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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    埼玉県飯能市
  • 投稿日
    2025/03/25
  • 更新日
    2025/03/25
  • ［2回答］

255 view

買い先行での住み替えの住宅ローンについて教えてください。

現在、分譲マンションに住んでおり、家族構成は夫婦＋小学生の子ども2人です。
手狭になってきたこともあり、戸建てへの住み替えを検討しています。

住宅ローン残債が約1,500万円あり、住宅ローン控除も利用中で、
あと2年ほど控除期間が残っています。
また、新居の購入予算は4,500万円程度で、
エリアは現在と同じ学区内を希望しています。

今は買い先行での住み替えを検討しています。
というのも、子どもの転校を避けるため、
先に新居へ引っ越してから今の家を売却したいのですが、
その場合、住宅ローンを二重に組むことになりますか？
あるいはつなぎ融資などでしょうか。

現住所の住宅ローン控除の適用はなくなってしまいますか？

  • 私が回答します

    大橋 功季

    リノベ不動産　代官山駅店

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/25

    新しいライフスタイルに合わせての住み替えなのですね！
    私も就職して実家を出てから何度も住替えや引っ越しをしており、すでに引っ越しは12回も経験しています。

    ちなみにエリアにもよるので一概には言えないのですが、
    マンションをご売却　→　一戸建てへのお引越し
    このパターンは私もよくおススメさせていただいております。
    と申しますのも・・・、
    ご存じの通り、マンション価格の高騰はじわじわと継続している状況ですが、
    一方で、実は一戸建ての物件というのは、マンションと比較するとそこまで値上がりしているとは言えません。
    耐用年数の差により、マンションの場合は再販もしやすく、より投機的な要素にも活用できるという観点もあるからかと思います。

    いずれにしてもマンションをご売却して、新たなお住まいをご購入される場合、
    購入する物件がマンションだと、購入物件も値上がりしてしまっているので買い替えの選択肢が狭くなってしまいます。
    一方で、一戸建ての場合はそこまで値上がりしていないことも多く、経済合理性もあるご判断かと思います。

    さて、話がそれてしまって恐れ入ります。
    ご質問をいただいた住宅ローンについてですが、いくつかに分けてご回答いたします。

    ■買い先行の場合の住宅ローンについて
    通常、住宅ローンはご収入に占める返済額を返済比率といい、金融機関によって返済比率は指標化されており、比率の範囲内での住宅ローンの融資が承認されるという建付けになっています。
    ところが、購入先行の住み替えの場合は、特例的に返済比率を個別で判断してくれるという銀行さんがあります。（増えてきました！）
    もちろん実際にご融資を受ける側からすると二重のローンになるので、その期間は極力短期間にしておかないと負担になってしまうという側面があります。
    ですが、仮住まいへのお引越しを伴わないので非常に人気のある融資です。
    ちなみにこの買い先行の住宅ローン融資ですが、是非気を付けていただきたい点があります。
    それは金融機関によって異なりますが、売却までの期間の定めがあります。
    ある銀行は「6ヶ月以内には必ず売却してください」
    ある銀行は「1年以内には必ず売却してください」という定めがあります。
    売れないとどうなるのか？
    非常にシビアですが、原則、融資を引き揚げられてしまいます。
    つまに何に気を付ける必要があるかなのですが、通常の売却の戦略とは少し戦略を変える必要があります。
    一般的には、初めの3ヶ月は少しチャレンジ価格で販売を開始して、その反響状況に応じて価格をコントロールしていくなどですが、
    そのあたりの匙加減が変わってきます。
    購入する人も住宅ローンを使うことが大半だと思いますので、結果として購入者が本審査に落ちてしまった・・・、などは致命的です。
    そのため割と初めから市場価格にジャストフィットした価格感でスタートする必要があります。
    この匙加減を間違えると、金融機関と約束した売却期日ぎりぎりになって、無駄な必要以上の物件の値引きをしてしまうことになってしまうのです。
    これは一番、回避しなければいけない事象です。
    当社ではこの買い先行の住宅ローンについて売却の期日がない金融機関さんをご紹介できるようになりました。
    他社ではあまり聞かないのですが、もしお力になれるようであればお申し付けください。
    不動産担保ローンとかではなく、普通の住宅ローンです、金利も一般的な範囲内です！
    期日の縛りがないというのは、期日が迫ったときに悲しい値引きにつながらないので安心だと思います。

