不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 購入
- 30代
- 女性
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2024/12/26
-
- 更新日
- 2025/01/05
- [3回答]
420 view
定借マンションって買っても大丈夫ですか?
最近マンション購入について考え始めて情報収集中です。Xやニュースで定借マンションが人気だと読んで気になっているのですが、下記を考えてしまいます。
・定借マンションって地代?も払うのなら結局は割高になりませんか?
・定借=完全に自分のものではない。それなら賃貸でも変わらいような気がします
投資ではなく居住目的です。ぜひ定借マンションについてメリット・デメリットを教えてほしいです。
どうぞよろしくお願いいたします。
-
私が回答します
迷えるひつじ
- 30代
- 千葉県
- 女性
- 一般ユーザー
- 投稿日
- 2025/01/05
-
ご相談を拝見しました。
定借マンションにおけるメリットには以下のようなものがあります。
◯初期費用を抑えられる:土地を購入しないので登録免許税などの経費が安くなります。
◯固定資産税の負担が小さい:土地の固定資産税は地主が負担するため、購入者側の固定資産税は建物のみとなります。
◯選択肢が広がる:土地の売却を伴わないので好立地に存在していることも多く、かつ購入しやすい価格で提供されているなど選択肢が広がる。
これに対して以下のようなデメリットがあります。
◯地代の支払い:一概に言えませんが、少なくとも土地の固定資産税相当となる地代の支払いが必要となります。
◯売却が難しい:定期借地権の契約期間は50年以上とされていますが、残期間が短くなるほど再販が困難になります。また、建物が利用可能であっても原則として定期借地権は更新されず(新たに契約を締結することは可能です)更地にしたうえで返却が必要な点にも注意が必要です。
もっとも、一般の分譲マンションであっても、土地全体に対して専有面積で按分された持ち分を有しているだけです。したがって、単独で土地を所有している戸建てとは違い、自由に利用できません。
そのように考えれば、好立地で購入しやすい価格の定借マンションが売り出されている場合、定期借地権の残期間などに注意したうえで選択肢の一つとするのもありでしょう。
相談者様は賃貸と変わらないと指摘されていましたが、賃貸と定借マンションの大きな違いは建物を所有しているから否かです。賃貸の場合は室内を、自分好みにリフォームすることはできませんが、定借マンションであれば可能です。
一般分譲、定借、賃貸いずれもメリットとデメリットが存在します。それらを総合的に勘案し、ご自身のライフスタイルや経済状況に合わせて選択されると良いでしょう。 -
マンションは大抵の場合、鉄筋コンクリート造(RC造)なので、耐用年数が47年と決められています。これは税法務上の数字でしかなく、実際に住めなくなるような期間ではありません。現在の技術では100年もつコンクリートも開発されていますので、耐用年数を10年20年超えても適切なメンテナンスさえされていれば、十分住めます。
定期借地契約は、50年以上とされています。物件によりこの期間は長かったり短かったりしますので、一概に定期借地権付きマンションがだめだとかいいとか言えません。
というのも、定期借地契約はその設定した期間の終了時には更地で返還する契約になりますので、せっかく建物が100年もつ技術で作られてしても、契約年数が60年であった場合には60年未満(更地にしなければなりませんので)しか住めません。
また、その間の地代も発生します。それを考えると、果たして、とお悩みになることもわかります。
ですが、仮に購入した場合であっても、固定資産税、都市計画税はかかってきます。この税金、国から土地を借りている地代に相当すると考えると、どうでしょうか。支払う先が違うだけです。借地権の場合、マンション購入者は建物部分だけの税負担で済みます。
割高・割安よりももっと大きな問題を見過ごされています。
不動産は土地部分と建物部分に分かれます。建物は時間経過で劣化しますので、価格は下落していきます。いわゆる減価償却です。一方、土地は減価しません。つまり、時間が経過すると、マンションの価値は土地値に向かい低下していくという傾向が見られます。言い方を変えると土地値以下には下がりにくいのです。これが自動車の場合、土地値のような下支えがありませんので、最終的にはゼロ、もしくは廃車費用を請求されるという状態になります。
定借マンションはこの自動車の場合と似たような動きをします。つまり最終的には資産として残りません。建物もなく土地も返さなくてはいけませんので、ゼロになります。買取型のマンションや戸建て住宅はそのようなことはありません。ですから、定借マンションは、賃貸と買取型不動産の中間的な位置づけとなります。
では、定借マンションが買取型のマンションと比べて有利になるのはどういう場合でしょうか。上物はほぼ同じですから違いは土地の扱いですね。しかも、定借期間が終わる何十年も先です。例えば定借期間が70年であった場合、そのマンションが建つ土地はどうなっているでしょうか。発展しているのか、さびれてしまっているのか、確定的なことは誰にも言えません。地方のさびれてしまった町のようになってしまうのでしたら、土地の資産価値はほぼなくなっているでしょうから、定借マンションの方が有利ですね。逆に東京23区内のしかも駅前であれば、そのような状況は70年先でも考えにくい、という判断であれば定借マンションではなく、買取型の普通のマンションを買われた方が有利でしょう。
ですから、その町が今後どうなるのか、行政は町の発展をどうとらえているのか、などマンションの周辺を調べてみる必要があります。道路一本できるだけで様子はだいぶ変わります。都市計画は数十年単位の仕事ですので、時間軸も同じぐらいです。一度調べてみることをお勧めします。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 女性
- 購入
-
- エリア
- 千葉県市川市
-
- 投稿日
- 2025/05/27
- [2回答]
184 view
希望の中古マンションを見つけましたが、気になる点があります
3歳の子供を育てています。 就学前にマンションを購入したく、中古で色々見てみたところやっと希望通りのマンションに巡り合えました。 築13年、3LDKのマンションです。 担当の不動産会社からも「この条件ならすぐに申し込みが入る」と言われています。 ただ少し気になっているのが、前の住人(売主)が2年で退去しているという点です。 不動産会社経由で理由を聞くと家庭の事情、との事で深くは聞きませんでしたが、気になったので調べてみると築13年で居住者が3回変わっていました。我が家が買ったら4世帯目になります。 何か住みにくい事情があるのか?と不安になっています。 不動産会社に聞いても「特に告知義務のあるようなトラブルはありません」としか言われませんでした。 築13年で分譲マンションの居住者が3回変わっているのは普通ですか? また、もし問題があるとしたらどんな可能性があると思いますか?ご意見ください
184 view
-
50代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都江戸川区
-
- 投稿日
- 2019/05/02
- [1回答]
1976 view
中古マンション購入について<下の階の空テナントへの不安>
中古マンションを購入予定です。下に空きテナントがあり、今後騒音が起きないか心配です。どんな対策をすればいいですか?
