投資について新築か中古か

Question

30代男性です。新築マンションと中古マンションのどちらに投資するべきかで迷っています。
新築マンションの方が入居率が高いと聞きますが、中古マンションの方が初期投資コストを抑えられるとも聞きます。
両者のメリット・デメリットを踏まえ、実際のところどちらが長期的に見て収益性に優れる投資でしょうか？

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

間違いなく中古マンションを選ぶべきです。新築マンションの方がいいのは、新築時の募集が楽ということだけです。募集に関するスキルはいずれ会得しなければいけないものです。いずれ必要ならば、まず初めに会得してから購入すれば、投資効率の良い中古から始めることができます。順番の問題です。
それ以前に、新築か中古かとの前提は、購入は1戸だけということですね。あまり感心しません。
というのも、1戸だけでは、満室と空室の2パターンしかありません。いったん空室になると次の入居まで収入はゼロ、手出しが必要です。たいていの人がこの期間で挫折します。
お勧めはマンションではなく、一棟アパート、最小なら4戸ぐらいから可能です。4戸あれば、全空リスクは低く、手出しにならずに済む可能性があります。4戸だと木造であることが多く、取得費用が抑えられます。さらに中古であれば、建物比率がひくくなり、物件価値が下がりにくくなります。減価償却費が小さくなりますが、このステージでは節税ではなく事業拡大を目指すべきです。
数年運営していけば、不動産投資家としてのポジションになり、融資を使って拡大することも夢ではなくなります。はじめは4戸でもいずれは10戸20戸と増えていけば、退去すれば入居があるというように運営が安定してきます（大数の法則）。スキルもたまっているでしょうから、さらに拡大も可能になります。単発のマンション経営ではなく、複数の戸数を持つマンションアパートポートフォリオを構築して、成長を目指しましょう。

角田浩崇(イエステーション博多店 (株)コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

新築マンションと中古マンションのどちらが長期的に収益性に優れるかは、目的、資金計画、立地条件、市場環境によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを整理し、最適な選択を見極めるためのポイントを解説します。

1. 新築マンション投資の特徴
（メリット）
・入居率が高い
新築物件は魅力的に見えるため、入居者を確保しやすい傾向があります。
設備が新しく、最新の生活機能やデザインを備えている点もアピールポイント。

・修繕費が少ない
築年数が浅いため、当初の維持費が抑えられます。
初期保証がついていることもあり、予期しない修繕費用が発生しにくい。

・高い競争力
立地が良い場合、資産価値の下落が緩やかで、売却時にも有利になる可能性が高い。

（デメリット）
・初期投資コストが高い
新築プレミアム（新築特有の割高感）があり、購入価格が相場よりも高め。

・賃料下落リスク
築年数が経つにつれ、賃料が徐々に下がる傾向があります。入居者にとっての「新築効果」がなくなると、競争力が低下する場合も。

・利回りが低い
初期コストが高いため、表面利回りが中古物件に比べて低いことが一般的です。

2. 中古マンション投資の特徴
（メリット）
・初期投資コストが低い
物件価格が新築に比べて抑えられるため、少ない自己資金で投資を開始しやすい。

・高利回りが期待できる
賃料が新築と大きく変わらない場合、初期費用が低いため利回りが向上します。

・価格の安定性
築10～20年程度で価格が底値近くになっていることが多く、購入後の資産価値下落リスクが小さい。

（デメリット）
・修繕費の発生リスク
築年数が経過しているため、修繕や設備の更新費用がかかる可能性が高い。
共有部分の修繕積立金が高額になるケースも。
・入居者確保の難しさ
築年数が古い物件は、設備や見た目の老朽化が理由で入居者の競争力が低下する場合があります。
・物件管理の質がバラつく
管理状況が悪い物件に当たると、価値の下落や入居者の満足度低下につながります。

3. 新築と中古の収益性比較
（新築マンション）
・短期収益性: 入居率が高いため初期段階では安定的。ただし、賃料下落や新築プレミアム分の価格減少を考慮すると、短期的なキャッシュフローは中古と比べて低い可能性があります。
・長期収益性: 優れた立地にある新築は、価値の下落が緩やかで資産価値を維持しやすいですが、物件価格が高いため投資回収に時間がかかります。

（中古マンション）
・短期収益性: 利回りが高く、初期コストが低いためキャッシュフローを確保しやすい。
・長期収益性: 修繕費や築年数に伴う賃料下落リスクを考慮する必要がありますが、価格が安定しているため、適切に管理されている物件では長期的にも収益性が高い。

