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REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    東京都港区
  • 投稿日
    2025/02/24
  • 更新日
    2025/02/24
  • ［1回答］

586 view

フラット35はどんな人に向いていますか。デメリットはなんですか。

現在、共働きの夫婦（30代）で、マイホーム購入を考えていています。
都内のマンションで、価格帯は5,000万円前後。
住宅ローンについて調べる中で、「フラット35」は固定金利で
返済できるというメリットがあることを知り、いいなと感じているのですが
フラット35は一般の銀行の住宅ローンとは異なる適用条件やデメリットはありますか？

例えば、フラット35には「技術基準」を満たす住宅でないと利用できないとありますが、
具体的にどのような基準があるのでしょうか？

  • 私が回答します

    奥田　哲央

    不動産工房/株式会社グランクルー

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/24

    フラット35は、以下のような特徴があります。

    ◆フラット35が向いている人

    １．金利上昇リスクを避けたい人
    　→ 借入時の金利が完済まで固定されるため、市場金利が上昇しても返済額が変わりません。

    ２．安定した収入がある人
    　→ 固定金利のため返済額が一定で、長期にわたって計画的に支払える人に適しています。

    ３．自己資金が少ない人（頭金1割以下も可能）
    　→ 頭金が少なくても利用可能な「フラット35S（保証型）」などのプランがあります。

    ４．団体信用生命保険（団信）の加入を選択したい人
    　→ 団信は任意加入で、他の生命保険でカバーすることで月々の支払いを抑えられます。


    ◆フラット35の主なメリット

    １．金利が固定で安心
    　→ 変動金利のように将来の金利変動に左右されず、返済計画が立てやすいです。

    ２．保証料・繰上げ返済手数料が不要
    　→ 民間ローンで必要になることが多い保証料がかかりません。

    ３．団信が任意加入
    　→ 既に生命保険に加入している場合、団信を付けずにコストを削減できます。

    ４．自営業の方や高齢の方でも審査が通りやすい
    　→審査基準が都市銀行の審査よりも柔軟な傾向があります

    ◆フラット35のデメリット

    １．変動金利より金利が高め
    　→ 固定金利の安心感はありますが、変動金利よりスタート時の金利が高くなります。
    　例：現在の金利水準では、変動金利が0.4〜0.7％程度に対し、フラット35は1.2〜1.7％程度。

    ２．住宅の技術基準がある
    　→ 住宅がフラット35の技術基準を満たしている必要があります。中古マンションの場合は適用外になることも。

    ３．団信が有料オプション
    　→ 民間銀行では団信込みが一般的ですが、フラット35は任意加入のため、加入すると別途費用がかかります。


    フラット35は、長期的に支払い額を固定し、安定した返済計画を立てたい場合に有利な為、公務員の方におすすめするケースが多いです。
    また、都銀、地銀での審査が通らなかった方が、フラット35であれば通ったというケースもあります。
    ただ、現在の低金利環境では変動金利に比べて毎月の返済額が多くなる可能性があり、審査条件や団信の扱いも異なるため、以下のようなポイントを比較しながら検討するのがおすすめです。

    ・金利差による総支払額の試算
    ・今後の金利上昇リスクをどこまで許容できるか
    ・住宅の技術基準を満たしているか

    必要であれば、フラット35と民間ローンを並行して仮審査を進め、具体的な返済額を確認するのも良い方法です。

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