1976 view
-
60代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2019/04/02
- [1回答]
2329 view
古い土地の売却で気を付けること。更地と家が建っている状態での違い。
古くからある土地を売却したいのですが、気を付けるべき事や必要になる事等はありますか?また更地と家が建っている場合で必要な事に違いはありますか?
2329 view
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都あきる野市
-
- 投稿日
- 2019/05/21
- [1回答]
1698 view
中古マンションの使い心地の確認について
購入を検討しますが、可能な限り、使い心地を確認したいと思っています。 中古マンションなので、お住まいの物件も多いかと思いますが、時間をかけて内見をしたいのですが大丈夫なのでしょうか。
1698 view
-
40代 女性
- 購入
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2019/05/15
- [1回答]
1838 view
中古マンションの物件の状態の見極め方
マンション購入時の物件の状態については、どのように判断すればよいでしょうか?
1838 view
-
20代 女性
- 購入
-
- エリア
- 兵庫県尼崎市
-
- 投稿日
- 2024/11/20
- [3回答]
1756 view
売主都合による引き渡し遅延はどのような対応をすれば良いのか
今年2月に中古マンションを購入し、引き渡しは12月を予定しておりました。 しかし、売主の都合で引き渡しが遅れる可能性があると、先週連絡を受けました。 長く見積もって1月末までということも聞き、分かりましたと言うしかありませんでした。 ですが、引き渡しに合わせて賃貸の解約も予定していたし、引っ越し準備もかなり進めていました。 引き渡しまで実家にお世話になれるとなったので良かったのですが、 大きな買い物で楽しみにもしていたのでモヤモヤします。 この場合、引っ越し費用(今の住まい→実家、実家→新居)などを損害賠償請求できるのでしょうか? 具体的にどの範囲まで請求が可能か知りたいです。
1756 view
-
40代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都目黒区
-
- 投稿日
- 2019/05/16
- [1回答]
1845 view
中古マンション購入前の注意点(修繕など)
長期の修繕計画やその費用などして、マンション購入前に注意する点はありますか?
1845 view
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 神奈川県横浜市中区
-
- 投稿日
- 2024/10/21
- [1回答]
448 view
横浜に住みたいです
横浜のマンションを購入したいです。できれば新築希望ですが中古でも構いません。予算はどれくらいを考えておけばよいでしょうか。
448 view
-
40代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2025/01/26
- [1回答]
346 view
養育費は借金扱いになるのでしょうか。
3年前に離婚し、共有名義だったマンションは妻に譲渡しました。 現在は賃貸で一人暮らしですが、再度マンション購入を検討しています。 年収は800万円、養育費は月7万円払っていますが、これは借金扱いになるのでしょうか。 教えてください
346 view
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都港区
-
- 投稿日
- 2024/11/22
- [2回答]
429 view
市場に出ていない物件の情報を知りたい
港区でのマンション購入を検討していますが、希望するエリアでは市場に出てくる物件が非常に少なく、困っています。 家族構成やライフスタイルに合った間取りや設備がある物件を探しているため、選択肢が限られている状況です。 また仕事の都合上、通勤時間を短縮したいという理由もあり、港区内での購入を強く希望しています。しかし、市場に出回らない物件もあると聞きました。 どうしたら情報が得られるのでしょうか。 市場に出ていない物件の取引について詳しく知りたいです。よろしくお願いします。
429 view
株式会社サワキタ不動産
佐脇 孝明様
H.L.C不動産コンサルティング
奥林 洋樹様
「定借マンションって買っても大丈夫ですか?」とご相談させていただいた者です。お礼をお伝えしたく、回答フォームに送らせていただきました。この度は、詳しくそしてわかりやすく教えてくださりありがとうございました。今まで定借マンションは検討していませんでしたが、選択肢のひとつとして今後チェックしていこうと思います!