再建築不可と言われ、売却ができなくなった

Question

相続した木造戸建（築45年）を売却しようと査定に出したところ、「接道が2m未満で再建築不可の可能性が高い」と言われました。
そのままでは金融機関の融資が付きにくく、仲介も難しいとのことでした。
更地にしても改善しないと言われ、どうしたら良いか悩んでいます。
放置するわけにもいかず。再建築不可でも売却できる方法はありますか？

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

建築基準法第43条では、都市計画区域又は準都市計画区域においては原則として幅員4ｍ以上の「建築基準法上の道路」に、敷地が2ｍ以上接しなければならないと定められています。相談者様の相続された不動産はこの規定を満たしていないため、再建築不可となります。

これは、更地にするしないか以前の問題です。何より、安易に建物を解体した場合は住宅用地特例の対象から外れて固定資産税が6倍になってしまいます。現状建物が存在しているということは、むしろ固定資産税の節税やリフォームによる利活用といった選択肢が残されていることになります。

最も現実的かつ資産価値を最大化できるのは、隣地の一部購入して接道義務を満たせるようにすることです。直接交渉が難しい場合には、不動産会社に交渉を依頼するのも一つの方法です。

交渉が不調に終わった場合には、買取業者への売却が考えられます。ですが、買取価格は通常で相場の5～7割程度、条件が悪ければそれ以下になる可能性がある点に留意が必要です。

また、築45年とのことですが、建物の状態によってはある程度のリフォームを行い戸建賃貸物件として利活用する方法も考えられますし、再建築不可であることを承知で購入し、自らDIYを施し入居するといった方も一定数は存在します。

このように様々な方法が検討できますので、頭ごなしに「再建築不可物件だから扱えない」という不動産業者には依頼せず、様々な提案をしてくれる業者に相談して対策を検討されるとよいでしょう。

堀部友隆(株式会社サンクスホーム) · Answer

ご相談者様の内容拝見しました。

おそらく接道用件を満たせば売却できるかと思います。

方法としては売却地の隣地様への販売を検討してみるのは一つかと思います。
隣地の土地所有者様のご状況やお考えにもよりますが、隣地様からしたら将来に向けて土地が広がるメリットがあります。
土地売買や建物建築をご提案できる不動産会社さんにご相談していただくと良いかと思います。
また土地を繋げることができれば接道用件を満たすことをできる可能性もあります。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

このご相談、よくある「条件の話」に見えて、実は本質はそこではありません。
結論から言うと、再建築不可でも売却はできます。問題は“売れる設計になっているか”です。

まず前提として、「再建築不可＝売れない」は誤解です。

確かに
・融資が付きにくい
・一般の買主が減る

これは事実ですが、だからこそ“買う人が変わるだけ”です。

現金で購入する投資家や、条件を理解したうえで安く広さを取りたい人など、ターゲットはちゃんと存在します。

ではなぜ「難しい」と言われるのか。

ここが大事なポイントで、多くの場合問題なのは再建築不可そのものではなく、現状の建物状態と見せ方です。

築45年の木造戸建となると
・そのまま住めるのか
・修繕前提なのか
・解体して土地として使うのか

この判断が曖昧なまま売りに出すと、買う側はリスクを読めず、結果として動きません。

つまり今回の本質は「売れるかどうか」ではなく「どういう商品として出すかが決まっていない」状態ここにあります。

現実的な進め方としては3つに整理できます。

① 建物を活かすのか→ 最低限の修繕で使える状態にするのか検討
② 土地として割り切るのか→ 再建築不可でも使い道のある層（投資・倉庫・セカンド用途など）へ
③ そのまま現況で出すのか→ 価格をしっかり現実に合わせて、リスク込みで検討できる層へ

ここで一番やってはいけないのは“中途半端な状態で、相場感だけで出すこと”
これをやると
・反響がない
・値下げを繰り返す
・さらに売れなくなる

という流れに入ります。

逆に言うと、ターゲットを決めて、そこに刺さる価格と見せ方にすれば動きます。

これは再建築不可に限らず、条件がある不動産すべてに共通する考え方です。

そしてもう一つだけ大事な視点として。

今回のご相談から感じるのは、「どうしたらいいか分からず止まっている状態」だと思います。

不動産は条件が複雑になるほど、
・断られる
・曖昧にされる

こういう経験をしやすい分野です。

ただ、現場感覚で言えば再建築不可でも、放置しなければ何とかなるケースがほとんどです。

重要なのは
・現状を正確に把握する
・どう売るかの設計をする
・その方針で一貫して進める

この3つです。

この手の物件は、“難しいかどうか”ではなく “扱い方を分かっているかどうか”で結果が変わる領域です。

ここが整理できれば、選択肢はちゃんと見えてきます。

福島(関計株式会社) · Answer

ご相談内容拝見いたしました。
相続された大切なお家が「再建築不可」と言われてしまい、今後の扱いに悩まれるお気持ちお察しいたします。

結論から申し上げますと更地にしても建物を建てられないため、一般的な仲介では買い手がつきにくいのは事実ですが、売却をあきらめる必要はありません。 再建築不可の物件でも、以下のような方法で売却できる可能性があります。

1. 訳あり物件の「専門買取業者」に売却する（おすすめ）
一般の個人ではなく、再建築不可物件を専門に買い取る不動産会社に売却する方法です。彼らは古い家をリフォームして賃貸に出すノウハウを持っているため、現状のまま（更地にせず）買い取ってもらえる可能性が高いです。一番手間がかからず確実な方法です。

2. お隣の方へ売却を相談する
隣の土地の所有者にとっても、あなたの土地を買い足すことで「自分の敷地が広くなる」「接道条件が良くなる」などの大きなメリットがあります。お隣の方へ購入の意思がないか打診してみるのも一つの有効な手です。

3. 更地にせず「DIY・投資向け」として売り出す
近年は、古い家を安く買って自分でリフォーム（DIY）したいという方や、不動産投資家が増えています。あえて建物は解体せず、「古家付き」として価格を抑えて売り出すことで、買い手がつくケースがあります。

今後のアドバイス
空き家のまま放置してしまうと、建物の老朽化が進み、固定資産税が高くなるなどのリスクがあります。

まずは、一般的な不動産会社ではなく**「再建築不可物件の買取に強い専門業者」**へ相談し、現状でいくらで売れるのか査定を受けてみることをお勧めいたします。

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