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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 50代
  • 男性
  • エリア
    福岡県福岡市博多区
  • 投稿日
    2026/09/29
  • 更新日
    2026/10/25
  • ［2回答］

165 view

金利が上がった為、繰り上げ返済を勧められるが...

飲食店をしています。
12年前に組んだ住宅ローンの残債が残り1400万円です。
銀行から金利改定の通知と合わせて、余裕があるなら繰り上げ返済をしておいた方が良いと勧められています。
貯蓄は800万円程、子供は2人で現在中学生と高校生です。
今後の教育費のことばかり考えていましたが、今のうちになるべく返済に回しておいた方が今後の金利上昇を考えると安心でしょうか。
自営業のため、別の判断基準があるならいただきたいです。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/09/29

    今回のケースであれば、私は
    「金利が上がったから、今のうちに800万円の貯蓄をできるだけ繰り上げ返済に回した方がいい」
    とは考えません。

    もちろん、繰り上げ返済をすれば、その分だけ今後支払う利息を減らすことができます。
    金利が上がれば、繰り上げ返済による効果も大きくなります。

    ただ、
    今回の場合は、それ以上に「手元にいくら現金を残しておくか」を重視した方がいいと思います。

    理由は、自営業であることと、お子さんが中学生と高校生だからです。

    これから高校・大学と教育費が大きくなっていく時期ですし、
    自営業の場合は会社員のように毎月の収入が一定とは限りません。

    住宅ローンは、繰り上げ返済してしまえば基本的には元に戻せません。
    一方、手元に800万円の現金があれば、教育費が重なったとき、事業の売上が落ちたとき、
    設備の故障や修繕など予定外の支出が出たときにも対応できます。

    この「いつでも使えるお金」の価値は、自営業の方ほど大きいと思います。

    今の残債が1,400万円で貯蓄が800万円ということなので、
    単純に考えれば「かなり返せる」と見えてしまいます。

    でも、800万円を例えば500万円繰り上げ返済して、残り300万円になったとします。

    住宅ローンの残債は900万円まで減りますが、その後に大学の入学金や授業料、
    仕送りなどでまとまったお金が必要になったとき、手元資金が足りなければ、
    今度は別の借入れを考えることになります。

    そうなると、
    「住宅ローンの金利を節約するために繰り上げ返済したのに、必要になったお金を別の形で借りる」ということも起こり得ます。

    ですから、今回の判断基準は
    「住宅ローンの金利が何％になったら繰り上げ返済する」という一本だけではなく、
    「これから教育費として、いつ、いくら必要になるのか」
    「事業の売上が落ちたとしても、何か月分の生活費と事業資金を確保しておきたいのか」
    「住宅ローン以外に今後大きな支出があるのか」
    「そのお金を払った後でも、手元にどれくらい現金を残したいのか」
    ここを先に計算するべきだと思います。

    特に自営業の場合、住宅ローンの金利が上がることだけを心配するのではなく、
    「収入が下がる可能性」と「支出が増える時期」を同時に考えた方がいいです。

    今の日銀の政策金利は1.25％程度まで上がっており、
    以前の低金利だけを前提に住宅ローンを考える状況ではなくなっています。
    実際、
    日銀も金利上昇によって住宅ローンの利払い負担が増えることには注意が必要としています。

    ただ、だからといって「金利が上がる前に全力で返済」という結論にはなりません。

    例えば、現在の住宅ローン金利が何％で、残り何年なのかによって、
    1,000万円を繰り上げ返済したときに削減できる利息は大きく変わります。

    一方で、
    手元資金1,000万円を確保していることで得られる安心感は、金利だけでは計算できません。

    今回なら、私は「いくら繰り上げ返済するか」を先に決めるのではなく、
    まず今後5～7年くらいの家計を一度並べます。

    お子さん2人の高校・大学の費用、自宅から通うのか一人暮らしになる可能性があるのか、
    事業に必要な運転資金、毎月の生活費、住宅ローン、税金などを入れて、
    「この時期に最低でも手元にいくら必要か」を出します。

    その金額を確保したうえで、それでも余裕資金が残るのであれば、
    その一部を繰り上げ返済に回すという順番です。

    そして、
    繰り上げ返済するのであれば、「全部返すか、返さないか」の二択にする必要もありません。

    例えば200万円、300万円など、一部だけ繰り上げ返済して、現金をある程度残す方法もあります。

    銀行から「余裕があるなら繰り上げ返済を」と勧められたこと自体は、
    住宅ローンの利息を減らすという意味では間違いではありません。

    ただ、銀行にとっては「ローン残高が減る」という話であって、
    ご家庭にとって最も大切なのは
    「教育費も払い、事業も続け、生活も維持しながら、最後まで資金に困らないこと」です。

