不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
60代
男性
エリア

東京都世田谷区
投稿日

2025/01/14
更新日

2025/02/09
［1回答］

1161 view

不動産の評価額の算出に関して教えてください

両親から不動産を相続することになりました。
相続財産は、東京都内の実家（築40年の一戸建て）と、群馬県にある別荘（築25年）、そして父が投資用に購入した神奈川県の賃貸アパート（築15年）です。

‐‐下記詳細になります‐‐
実家は駅から徒歩15分の住宅地にあり、土地は約100坪、建物は約40坪です。
別荘は温泉地にあり、土地は約200坪、建物は約30坪です。賃貸アパートは駅から徒歩5分の場所にあり、土地は約50坪、建物は3階建てで12世帯が入居可能です。現在は満室状態です。

相続税の申告のため、これらの不動産の評価額を知る必要がありますが、どのように算出すればよいのでしょうか？
実家は老朽化が進んでおり、別荘は利用頻度が低いため売却も考えています。

一方で賃貸アパートは安定した収入源になっているので、できれば保有し続けたいと考えています。

また、相続税評価額と実際の市場価値との差が気になります。将来的に売却する場合、評価額と売却価格の差額に対する税金の取り扱いはどうなるのでしょうか？
相続税と譲渡所得税の関係性についても教えていただけますと幸いです。

私が回答します
森本　慎也

株式会社TERASS
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/09
相続不動産の評価額と税金について

1. 相続税評価額の算出方法
土地：都市部 → 路線価 × 面積
　　　地方・別荘地 → 固定資産税評価額 × 倍率

建物：固定資産税評価額を使用（各市町村から送られてくる固定資産税納税通知書をご確認ください）

2. 各不動産の評価ポイント
東京都の実家（築40年・100坪）
→ 路線価方式で評価。土地として売却される場合は、路線価の２〜３割を割戻します。（査定もできますよ！）
群馬の別荘（築25年・200坪）
→ 利用頻度が低く、売却すると相続税評価額を下回るリスク大ですが、群馬も場所によりますね！白馬とかですと凄いことになるかもしれませんよ！
神奈川の賃貸アパート（築15年・満室）
→ 満室なら相続税評価額が低くなる（貸家建付地・借家権の評価減適用）。所有しても良いと思います！

3. 賃貸アパートが満室だと評価額が下がる理由
貸家建付地の評価減：土地の評価 = 自用地の評価 ×（1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
満室なら評価減が最大（相続税負担が軽くなる）
貸家の評価減：建物の評価 = 固定資産税評価額 ×（1 - 借家権割合 × 賃貸割合）
→ 満室だと賃貸割合100%になり、最大の評価減を受けられるため、相続税評価額が低くなる。

4. 相続税評価額と市場価値の違い
相続税評価額は市場価値より2〜3割低いことが多い
都市部では市場価値が相続税評価額を上回るが、地方の別荘地では下回る可能性あり

5. 売却時の税金（譲渡所得税）
売却益とは売却価格-（取得費 + 譲渡費用）
取得費は被相続人の購入価格を引き継ぐ（不明なら売却価格の5%）
税率：所有期間5年超（長期） → 20.315%（今回はコチラだと思います）　
　　　所有期間5年以下（短期） → 39.63%

6. 相続税と譲渡所得税の関係
「取得費加算特例」を活用すれば譲渡所得税を軽減できます。
適用条件：相続税申告後3年以内に売却

相続税対策・売却計画は税理士や不動産の専門家と相談しながら進めるのがベストです！

私は元地銀系不動産会社で、法人や個人（富裕層）の取引先へ伺い、銀行と共に不動産コンサルをしていた経験からお話しさせていただきました！