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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    埼玉県さいたま市桜区
  • 投稿日
    2025/03/08
  • 更新日
    2025/03/09
  • ［3回答］

314 view

フラット35はどんな仕組みですか？ニュースでは2カ月連続上昇と出てきて不安です。

現在、マイホームの購入を考えています。
共働きで世帯年収は約900万円。
妻がフリーランスですが、それなりに収入があるのでペアローンで
検討しているのですが、フラット35はどうでしょうか。

初めてのことばかりで、住宅ローンの仕組みや審査の基準など
分からないことが多く、初心者でも分かりやすいように教えていただけると幸いです。

  • 私が回答します

    森本　慎也

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/09

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    （他の方を批判するわけではありませんが、ご相談者様の内容を元に回答させていただきます。）



    住宅ローンは初めてだとわかりにくい部分も多いですよね！

    フラット35とペアローンについて、シンプルに、そしてわかりやすくご説明しますので、ぜひ参考にしてください。


    1. フラット35とは？

    フラット35は、民間の銀行と住宅金融支援機構が一緒に提供している住宅ローンの一種です。
    金利がずっと変わらない「固定金利」が特徴で、「将来、金利が上がったらどうしよう」という心配を減らせるローンです。


    フラット35の良いところ

    ①金利がずっと固定です。
    ②市場の金利が上がっても毎月の支払額が変わりません。
    ③保証料や繰り上げ返済の手数料がかかりません。
    ④審査が比較的やさしめ。自営業やフリーランスの方でも利用しやすいです。
    ⑤団体信用生命保険（団信）が任意。加入しなくても借りられます。


    気になる点
    ①変動金利に比べると金利がやや高め。特に短期間で返す場合には割高に感じることも。
    ②団信が任意なので、もし加入しない場合は別に生命保険で備える必要があります。


    2. フラット35でペアローンは組める？
    フラット35では、フリーランスの奥様と一緒にローンを組むことも可能です。
    ただし、厳密に言うと「ペアローン」ではなく「収入合算」という形になります。

    収入合算って？
    夫婦で別々にローンを借りるのではなく、2人の年収を合算して1つのローンとして審査を受ける方法です。

    例えば、ご主人の年収が600万円、奥様の年収が300万円なら、合計900万円として計算されます。
    これによって、借りられる金額を増やせるのがメリットです。


    3. フラット35の審査はどうやって決まる？
    フラット35の審査は、主に次の3つのポイントで判断されます。

    ①年収に対する返済負担率
    年収のうち、どのくらいをローン返済に使えるかをチェックします。
    たとえば、世帯年収900万円の場合、年間の返済額の上限は約360万円（年収の40％程度）。
    ですが、そこまで借りると日々の生活がかなり厳しいので、20%程度に抑えれると良い感じです！

    ②自己資金（頭金）の有無
    頭金があると有利です。特に物件価格の10％以上の頭金があれば、金利が少し安くなる特典もあります。

    ③信用情報や他の借入れ
    カードローンや車のローンなどがあると、審査に影響することがあります。
    他の借入れが少ない方が安心です。


    フリーランスの方への注意点
    奥様がフリーランスの場合、過去3年分の確定申告の所得で審査されます。
    最近独立したばかりだと「収入が安定していない」と判断される可能性があるので、タイミングに気をつけましょう。


    4. フラット35を選ぶべき？他の選択肢は？

    ◎フラット35がおすすめな方
    ・長期の固定金利で安心感を重視したい方。
    ・フリーランスなど収入が変動する可能性がある方。
    ・変動金利のリスクを避けたい方。


    ◎フラット35が合わないかもしれない方
    ・できるだけ低い金利で借りたい方（変動金利の方が金利は低いです）
    ・短期間でローンを返し終わる予定の方。変動金利の方がお得になる場合も。



    おさらい

    フラット35は固定金利で安定感があり、フリーランスの方でも使いやすいローンです。
    ペアローンではなく「収入合算」で申し込む形になります。
    フリーランスの場合は確定申告の所得が審査の鍵になります。


    これからすること
    ①借入可能額を試算してみる。銀行やフラット35の公式サイトでシミュレーションができます。
    ②銀行に事前審査を申し込む。仮審査を通すと具体的な借入額がわかります。


    「フラット35のメリットやデメリットをもっと詳しく知りたい」
    「どの銀行がいいか具体的に教えてほしい」といったご質問があれば、いつでもお気軽にご相談ください。


