不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 神奈川県横浜市青葉区
-
- 投稿日
- 2024/12/14
-
- 更新日
- 2025/01/12
- ［5回答］
2095 view
駅近なのにマンションが売れない。
東京都内で駅から徒歩5分の築15年のマンションを所有しています。
離婚を機にこのマンションを売却しようと思い、現在も売却活動中です。
当初は駅近という好立地のため、すぐに売れると楽観視していましたが、3ヶ月経った今も買い手が見つかりません。不動産会社に相談したところ、「駅近だけでは今は売れない」と言われ、リフォーム会社を紹介されました。
確かに、内装は古めですが、掃除はこまめに行っていた為、綺麗に保てています。
ただ同じマンション内の別の部屋が同時期に売りに出ており、価格競争になっているようです。
ローンの返済も続いているため、できるだけ早く売却したいのですが、かといって大幅な値下げは避けたいです。リフォームをすべきか、それとも現状のまま粘り強く待つべきか、判断がつきません。
駅近のマンションなのに売れない状況を打開するには、どうしたら良いでしょうか。
-
約3か月間の売却期間中に反響はどの程度あり、
案内は何件ほどあったのでしょうか。
同じマンション内で価格競争があるとのこと、
結果同マンション内の物件の販売は進んでいるのでしょうか。
状況をよく理解したうえで、今後の販売の計画を立てる必要がございます。
同マンションの成約、案内がともに一定数あるのであれば、
購入者の比較検討の土台に上がっており、
販売価格の変更やリフォームはそこまで必要が無いのかと存じます。
もし、案内があまり無いようであれば、
価格改定かリフォームをした方が、状況が改善できる可能性がございます。
ただし、リフォームに関しては、
かけた費用が必ず回収できることが約束されているわけでは無いことを
理解しておく必要がございます。
販売業者の提案の根拠をしっかりと確認し、
ご自身の判断で戦略を立てていけることが、
後悔なく活動を進めていくうえで必要かと存じます。 -
まず、不動産屋の出しているスーモなどのページをチェックしてみてください。スーモなどのポータルページは、トップページ＞地域・沿線の特定＞一覧表示＞詳細表示とクリックを進めるに従い個別の物件に流れていく仕組みです。ここで注目すべきは一覧表示です。この一覧表示でユーザーの目を引かない写真等が使われている場合（例えば、マンションの外観しか載せていない、曇りの日の写真を使っている、傾いて写っているなど）、詳細表示に遷移してもらえず、他の物件に流れて行ってしまいます。
こういう業者は、売り方を心得ていないので、できる限り早めに他社に乗り換えるべきです。
３カ月売れないということは、言い方を変えれば価格設定が低すぎなかった、ということの可能性があります。というのも、近年不動産価格は上昇傾向が続いている一方、個人所得の伸びは伸び悩んでいます。その結果、不動産購入までの検討期間が延びる傾向があり、ある調査では平均半年はかかるというのもあります。逆に言えば、すぐ売れてしまった場合、安すぎたからともいえるかもしれません。
不動産に限らず、モノの売り買いでは、売り主が圧倒的に不利です。買主は複数ある選択肢から選べますが、売主は一つだけです。しかも、モノを買う経験はほぼ毎日あると思いますが、モノを売る経験は一生のうち数回程度、経験値の蓄積が違います。ですから、不動産会社はその経験値の不足を補うことが必要となるのですが、どうもその会社は、高く売るための気概も知恵も不足しているように感じます。
リフォームは高く売るための手段の一つですが、効果的に用いないと意味がありません。
効果的でない例として、「販売用チラシに令和６年リフォーム済みと一行書くだけ」のような場合です。つまり、見せ方を工夫する必要があるのです。 -
初めまして。
内容確認させていただきましたが、
リフォームを行ったとしてもそれが購入希望者様の希望にマッチするとは限りません。
現状の状態で販売活動を行い、購入希望者様が現れた際に相談する形がいいと思います。
マンションにも相場はございますので、他と同等の価格帯で売りに出したとしても、
他情報と埋もれてしまい中々成約に至れないケースはございますので、
マンション売却に強い不動産会社にご相談をされることをオススメします。
現在ローンの返済も続いていらっしゃるということですので、
仮にそれが半年～1年続いた際の支出と、
価格を下げるということを天秤にお考えいただくのもよろしいかと思われます。 -
質問内容拝見いたしました。
