資額についても、住宅ローンでは現在の価格を基準に掛け目をかけて計算されますが、リ・バース60では死亡時に返済をしてもらうという性格上、将来の価格をもとに計算することになります。住宅は古くなれば減価しますので、融資限度額は小さくならざるを得ません。
また、調達資金は使用用途が限られます。自由に使える資金ではないので、旅行に行ったりすることには使えません。

しかし、高齢になるとなかなか住宅ローンは貸してくれませんので、本来住宅ローンとは比較すべきものではありません。フリーローン等との比較であれば、調達額、金利、期間いずれもリ・バース60の方が優れています。