不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
男性
エリア

神奈川県相模原市南区
投稿日

2019/06/16
更新日

2019/06/16
［2回答］

3108 view

築40年46坪の売却価格

両親が建てた持ち家ですが、築40年で、46坪程度あります。
築40年だと家自体の売値はもうありませんか？また土地だけの価格は、相場どれくらいかを知りたいです。

私が回答します
木本進

株式会社アイディーエム
- 東京都
- 不動産会社
投稿日

2019/06/25
（ご質問）
両親が建てた持ち家ですが、築４０年で、４６坪ていど、ありますが、家自体の売値は、もうありませんか？

（回答）
建物の価値は0円になることはありません。
ただし、売却する際には土地は更地のほうが価格が上がるため、建物があるほうがマイナスになることがあります。

例：
建物付　土地坪100万円で4600万円　建物80万円
更地　土地105万円で4830万円

（ご質問）
土地だけの価格は、相場どれくらいかを知りたいです。

（回答）　
相模原市南区だけではさすがに相場は出せません。せめて相模原市南区●●町〇丁目まではいただきたいです。
それでも形状や道路付け高低差等いろいろな要因で坪単価が50万円くらい違ってくることが多々あります。
私が回答します
脇保雄麻

株式会社ユー不動産コンサルタント
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2019/10/28
こんにちは。
不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
ご所有の不動産がいくら位で売却できるかは、建物や敷地の状況や近隣環境等によっても大きく左右されてきます。
ご質問者様は不動産業者にそうたされる前にある程度ご自身でいくら位が相場かを知りたいということだと思うので、誰でも簡単に相場が分かる方法をお伝えしようと思います。

ネットで近隣での売り出している不動産を見てみてください。近隣ではいくら位の価格帯の物件が多いかがわかってくると思います。それから、販売価格から土地単価を出していき平均土地単価を出していけば、近隣での土地単価が分かるということです。　
近隣での売出価格は誰でもネット検索で分かる事ですが、更に売り出している物件の路線価価格を調べてみてください。路線価価格が売出価格の何％掛けで出ているかを調べれば、ご相談者様の所有不動産の路線価価格と近隣での売出事例価格の掛け目を出せば、おおよそのご相談者様の売出価格帯が予測つくということです。

路線価に関しては、
国税庁の財産評価基準書の路線価図を見れば分かります。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価の見方は下記で簡単に説明してます
https://you-rec.co.jp/%e8%b7%af%e7%b7%9a%e4%be%a1%e3%81%a8%e3%81%af-2/

以上がご相談者様が自ら調べて相場が分かるかんたんな方法です。
ただ注意しなければならないのは、近隣での売出での相場を調べてみてご所有物件と照らし合わせしているというだけの方法であるので、その金額で売却出来ると言う事では無いのでご注意下さい。

では、不動産仲介業者が作成している不動産価格査定はどうやっているかというと
建物の状況や敷地の形状や利用状況によって全く違います。
土地の形によって価格が違う理由に関しては、別の機会で説明出来ればと思いますが、簡単に説明すると建てられる建物が違って来るからです。
また、建物に関しては、建物構造によって建物残存価値が違ってきます。ご相談者様の建物は築年数40年と言う事ですが、仮に木造住宅の場合は、建物価格0円という査定評価になってきます
。不動産仲介業者によっては、建物価格をつける場合もありますが一括査定サイト等での不動産仲介業者が作成している査定書は、不動産仲介業者が媒介を取得するために作成している査定書です（依頼者に良いように見せるために査定書をよく見せかけている業者もある）。

参考までに建物の築年数と残存年数の関係は、
木造=22年　
鉄骨造=33年
RC造=47年

建物が古くなると何故、建物価格がゼロで査定になるかというと売出したときに購入者層が限られてくると言うことです。
建物残存年数がゼロになると住宅ローンが組むことが難しくなるからです。
そういった建物でも耐震工事等で証明を取得すれば住宅ローン控除も利用出来ますし、住宅ローンを組むことが出来る金融機関も多く出てきます。
いずれにせよ、築年数が相当年数経過していふ場合は、逆に建物解体費等の分がマイナスに評価されたりもしますし、住宅ローンが組める状態にしてもリフォーム費用がかかります。

また、無料で机上査定価格が分かるものもありますのでご活用してみてください
ＡＩ査定

机上だけでの話で現場を全く見ないで話をしているだけになってますが、不動産のプロが見れば色々と手段はいくらでも出てくると思います。ただ売却しましょうとしか言わない担当者ではなく、ちゃんと提案してくれるような信頼出来る担当者見つけて相談されてみてはいかがでしょうか。