仲介売却を主に行なっている不動産会社です。
以下の点もう一度不動産会社さんと確認してみてはいかがでしょうか？
○媒介契約の種類
○広告の内容
○販売活動状況
○問い合わせ件数
○内覧の対応・お客様の反応
○相場価格と売り出し価格のずれ
確かに築15年であると、
水回りの設備やクロスなど張り替えたほうがいい可能性があります。
ですが、リフォームをしたからといってその分高く売れるという確証はないため、
ミナゴフでご提案させていただくのは、
クロス張り替えなど補修程度で行えるものです。
綺麗になると明るくなり、お部屋の生活臭も気にならなくなりますよ。
大幅な値下げは難しいでしょうから、
目安としては、ローン返済額を割り込まない価格改定をおすすめ致します。
頑張ってください！
以下の記事もよく読まれています
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都江東区
-
- 投稿日
- 2025/12/19
- ［2回答］
653 view
今売るか、数年住み続けるか…判断基準が分かりません
5年前に購入したマンションが、想像以上の価格で査定が出ました。 正直ここまで上がるとは思っておらず、「今が売り時なのでは」と言われています。 ただ、すぐに住み替えたいわけではなく、子どもの進学のタイミングも考えると、あと3〜4年は住み続けたい気持ちもあります。 このまま価格が維持されるなら問題ないですが、下がり始めたら後悔しそうです。 今の相場は「たまたま高い」のか、「簡単には崩れない」のか、冷静な判断材料が欲しいです。
653 view
-
50代 男性
- 売却
-
- エリア
- 大阪府大阪市阿倍野区
-
- 投稿日
- 2025/08/20
- ［1回答］
893 view
築古戸建ての売却中 設備不良を巡って契約破棄の危機
築35年の戸建てを売却契約中ですが、契約後の内覧で買主が給湯器や配管の不具合を発見し、「修理費を負担しないなら契約解除する」と迫られています。 仲介業者は「何とかします」と言うだけで進展がなく、引き渡し期限も迫っています。どこまで応じるべきか、法的な観点で助言を求めます。
893 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市神奈川区
-
- 投稿日
- 2025/10/11
- ［0回答］
869 view
査定額がバラバラで混乱。不動産会社の選び方。
転勤をきっかけにマンションを売却しようと、先日5社に査定を依頼しました。 出てきた金額は安くて3,700万円～高くて4,500万円とかなりの差があり、正直どれを信じていいのか分かりません。 同じ物件なのに、なぜこんなに差があるのでしょうか。またハウスクリーニング付き、や早く契約してくれれば仲介手数料半額、等 キャンペーンがついていたりと、何を判断基準にすれば良いのかさっぱりです。 結局、どんな基準で判断すればいいと思いますか？
869 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 茨城県つくば市
-
- 投稿日
- 2024/02/20
- ［1回答］
1517 view
都心への住み替えについてアドバイスをお願いします。
都心への住み替えについてアドバイスをお願いします。 現在、私たちの家族は70m²の3LDKのマンションに住んでおり、残りのローンは2000万円、20年あります。 仕事の都合で都心への住み替えが必要なため、同じような広さのマンションを探しています。 住み替えに伴う諸費用や手続きの流れ、また、同じような経験をされた方がいれば、アドバイスや注意すべきポイントも教えていただきたいです。
1517 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都港区
-
- 投稿日
- 2026/05/26
- ［1回答］
116 view
港区マンション売却
港区にてマンションを売却中です。12000万(80平米)で売却したいのですが、そもそも内覧が入りません。そこでいくらであれば、内覧がはいるのでしょうか、割安感は見せず、お金のある実需が手の届く価格というのはいくらほどなのでしょうか？教えてください、よろしくお願いします。
116 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2025/05/12
- ［3回答］
1224 view
売却中に急死…親のマンション、どう手続きすればいい？
