不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
男性
エリア

大阪府堺市北区
投稿日

2024/11/06
更新日

2024/11/06
［1回答］

227 view

住宅ローン控除について

現在新築戸建てを、変動金利で住宅ローンの資金計画を立てているものです。そして、住宅ローン控除で戻ってきた金額を、ローンの繰上げ返済にあてたいと考えています。ただ、どのタイミングで繰上返済にあてるべきか悩んでおります。住宅ローン控除の恩恵をMax受けるためには、住宅ローン控除期間中には繰上返済をせずに、その後に繰上返済にあてた方が良いのでしょうか。正直どのタイミングでの繰上返済が金利による利息含めて一番お得になるのかを試算したいです。住宅ローン控除で浮いた分に関しては、NISAで運用していくつもりです。運用である程度まとまった金額で繰上返済したほうがよいのか、少しずつでも繰上返済したほうがよいのか、アドバイスいただきたいです。

私が回答します
投稿日

2024/11/06

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
ご相談を拝見しました。

まず繰り上げ返済の効果は、早ければ早いほど高くなります。返済した分だけ借入元金が減少し、それ以降の金利が不要となるのですから当然の帰結です。

基本的に繰り上げ返済はいつでも行えますが、1回あたりの最低返済額や手数料（無料～数万円）は、金融機関、ローンの種類によってさまざまです。

次に住宅ローン控除についてですが、令和6年および7年に入居する場合の借入上限額は認定住宅：5,000万円、ZEH水準省エネ住宅：4,500万円、省エネ基準適合住宅：4,000万円となっています。

環境性能による住宅区分や借入予定額が記載されていませんので、相談者様の控除額が幾らが上限となるか判断できませんが、仮に借入上限額が控除されるとすれば、環境性能による住宅区分ごと年末残高にたいして0.7％が13年間還付されます。つまり、認定住宅：35万円、ZEH水準省エネ住宅：31.5万円、省エネ基準適合住宅：28万円です。

「住宅ローン控除の恩恵をMax受けるためには、住宅ローン控除期間中には繰上返済をせずに、その後に繰上返済にあてた方が良いのでしょうか」とのご質問ですが、それについてはまず「還付されるだけの税金を収めているか」との問題があります。

配偶者や扶養控除を考慮しない場合、35万以上の所得税が課税される年収はおよそ700万円、配偶者控除等を加味すればそれ以上の年収が必要だからです。

このように、「住宅ローン控除期間中には繰上返済をしない方が得なのか」とのご質問に関しては、提供されている情報が不足している（借入額や融資金利、繰り上げ返済の条件、所得税の額など）ため一概に判断できません。しかし、原則に基づけば、こまめな繰り上げ返済を行った方が有利になるのではないかと思います。

以上、多少なり参考になれば幸いです。