    ■住宅ローン控除をまた使えるか？
    住宅ローン控除は住宅の購入時毎に使えますので、現在お住まいの物件の住宅ローン控除をやめて、
    新しく購入した物件で新たに確定申告をしたうえでご利用することができると思います。
    （適合条件に合致していれば、というのは説明を省略します）

    ■そもそも住宅ローン控除を使うべきか？
    ちなみに仮に今のお住まいを売却したことにより利益が出た場合ですが・・・、
    新しく購入された物件で住宅ローン控除は使わないほうがお得というケースの方が多いです。
    居住用の物件を売却した場合、利益に対して3000万円まで控除できるという仕組みがあります。
    例えば、3000万円で購入していて、5000万円で売却できたら、利益の2000万円に対して通常は税金がかかりますが、
    3000万円の利益まで控除できるので無税ということになります。
    通常ですと10年以上居住されているようなので利益に対する約14%の280万円が節税されます。
    （減価償却や諸経費等、一旦、説明をわかりやすく省略しています）
    このお得感は住宅ローン減税の上限を上回るケースが多いです。
    そして、この3000万円の控除を利用すると、新しいお住まいの住宅ローン控除は使えません、どちらかしか使えません。
    仮に節税額が同額だとしても、仮に10年かけてもらえる280万円と、今すぐもらえる280万円だったら、断然今すぐそのお金はもらった方が良いです。
    （現在価値という言い方をします）

    大切なポイントは居住している物件を売却した点という点です。

    住み替えも気を付けるべき点さえ明確に押さえておけば安心だと思います。
    学区内でのお引越しは物件数も限られてくるので、気に入った物件があったら、是非とも決めてしまいたいですね！
    心から応援しております。

  • 私が回答します

    奥田　哲央

    不動産工房/株式会社グランクルー

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/25

    「買い先行での住み替え」についてのご質問にお答えいたします。以下の点を踏まえて、順を追ってご説明いたします。

    1. 住宅ローンの二重契約について
    買い先行での住み替え
    →現状の住宅ローンを残したまま、新居の購入を進める場合、基本的には新たに住宅ローンを組むことになります。この場合、現在のお住まいを売却する前に新しいローンが必要となるため、二重ローンの状態になります。

    つなぎ融資の利用
    →二重ローンを避けるために、金融機関からつなぎ融資を利用することが一般的です。つなぎ融資は、売却前に新居を購入するための資金を一時的に借りる制度で、売却後にその資金で返済します。


    2. 住宅ローン控除について
    現住所の住宅ローン控除
    →新しい住宅ローンを借りることにより、現住所の住宅ローン控除は、新居に移るタイミングで適用されなくなります。税務署に対して変更手続きが必要です。

    新居の住宅ローン控除
    →新しい住宅を購入し、そこに住み始めたタイミングで、改めて新居の住宅ローン控除が適用されます。この際、引き続き控除を受けられますので、現住所での控除が終了した後、スムーズに新居で控除を受けられるように、税務署に届け出を行いましょう。


    3. 住み替えの際の注意点
    売却前のローン返済計画
    →買い先行で住み替えを行う場合、売却のタイミングと新居の引渡し日をしっかりと調整する必要があります。引越しが終わるまでに売却を完了し、二重ローンの負担を最小限に抑えるよう心掛けましょう。

    売却と購入のタイミング
    →新居の購入契約前に、現在の物件の売却契約を結んでおくことも重要です。売却が決まってからの購入が理想的ですが、売却契約から引渡しまでの期間調整が難しいこともあるため、金融機関とよく相談してスケジュールを立てることが大切です。


    4. まとめ
    二重ローンの可能性
    →買い先行で住み替えをする場合、現住宅ローンの返済が続く中で新たにローンを組むため、二重ローンとなる可能性があります。つなぎ融資を検討することも選択肢の一つです。

    住宅ローン控除の適用
    →現住所の住宅ローン控除は新居に移るタイミングで終了し、新居に対して新たに住宅ローン控除が適用されます。

    売却・購入の調整
    →売却と購入のタイミングをよく調整し、必要に応じて金融機関と連携を取りながら進めることが大切です。


    住み替えは大きな決断ですが、しっかりと計画を立てて進めることで、スムーズに新しい生活を始めることができます。
    お悩み解決の一助になれば幸いです。

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