不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
男性
エリア

東京都文京区
投稿日

2025/10/12
更新日

2025/10/20
［3回答］

1886 view

築10年のマンションを売るか迷っています。まだ住宅ローンが残っていて…

子どもが生まれ、部屋が狭くなってしまいました。
新居購入を検討していますが、今のマンションにはまだ残債が1,800万円あります。
売却してもローンを完済できるか不安です。
住み替えをする人は、どうやってこのタイミングを決めているのでしょうか。

私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/10/12
ご相談拝見しました。

築10年のマンションを売るかどうか、、
実はこの悩み、とても多いです。

お子さまの誕生で手狭になり、「住み替えたいけれどローンが残っている」という状況はごく自然な転機です。

まず押さえておきたいのは、「残債より高く売れるか」が住み替え判断の軸になります。

売却予定価格が1,800万円を上回れば完済可能。逆に下回る場合は、手出し（不足分の自己資金）か、住み替えローンという選択肢が現実的です。

■住み替えの進め方の考え方
1. 査定で“実勢価格”を把握する
AI査定ではなく、実際の訪問査定で室内の状態・眺望・日照を見てもらいましょう。築10年前後のマンションは人気次第で意外に高く売れるケースもあります。

2. 住宅ローンの残債を確認する
　銀行から「完済に必要な金額（残債証明）」を取得し、査定額と比較。差がプラスなら即売却検討、マイナスなら資金繰りを整理します。

3. 新居の購入時期を“売却確定後”に合わせる
先に買ってしまうと二重ローンのリスクがあります。ただし、お子さまの成長や保育園のタイミングなど“家族のリズム”も無視できません。そのため、仮住まいを挟む、売却と購入を同じ仲介会社で同時進行するなど柔軟な方法を取る方も多いです。

4. 金利動向・市況も判断材料に
金利上昇局面では買い手の資金計画がタイトになり、売却価格に影響します。逆に築10年前後の中古マンションは、今もっとも“再販売しやすい築年帯”でもあります。

■渡邉的まとめ
「売るかどうか」ではなく、“いくらで売れるか”を先に数字で出すのが第一歩です。

そこから、残債・自己資金・次の家の条件を整理すれば、道筋が見えてきます。

住み替えは“焦らず、段階的に”が鉄則。

ご希望があれば、相場査定と同時に“売却→購入”のシミュレーションを組んでみるのもおすすめです。

■売買時の概算諸費用目安

・購入時：売買価格の約7%前後
（登記費用、ローン事務手数料・保証料、火災保険、印紙税、仲介手数料など）

・売却時：売買価格の約3〜3.5%前後
（仲介手数料、登記費用、印紙代、ローン一括返済手数料など）

※不動産取得税・譲渡所得税は除外しています。

※上記は一般的な実務をもとにした参考情報です。実際の判断は専門家、金融機関や税理士など関係機関への確認をお願いいたします。

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私が回答します
小川佳宏

小川FP・行政書士事務所
- 60代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/10/12
お子様の誕生おめでとうございます。人数が増え現在の築１０年のマンションが手狭になって売却を検討されているが、住宅ローンが完済できるかご心配なのですね。

1. 最初に調べることは売却予想価格からローン債務や諸費用を控除して全額返済できるかどうか、できるだけいくつかの不動産業者に依頼しましょう。

2. 売却してもローンが残るオーバーローンでは銀行も任意売却を承諾するかそもそもハ
ードルが高いと思われますが、可能ならつなぎ融資などできるのか相談しましょう。

3. 売却でローン完済ができると思われる場合、
１）お子様の教育や相談者様の通勤、転勤などのライフプランに合致するかどうか
２）新しい住居の購入が先か、売却が先かを慎重に検討する。又は賃貸か。
３）税金面（住宅ローン控除、譲渡所得税）や、新しく購入する場合の諸費用や税金、購入、又は賃貸する場合の生活費、教育費など家計のキャッシュフローを予想して慎重に計画をしましょう。

不動産業者、家計のシミュレーションはFP、税金面は税理士、登記は司法書士など専門家に相談するとよいでしょう。不動産業者から提携しているそれぞれの士業の紹介も可能かと思われます。

以上ご参考まで。

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私が回答します
金澤寿一郎

株式会社tento
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/10/20
株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。

築10年のマンションのご売却と住み替えについてご心配な気持ち、大変よく分かります。
お子様が成長されて手狭になるというのは、多くの方が悩まれる大切なタイミングですね。

住宅ローンの残債が1,800万円あるとのことですが、結論から申し上げますと、まずは今のマンションが「いくらで売れるか」を把握することが、住み替えを成功させるための最初の一歩となります。

住み替えをスムーズに進めるための手順と、皆様がタイミングを決める際のポイントを丁寧にご説明させていただきますね。

1. 売却価格の把握と残債の確認（最も重要なステップ）
現在のマンションの売却見込み額を知ることで、「ローンを完済できるか」の不安を解消できます。
マンションの査定を依頼し、現在の相場を把握してみましょう。
この査定価格が1,800万円を上回るか、下回るかを確認します。
ここはシビアに見てもらう必要があります。
査定額が残債1,800万円と売却にかかる諸費用（仲介手数料など）を上回れば、売却代金でローンを完済でき、残りを新居の頭金に充てられるため、最も理想的な状態です。

2. 住み替えのタイミングと進め方
多くの方が住み替えのタイミングを決める際に、以下のどちらかの進め方を選びます。
① 売り先行（先に売却を決める）
【メリット】
売却価格が先に確定するため、資金計画が明確になり、不安が少ないです。
残債の完済が確実になり、二重ローンのリスクを回避できます。
【デメリット】
売却から新居への引渡しまでの間、仮住まいが必要になる可能性があり、引っ越し費用も2回分かかる可能性があります。

② 買い先行（先に新居を購入を決める）
【メリット】
仮住まいが不要で、引っ越しが一度で済みます。
新居をじっくりと時間をかけて探すことができます。満足度は◎です。
【デメリット】
売却価格が未定のまま新居のローンを組むため、資金計画が不確定になりやすいです。
一時的に現在のローンと新しいローンの二重払いが発生するリスクがあります。
売却を急ぐあまり、価格交渉で不利になる可能性も。

3. 一般的な住み替えのタイミング
築10年という時期は、住み替えを検討するのに良い時期と言えます。
一般的に、住宅の資産価値は築10年を超えると下落カーブが緩やかになるのと同時にマンションですと管理費修繕積立金の設定金額も緩やかに上がってくる頃ではないでしょうか。

ご家族の状況と資金計画の安心感を優先するなら、まずは「売り先行」で動かれることをお勧めいたします。信頼できる不動産会社に相談して、まずは査定から始めてみましょう。
ご相談者様のお住み替えがスムーズに進みますことを心より祈っております。

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