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  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/08

    銀行や信用金庫などは預金を集めそれを原資として企業や個人に貸し付けてることで利益を上げる収益モデルです。そのため、預金の構成（普通預金が主体なため）により短期金利連動型商品が中心となります。固定金利を望まれる顧客に対しては、金利スワップという取引を内部的に行いリスクの低減を図る必要がありますので、コストがかかってくることになります（その金融機関の信用力で金利スワップのコストが変わります。ですから固定で借りる場合は高格付け機関で借りた方が有利）。
    一方、フラット35は、住宅金融支援機構という国の組織が、住宅金融市場に安定的な資金供給をすることを目的としています。資金源は貸付債権を背景とした債券（長期の固定利付債）を発行しています。その資金を各地の金融機関等を窓口として住宅購入者に貸付を行っています。長期の固定金利で調達を行っているため、金利変動の無い固定型での融資ができるようになっています。

    ただ、金利は期間によって異なります。明日返すというのと、5年後に返すというのでは貸す方にとってリスクが異なるというのは簡単に理解できると思います。つまり、基本的に長期の金利の方が高いのです。
    つまり、長期固定のフラット35の金利は高く、変動型住宅ローンの金利は低い、という構造になります。しかし、時間が経過して短期金利が上昇した場合、フラット35の場合は契約時の金利が維持される（住宅金融支援機構も長期固定で調達しているので損失は出ない）のに対し、変動型の場合は金利が上昇します。場合によっては当初の固定型を上回ることもあるでしょう。
    一部金融機関では、急激な金利上昇が生じた場合、その上げ幅を抑える仕組みを設けている場合がありますが、その分後からキッチリ回収されますので、単なる時間稼ぎにしかなりません。

    つまり、将来金利が上昇するとお考えの場合にはフラット35が得策となります。しかし、上昇するにしても一時的あるいは低水準にとどまるとお考えの場合には変動型を選ばれるというのが得策になります。
    今の環境でフラット35は十分検討対象になりうると思います。

  • 私が回答します

    黒田ゆう

    東京アセット・パートナーズ株式会社

    • 東京都
    • 女性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/08

    はじめまして。わかる範囲でお答えさせてください。

    まず、住宅ローンというのは、「国民の生活基盤としての住宅」を保有させることで「国民生活を安定させる」という国の政策によって金利が低く抑えられている特別なローンです。
    そのため、「住宅ローンは1人1本」という基本があります。（セカンドハウスローンとかもありますが、今は関係ないので横に置いておきます）
    そして、「フラット35」というのは「住宅金融支援機構」という独立行政法人が行っている住宅ローンの商品名で、大きな特徴は「金利が35年間固定」であるということです。（当初5年優遇とか、こちらも細かい例外はありますが）

    また、住宅ローンは、「返済原資が債務者（お金を借りる人）の給与」であることから、その人の「信用」を審査して「貸出可能額」「金利優遇幅」が決まります。大手企業にお勤めの方や官公庁にお勤めの方が住宅ローンを借りやすい、と言われるのは、そういう方々は「信用」＝「返済不能に陥る可能性が低い」と思われるからです。（物件の担保評価もあります）

    そして、民間金融機関が貸し出している「住宅ローン」はそれぞれの金融機関の審査基準があり、その審査基準は多くの場合非公開です。
    「フラット35」は、その点、フリーランスの方や経営者の方、パートタイムの方や転職したばかりの方など、わかりやすい「信用」の弱い方にも門戸を広げて貸し出しています。

    フラット35は専門の取次事業者さんもいらっしゃいますが、民間の金融機関（メガバンクや信用金庫など）も取次をしてくれますので、ご相談に行かれて、どの住宅ローンが最もＦＩＴするかをご検討されると良いかと思います。
    （金融機関は、大きいほうからどこにでもある「メガバンク」、実店舗を持たない「ネットバンク」、地域に根差した「地方銀行」、もっと小さなエリアで地域密着の「信用金庫」等があります。信用金庫さんなどは、地域金融なのできめ細かな対応をしてくれます）

    最後に金利について。
    大きくは変動金利か固定金利か、という選択です。フラット35は最初に申し上げた通り固定金利しかありません。借りたときの適用金利で固定されますので、これからどんどん上がっていくと思うのなら、フラット35をご選択するのもアリだと思います。
    そもそも、金利は変動するものです。その観点を持って、ご選択されるとよろしいかと存じます。

    ご参考になれば幸いです。

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