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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都千代田区
  • 投稿日
    2026/05/20
  • 更新日
    2026/05/20
  • ［2回答］

606 view

東京23区の新築、平均1億円超えを見て諦めかけています

新築マンションを探していましたが、最近の価格を見て完全に心が折れています。
東京23区の新築マンション平均価格が1億3,784万円というニュースを見て、もう普通の共働きでは買えないのではと思いました。

我が家は世帯年収1,100万円です。
数年前なら十分に検討できると思っていましたが、今は7,000万円台でも条件がかなり厳しいです。

妻は「新築は諦めて中古にしよう」と言っています。
ただ、中古も高く、築20年近い物件でも6,000万円台後半です。
それなら多少無理して新築の方がいいのか、それとも郊外に出るべきなのか迷っています。

子どもの保育園や通勤を考えると、簡単にエリアを変えられません。
今の東京で、無理なく買える家を探すには、何から諦めるのが現実的なのでしょうか。

  • 私が回答します

    福島

    関計株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/05/20

    ご相談内容拝見いたしました。

    結論から申し上げますと、世帯年収1,100万円で無理なく（家計を圧迫せずに）購入できる予算の上限は、概ね6,000万円〜7,000万円台前半です。
    現在の東京23区内でこの予算に収めるために、真っ先に諦めるべき現実的な条件は「新築であること（築年数）」です。

    奥様がおっしゃる通り、中古へのシフトが最も安全かつ現実的な選択肢となります。多少無理をして新築に手を伸ばすのは、教育費や老後資金を圧迫し「住宅ローン破綻」のリスクを高めるため、おすすめできません。

    〇何から諦めるべきか妥協の優先順位
    お子様の保育園や通勤の利便性を最優先とする場合、以下の順番で条件を緩和していくのが現実的です。

    1.築年数（真っ先に諦める）
    新築や築浅（築10年以内）は諦め、「築15年〜25年程度の中古マンション」をターゲットにします。築20年近くても、水回りや内装をフルリノベーション（約500万〜1,000万円）すれば、室内は新築同様の快適な空間に生まれ変わります。

    2.広さ（次に諦める）
    「家族なら70平米以上」という固定観念を外し、60平米台も視野に入れます。平米数が少し減るだけで価格は大きく下がります。収納の工夫や、リビングと隣の部屋を繋げて広く使うなどの間取りの工夫でカバー可能です。

    3.エリア・駅徒歩（最終手段）
    保育園の転園は「保活」のやり直しとなるため、非常にリスクが高いです。エリア変更は最終手段とすべきですが、もし検討するなら、今の保育園に通える範囲内で「最寄り駅から徒歩15分以上」や「バス便」の物件を探すか、通勤の便を変えずに都外（埼玉・千葉・神奈川の境界エリア）へ出る形になります。

    今後の具体的なアクション
    まずは「銀行が貸してくれる額（借入可能額）」ではなく、今後の教育費や老後資金を見据えた「無理なく返せる額」をシミュレーションし、予算の上限を厳格に決めてください。その予算内で「築20年前後 × 60平米台」の中古物件を探し、必要に応じてリノベーションを加えるのが、今を生き抜く最も賢明な住宅購入術です。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/05/20

    東京23区の今の新築価格を見ると、正直、「普通に働いている家庭が普通に買う」という感覚からは、かなり離れてきていると思います。

    実際、ご相談者様の世帯年収1,100万円は、一般的に見れば十分高い水準です。

    それでも、「7,000万円でも怖い」と感じる方は本当に多いです。

    なので、今感じている不安は、決して考えすぎではありません。

    その上で、個人的には、“無理だけはしない方が良い”これが一番大事だと思っています。

    家は、買った瞬間がゴールではなく、そこから20年、30年生活していくものです。

    今ギリギリで組めたとしても、
    ・教育費
    ・車
    ・老後資金
    ・転職
    ・病気
    ・金利上昇
    ・管理費修繕積立金の増額
    こういうものは、将来かなり現実的に起きます。

    特にマンションは、住宅ローンだけでは終わりません。

    最近は、
    ・修繕積立金の値上げ
    ・管理費増額
    ・大規模修繕負担
    この辺りがかなり増えています。

    購入時は月2万円台でも、将来的に4万、5万円近くなるケースも珍しくありません。

    なので、「今払えるか」だけではなく、“将来も無理なく維持できるか”ここを軸に考えた方が良いと思います。

    その意味では、個人的には、長期的な支出管理のしやすさを考えると、戸建ての考え方もかなり合理的だと思っています。

    もちろん、戸建てにも修繕はあります。

    ただ、マンションのように、自分でコントロールできない形で管理費・積立金が上がっていくストレスは比較的少ないです。

    一方で、だからといって、「新築はダメ」「マンションはダメ」という話でもありません。

    大事なのは、“自分たちの生活に合っているか”です。

    例えば今、
    ・保育園
    ・通勤
    ・生活動線
    を優先したい時期なら、多少専有面積を落としても立地優先が正解なご家庭もあります。

    逆に、広さや支払い安心感を優先するなら、少し郊外へ寄せる選択もあります。

    ここで大切なのは、「周りが買っているから」ではなく、“自分たちの将来設計に合うか”です。

    今の東京は、正直、「全部理想通り」はかなり難しい市場です。

    だからこそ、
    ・新築へのこだわり
    ・広さ
    ・駅距離
    ・エリア
    ・ブランド
    ・眺望
    どこを優先し、どこを現実的に調整するか。

    これを整理すると、かなり方向性は見えやすくなります。

    無理して買って、その後ずっと住宅ローンに追われる生活になるより、「この金額なら安心して生活できる」というラインを見つける方が、長い目では大事だと思います。

    焦って結論を出す必要はありません。

    今の相場だからこそ、“買える家”ではなく、“無理なく維持できる家”を基準に考えることが、結果的に失敗しづらい選び方だと思います。

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