不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
40代
女性
エリア

東京都台東区
投稿日

2026/09/27
更新日

2026/09/28
［1回答］

170 view

新築が高すぎて中古に切り替えましたが、築年数と価格のバランスで決められません

新築マンションの平均価格が9,182万円という記事を見て、中古マンションに方針を切り替えました。
東京都杉並区で、築5年・7,800万円の物件と、築18年・6,300万円の物件で迷っています。
このくらいの築年数の差がある物件を比べるとき、将来の資産価値の下がり方に大きな違いは出るのでしょうか？
また、長期修繕計画や積立金の妥当性を確認するときに、契約前にどんな資料を見せてもらうのが良いのかも教えてください。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/09/28
築年数だけで「どちらが資産価値を維持しやすいか」は判断できません。

築5年・7,800万円と築18年・6,300万円ですから、価格差は1,500万円あります。

まず、この1,500万円を「築年数13年分の差」とだけ考えないことが大切です。

マンションは築年数が古くなるほど単純に同じ割合で価格が下がるわけではありません。
立地、駅距離、専有面積、階数、向き、眺望、間取り、
管理状態などによって中古市場での評価が変わります。

特に東京都内のマンションでは、
「築5年だから強い」「築18年だから大きく下がる」と築年数だけで判断するのは難しく、
同じマンション内や周辺の実際の成約価格を見る方が重要です。

今回であれば、築5年の7,800万円が13年後にどうなるか、
築18年の6,300万円が13年後にどうなるかを考えるより、今の6,300万円の物件を買った場合、
将来いくらくらいで売れそうか、その間にどれだけお金がかかるかを見る方が現実的です。

例えば、1,500万円安い築18年のマンションを購入すれば、
その差額を住宅ローンの借入額を減らしたり、手元資金として残したりできます。

一方で、築18年のマンションは、
これから大規模修繕などの支出が増えていく時期に入っている可能性があります。
修繕積立金が今いくらかだけではなく、今後いくらまで上がる予定なのか、
一時金の徴収予定がないか、現在の積立残高で今後の工事を賄えるのかまで見る必要があります。

私なら、価格だけを比較する前に、両方のマンションについて同じ資料を並べて見ます。

まず確認したいのは、
・長期修繕計画
・修繕積立金の現在額と今後の増額予定
・修繕積立金の現在残高
・過去の大規模修繕工事の実施状況と今後の予定
・管理費・修繕積立金の滞納状況
・管理組合の収支計算書、貸借対照表などの決算資料
・直近数年分の総会議事録
・管理規約、使用細則
・重要事項調査報告書
あたりです。

特に重要なのが総会議事録です。

長期修繕計画に「10年後に○億円の工事」と書いてあっても、
実際の総会で「修繕積立金が足りない」「工事費が上がった」「積立金を値上げする」
「一時金を徴収する」といった話が出ていれば、そちらの方が購入判断には重要です。

また、
修繕積立金については「国土交通省の目安より高い・安い」
だけで良し悪しを決めるものでもありません。

私なら、最後は「買った後の家計」で比較します。

今回の2物件なら、
7,800万円・築5年と6,300万円・築18年を単純に「新しい方か、安い方か」で決めるのではなく、
「購入価格＋住宅ローン＋管理費・修繕積立金＋今後の増額＋将来売却するときの価格」
まで一度並べます。

そして、もう一つ大事なのが何年住む予定なのかです。

5年程度で売る可能性があるのか、15年、20年以上住むつもりなのかによって、
築年数の意味がかなり変わってきます。

例えば、近い将来売却する可能性があるのであれば、
購入時点で築年数が進みすぎていないことが再売却時の買主層を考えるうえで
意味を持つ場合があります。

反対に、長く住む予定であれば、
築5年という新しさに1,500万円を払うことが本当に家計に見合うのか、
築18年でも管理状態が良く、将来の修繕計画がしっかりしている物件なら、
その1,500万円を別の形で残した方がいいのか、という考え方もできます。

結局、築年数そのものよりも、
「そのマンションが、今後きちんと維持される状態なのか」と
「自分が何年住んで、いくらで手放す可能性があるのか」を見ることが大切です。

今回の2物件なら、私はまず同じ条件で資料を揃え、
現在の修繕積立金だけではなく「10年後、20年後にいくら負担する可能性があるのか」
まで確認します。

そのうえで周辺の中古成約事例と照らし合わせると、
7,800万円と6,300万円のどちらが自分の家計と将来計画に合っているのかが、
かなり見えやすくなると思います。

金子徳公さんに無料相談する