4. 投資判断のポイント
（目的に応じた選択）
・安定性を重視する場合: 新築マンション。初期の空室リスクが低く、長期的に堅実な運用が可能。
・収益性を重視する場合: 中古マンション。高い利回りが期待でき、短期間でキャッシュフローを確保しやすい。
・立地の重要性
新築・中古を問わず、立地が良い物件は入居率が高く、資産価値が維持されやすい。駅近、商業施設や学校が近い物件は有利。
・物件のコンディション
中古の場合、建物の管理状態や修繕計画の確認が特に重要。管理組合の運営状況や過去の修繕履歴を調べる。
・資金計画の柔軟性
初期費用に余裕がある場合は新築を検討するのも良いですが、自己資金を抑えたい場合や複数物件への分散投資を視野に入れるなら中古が向いています。

5. 結論とアドバイス
新築: 安定性を重視し、長期的に価値の維持が見込める物件を選ぶ。手元資金に余裕があり、修繕リスクを抑えたい場合に適している。
中古: 高い利回りと初期費用の抑制を重視する場合に最適。適切な管理が行われている物件を選ぶことでリスクを低減できる。
初心者の場合
中古マンションを購入して投資に慣れた後、より大規模な投資に挑戦するのも良い戦略です。また、不動産会社やファイナンシャルプランナーと相談し、シミュレーションを実施して収益計画を明確にすることをおすすめします。

以上、参考になれば幸いです。

月山なつ(不動産専門家) · Answer

不動産投資において、新築マンションと中古マンションのどちらを選ぶべきかという質問にお答えします。

新築マンションのメリット・デメリット
メリット:
高い入居率: 新築物件は最新の設備やデザインが魅力で、入居希望者が多いため、初期の入居率が高いです。
修繕の必要性が低い: 新築のため、当初の数年間は大規模な修繕が不要で、管理費や修繕費が低く抑えられます。
減価償却の優位性: 新築物件は減価償却が長期間にわたり可能で、節税効果があります。
デメリット:
初期投資コストが高い: 新築物件は購入価格が高いため、初期の資金投入が大きくなります。
価格の下落リスク: 新築物件は購入後すぐに市場価値が下がることがあります。

中古マンションのメリット・デメリット
メリット:
初期投資コストが低い: 中古物件は新築に比べて価格が抑えられており、初期投資が少なくて済みます。
価格の安定性: 中古物件は市場価格がすでに安定している場合が多く、価格の下落リスクが低いです。
リノベーションの可能性: 中古物件をリノベーションすることで、自分の好みに合わせた物件を作り出すことができます。
デメリット:
修繕費用の増加: 古い物件は修繕やメンテナンスの頻度が高くなり、その分の費用がかかります。
入居率の不安定さ: 新築物件に比べて設備が古くなるため、入居希望者が減少する可能性があります。

長期的な収益性を考慮するポイント
立地: 新築・中古問わず、立地が良い物件は長期的に見て収益性が高いです。アクセスの良さや周辺環境の魅力を考慮してください。
物件管理: 適切な管理が行われているか、管理会社の信頼性も重要です。特に中古物件では、管理状況をしっかり確認しましょう。
キャッシュフローの安定性: 購入価格やローンの返済額、賃料収入などをシミュレーションし、安定したキャッシュフローが見込めるかを確認することが重要です。
結論
長期的な収益性を追求する場合、新築マンションと中古マンションのどちらが優れるかは一概には言えません。それぞれのメリット・デメリットをしっかりと把握し、自身の投資目的やリスク許容度、資金状況に応じて選択することが重要です。もし具体的な物件が決まっているのであれば、それぞれの物件の詳細なデータをもとにシミュレーションを行い、最終的な判断を下すと良いでしょう。

本田憲司(不動産売却サポート関西株式会社) · Answer

初めまして不動産売却サポート関西の本田憲司と申します。

新築、中古と一長一短有りますので、どちらが優位と言う訳ではありませんが、新築マンションだと利回りが5％を切る物件が多いので、管理費、固定資産税などのオーナー負担を考慮するとキャッシュフローがマイナスになる事がありますので注意下さい。

どちらにしましても賃貸中で最低、表面利回り6～7％で回せる物件を検討される事をお勧めいたします。

一助になれば幸いです。

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