不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

東京都文京区
投稿日

2025/01/20
更新日

2025/01/23
［2回答］

1190 view

マンションを生前贈与する際の方法や注意点について

東京都内にマンションを一室所有しており、将来この物件を息子に譲りたいと考えています。
息子は現在30歳で結婚したばかり、1歳の子供もいます。現在は地方都市に住んでいますが、将来東京での転職を考えており、息子夫婦にこのマンションを活用してほしいと思っています。
このマンションは現在賃貸中で、年間約200万円の収入があります。生前贈与を検討しているのですが、どのタイミングで贈与を行うのが税金面で有利でしょうか。
また名義変更や手続きの手順や費用についても知りたいです。
贈与税や相続税の控除制度や不動産の評価額の判断基準等も知りたいです。生前贈与を進める際に注意する点などもありましたら是非教えて頂きたいです。よろしくお願いいたします。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/01/21
ご相談を拝見しました。

相続人は御子息1名でしょうか？

同じ金額の財産を一度に引き渡す場合には、贈与より相続の方が有利です。

現金や有価証券の場合には、年間110万円以下の非課税範囲内で複数回に分け贈与するのが有利ですが、本件の対象は不動産です。マンションの評価額は分かりかねますが、相続税の基礎控除である3000万円+600万円（法定相続人1名あたり）を利用された方が有利でしょう（基礎控除を超える財産に対しての税率は10～55％）。

ちなみに、一般税率における贈与税の基礎控除は課税価格3,000万円超の場合で400万円、控除後の税率は1500～3000万円以下の評価額に対し50％、3000万円超の場合で55％と高額です。

原則として不動産評価額は、相続の場合は相続税評価額、贈与の場合は時価計算となりますのでこの点でも違い（相続税評価の方が有利）があります。

もっとも、具体的な評価額は不動産の所在地、築年数、設備状況など、様々な要素によって異なりますし、有利に贈与をすすめるには専門知識が不可欠です。税法は複雑なため、専門家（税理士など）に相談することをおすすめします。

以上、基礎的な回答ではありますがお悩み解決の一助となれば幸いです。

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私が回答します
小川佳宏

小川FP・行政書士事務所
- 60代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/01/23
ご相談を拝見しました。
都内にマンションを所有しておられ、現在、地方在住で将来都内への転勤を検討している長男ご夫婦のために生前贈与を検討されているのですね。

生前贈与を前提ということですとタイミング的には、東京転勤後の相談者様が60代になられてからがよろしいかもしれません。相続時精算課税で一度に贈与すると2500万円(+新設された基礎控除の110万円)まで贈与税非課税で贈与できます。ただし、
1.2610万円を超えるマンション時価の場合、超えた金額につき20%の贈与税を長男が負担することになります。
2.贈与は不動産取得税が4%(軽減で3%)、不動産登録免許税が2%かかりますが、相続ですと前者は０，後者は0.4%になり相続がかなり有利です。

贈与の手続は、それぞれの専門家に相談しながら進められるとよいです。
・全体コーディネート：ファイナンシャル・プランナー
・贈与契約書の作成：行政書士や弁護士
・相続時精算課税選択と贈与税申告納税：税理士
・所有権移転登記：司法書士

転勤の時期や長男夫婦のお考え、贈与の場合の納税負担などから生前贈与がベストな選択かどうかは検討の余地があるかと思います。例えば、
・一般の方に賃貸を継続しながら非課税110万円の範囲で相続時精算課税を利用して長男に金銭を贈与し長男の家賃を支援する。
・所有権はそのまま相談者様にして長男夫婦がマンションに居住をする。相談者様が60歳になるまで使用貸借契約を締結して贈与税のリスクを下げておき、相続時精算課税を利用して贈与する。
・相談者様の相続まで待つ。など

かなり専門的なことになりますので各専門家にご相談ください。

ご参考になれば幸いです。

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