父が他界し、売却活動中だった実家マンションの話が止まっています。 媒介契約もしており、購入希望者との内覧まで進んでいましたが、 相続登記が終わっておらず売却が進められない状況です。 相続人は私と兄ですが、兄は地方在住で手続きに消極的。 このまま放置しておくと契約の機会を逃してしまいそうです。 名義変更前でも売却できるのか、 買主との信頼関係を維持する方法、進め方を教えてください。
1224 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2025/05/14
- ［3回答］
1071 view
相場より2割安い査定…専任媒介で時間をかけようと言われて不安です
築20年のマンションを売却予定です。 子どもの独立を機に、夫婦で都心に住み替える計画ですが、 3社に査定を依頼したところ、相場より2割ほど低く提示されました。 特に1社からは「今は供給過多なので、時間をかけてじっくり売りましょう」 と専任媒介を勧められましたが、相場より安く売らされるのではと心配です。 専任の方がいいんでしょうか… 供給過多の状態は時間をかければ変わるのですか？ 教えていただけると嬉しいです。
1071 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2025/05/03
- ［1回答］
861 view
池袋の1LDK、リフォームせずに売るべきか悩んでます
築20年のワンルーム（池袋駅徒歩6分）を売却予定です。 壁紙や水回りがやや古く、 業者さんからは「ちょっと直すだけでも印象が変わる」と言われています。 ただ正直、リフォーム費用を出すのが惜しい気もして…。 ネットでは「現状のままで売ったほうがいい」という声も見ますし、 どちらが正解なのか判断できません。アドバイスお願いいたします。
861 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 愛知県名古屋市昭和区
-
- 投稿日
- 2025/05/16
- ［2回答］
825 view
両親が実家を売却して施設に入る。どう動けばいいですか？
名古屋の実家に、80代の両親が二人で暮らしています。 先日、「そろそろ施設に入るから家を売ろうと思う」と相談されました。 ただ、築45年の古家でリフォーム歴もなく、地元の不動産会社に問い合わせたところ 「更地にして売った方が良い」と言われ、解体費が数百万円かかる見込みです。 私たちは東京在住で帰る予定はありません。 高齢の親が売主になる場合、気を付けた方が良いこと アドバイスいただけると助かります。
825 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 大阪府大阪市大正区
-
- 投稿日
- 2025/09/16
- ［1回答］
883 view
地下室つき戸建てが全然売れない
趣味で地下シアタールームを作った戸建てを売り出していますが、内覧はあるのに成約に至りません。 不動産会社からは「住宅ローン審査が通りにくい構造」と言われました。 特殊物件は査定も難しいらしく、価格設定もこれで良いのか迷いがあります。 好みがわかれそうですが、何かうまく売却する方法はないでしょうか。
883 view
相談先を選択してください
はじめまして。
詳細がわかりませんので、一般論で申し上げますが、リフォームは、お勧めしません。リフォームにかけたお金分高く売れるかと言えば、全くそんなことはなく、むしろ、買い手さんがまた直したりすることもありますから。
不動産は、たった1人、その価値（ほぼ＝価格）を売主さんと共有できる買い手さんに出会えれば、売れます。
そういう意味でたくさんの人に訴求する必要はありません。
が、売れないのには理由があります。
その理由が何か、そしてこのマンションを欲しいと思ってくれる人はどんな人で、その人はどこにいるかを、真剣に考えると、その人に出会える確率が高まります。（嘘みたいですが、本当です）
価格も、大きな要因ですが、それだけではありません。
本当は、仲介の担当者がそこまで一緒に考えてくれると良いのですが、リフォームを勧めるような方では難しいでしょう。
駅近だけではなく、もっと個別具体的な魅力を考えてみることをおすすめします。ご相談者様がこのマンションをお買いになった要因は、駅近だけですか？きっと違うと思います。
近くに学校など、家を買う動機になるような施設はありませんか？
そして、不動産はなんだかんだで地縁がある人が買うことが多いため、チラシは意外と今でも効果的です。仲介さんに頼んでチラシを入れてもらうのはアリかもしれません。
気に入って買ってくれる良い買い手さんに出会えて、新生活をスタートできますように、祈っております。