不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
40代
男性
エリア

埼玉県さいたま市浦和区
投稿日

2026/05/11
更新日

2026/05/11
［2回答］

298 view

繰り上げ返済はしない方が良い？

住宅ローン残債は約3,200万円、変動金利です。

ここ数年、できるだけ早く返したいと思い、毎年繰上返済をしてきました。
親世代からも「ローンは早く返すべき」と言われて育ったので、自分の中では当たり前の感覚でした。

ですが、最近FPや不動産系のyoutubeで無理に返さなくていい、その分投資に回した方が良い、等の動画をよく目にし、繰り上げ返済しない方が良いのか？わからなくなってきました。
実際自分の周りでも繰り上げ返済をしている人は少なく、反対派もいます。その分NISA等に回しているそうです。
自分はローン残高が減ると安心するタイプなのですが、どちらの方が合理的なのでしょうか？価値観の問題でしょうか？

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/05/11
住宅ローンの繰上返済をするか、投資に回すか。
これは最近本当に多い相談です。

結論から言うと、どちらが絶対正解という話ではなく、「その人の性格・収支・リスク許容度」で答えが変わります。

なので、ローン残高が減ると安心するタイプなのであれば、繰上返済をしてきた考え方自体は全く間違っていません。

むしろ、住宅ローンは何十年も続く大きな固定負債です。
残債が減る安心感は、数字以上に生活や精神面に影響します。

一方で最近は、「低金利だから繰上返済せず投資した方が合理的」「NISAで運用した方が得」という情報もかなり増えました。

これも理屈としては間違いではありません。

例えば、

・住宅ローン金利 0.5％
・投資利回り年5％

なら、数字上は投資の方が効率は良い、という考え方です。

ただ、ここで大事なのは、“儲かった場合の話だけで考えないこと”です。

投資は当然ですが、元本保証ではありません。

NISAも制度としては良いものですが、「NISA＝儲かる」ではありません。
相場が悪ければ普通に資産は減ります。

YouTubeやSNSは、増えた時の話は目立ちます。
でも実際には、

・下がった時に耐えられるか
・損を抱えたまま数年待てるか
・精神的にブレずに続けられるか

ここまで含めて投資です。

個人的には、投資できる金額がそもそも限られている中で、無理に「投資の方が得」と考え過ぎる必要はないと思っています。

例えば毎月数万円を投資に回したとしても、劇的に人生が変わるような利益になるケースは現実的にはそこまで多くありません。

逆に、

・教育費
・老後資金
・修繕費
・収入減少
・金利上昇

こういったリスクは現実に起こります。

だからこそ大事なのは、“合理性”だけではなく、“自分たちが安心して暮らせるか”です。

特に変動金利の場合は、「今は払える」ではなく、「金利が上がっても大丈夫か」まで考える必要があります。

その上で、

・十分な貯蓄がある
・投資の値動きを理解している
・下がっても続けられる

こういうタイプの方なら、繰上返済を急がず投資を並行する考え方もあります。

逆に、

・借金が減ると安心する
・相場変動がストレスになる
・堅実に家計を管理したい

というタイプなら、繰上返済を優先する考え方はかなり理にかなっています。

不動産も投資も、結局は「続けられること」が大事です。

周りがNISAをやっているから。YouTubeでFPが言っていたから。

ではなく、自分たち家族が無理なく安心して暮らせる選択かどうか。

そこを基準に考えるのが、一番後悔しにくいと思います。

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私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/05/13
住宅ローンの繰り上げ返済について、専門的な視点から「経済的合理性」と「心理的側面」を整理してまとめました。

繰り上げ返済と投資、どちらが合理的か？
結論から申し上げますと、現在の低金利環境下では、「ローン金利を上回る投資利回りを得られるのであれば、投資に回す方が経済的には合理的」と言えます。

1. 利回りの比較による合理性
現在の変動金利に対し、新NISA等で世界株や米国株のインデックス運用を行った場合、長期的には年率3%〜8%程度の利回りが期待できるという見方が有力です。
この利回りの「差」が、将来的な手残り資産の差となります。　いわば、低金利で資金を借りながら、より高い利回りで運用している状態です。

2. 徹底すべきリスク対策
ただし、投資には元本割れのリスクが伴います。
投資に回す場合は、「金利上昇時にいつでも一括返済できるだけの流動性（現金化のしやすさ）」を確保しておくことが不可欠です。　また、住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付帯しているため、繰り上げ返済をしすぎず手元に現金を残しておくことは、万が一の際の家族の生活を守る「保険」としての機能も果たします。

3. 「安心感」という価値判断
ご質問者様の「ローンが減ると安心する」という感覚は、資産運用において非常に重要な指標です。
どれほど数字上で合理的でも、心理的なストレスが生活の質を下げるのであれば、それは最適な選択とは言えません。

専門家としての提言
「全か無か」ではなく、「余剰資金の半分は将来の金利上昇に備えて貯蓄・運用し、半分は積立投資に回す」といったハイブリッドな手法を検討してみてはいかがでしょうか。
数字上の収益性と、心の平穏を両立させるバランスこそが、長期的な資産形成における「正解」となります。