    ここは同じ「お金」の話でも、見る方向が違います。

    特に今は、お子さん2人がまさにこれから教育費の山に入っていく時期です。

    私なら、まず800万円を「繰り上げ返済に使えるお金」とは考えず、
    「家計と事業を守るための現金」として一度確保します。

    そのうえで、今後必要になる教育費などを具体的に見積もり、
    それでも余ると判断できるお金について繰り上げ返済を検討します。

    住宅ローンの金利が上がれば、繰り上げ返済のメリットは確かに大きくなります。

    でも、自営業の方にとっては「金利を何％節約できるか」だけではなく、
    「現金が必要になったときに、すぐ使えるお金がいくら残っているか」も同じくらい重要です。

    今回のケースでは、住宅ローンの残債1,400万円を早く減らすことよりも、
    これから教育費が本格的にかかる時期と、自営業という収入の変動リスクを考えたうえで、
    手元資金をどこまで残すか。

    そこから逆算して、余裕がある部分だけを繰り上げ返済する。

    私は、この順番で考えるのが一番現実的だと思います。

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  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/10/25

    はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店・千早店
    株式会社コムハウスの角田と申します。

    今回のケースでは、銀行から繰り上げ返済を勧められても、
    貯蓄800万円を大きく減らしてまで、急いで返済する必要はないと私は考えます。

    飲食店を経営されていて、お子さんが高校生と中学生という状況なら、
    住宅ローンの利息を減らすことだけでなく、教育費と事業資金を確保することが
    非常に重要です。

    特に自営業の場合、会社員と違って、売上が落ちたときに毎月の収入を維持できるとは限りません。手元の現金は、生活を守るための資金であると同時に、事業を続けるための資金でもあります。

    私なら、次の順番で判断します。
    1. まず、貯蓄800万円を3つに分けて考える
    自営業のご家庭では、貯蓄の全額を「余裕資金」と考えないことが大切です。

    ① 飲食店の運転資金
    売上減少、設備故障、仕入れ、人件費などに備える資金です。事業の固定費や売上の変動に応じて確保します。

    ② 教育費・生活防衛資金
    高校・大学の進学費用、受験費用、生活費、病気などの急な出費に備えます。

    ③ 本当に使わない余裕資金
    上の2つを確保したうえで、当面使う予定のないお金があれば、繰り上げ返済を検討します。

    お子さんが中学生と高校生なら、これから大学進学などでまとまった資金が必要になる可能性があります。繰り上げ返済をすると、そのお金をすぐに引き出して使うことはできません。

    2. 繰り上げ返済をすると、どれくらい得になる？
    繰り上げ返済は、元金を減らすことで将来の利息を減らせる仕組みです。

    例えば、残債1,400万円のうち、200万円を返済した場合、金利が年2%なら、
    単純計算で最初の1年間の利息負担は約4万円減る計算です。
    実際の軽減額は、返済方式、返済時期、今後の金利変動などによって変わります。

    一方で、手元の現金は800万円から600万円に減ります。
    つまり、比較すべきなのは「利息が減るメリット」と「手元資金が減るリスク」です。

    3. 繰り上げ返済するなら、2つの方法があります
    期間短縮型：返済期間を短くし、利息軽減を大きくしやすい（毎月の返済に余裕がある場合）
    返済額軽減型：毎月の返済額を減らせる（教育費など今後の支出が増える場合）

    返済方法によって利息軽減効果や毎月の負担が変わるため、銀行に両方のシミュレーションを依頼するとよいでしょう。

    今回のご家庭なら、毎月の返済が重い場合は返済額軽減型も検討する価値があります。
    ただし、まずは教育費と運転資金を優先して確保することをおすすめします。

    4. 自営業なら、特に確認したい3つの基準
    - 金利が何％に上がるのか。
    現在の金利と改定後の金利で、毎月の返済額や総返済額がどれだけ変わるのかを確認します。
    - 教育費がいつ、いくら必要になるのか。
    近い将来の支出を見積もり、返済後も十分な現金が残るかを確認します。
    - 住宅ローン控除が残っているか。
    適用中なら、繰り上げ返済によって控除額が変わる可能性も確認しましょう。

    また、変動金利の場合は、銀行からの通知が「適用金利の変更」なのか「毎月の返済額の変更」なのかも確認してください。両者は必ずしも同じタイミングではありません。

    以上、参考になれば幸いです。

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