不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
女性
エリア

福岡県北九州市戸畑区
投稿日

2025/04/22
更新日

2025/12/08
［2回答］

614 view

自己資金なしで住み替えはできますか？

今住んでいるマンションが手狭になってきたので、
もう少し広い家に引っ越したいと考えています。
今の家は12年前に買った中古マンションで、まだローンが残っています。
売ればいくらか戻ってくると思うのですが、
それをそのまま新しい家の頭金に充てられますか？

不動産会社にもまだ相談していません。
ネットで調べていたら「住み替えローン」という言葉も出てきましたが、
仕組みが難しくて理解できませんでした。

そもそも、私たちみたいに貯金がない家庭でも住み替えできるのか、
どういう順番で進めればいいのか、教えていただけますか？

私が回答します
角田浩崇

イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/12/08
はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

整理すると、今の状況はこうですね：
12年前に中古マンションを購入、ローン返済中
現在の住居は手狭になった
貯金はほとんどなく、自己資金なしで広い家に住み替えたい
売却益が出ればそれを頭金に充てたい
「住み替えローン」という仕組みがよくわからない
では、順を追ってわかりやすく解説します。

1. 基本原則：自己資金なしでも住み替えは可能？
結論から言うと「原則として可能」です。ただし条件があります。
ポイントは今の家のローン残高と売却予想価格の差額です。

①売却価格 > ローン残高
売却して残ったお金を新居の頭金に充てられる
自己資金なしでもOK

②売却価格 ≒ ローン残高
売却しても手元資金はほぼゼロ
住宅ローンを新居に乗り換える「住み替えローン」を使うことが多い

③売却価格 < ローン残高（オーバーローン）
差額を自己資金で補えない場合は、通常のローンだけでは住み替え不可
「リバースローン」や親族からの援助が必要になることも

2. 住み替えローンの仕組み
新居のローンと今の家のローン残高を同時に一本化して借りる仕組み

特徴：今の家を売却してから新居を購入する通常の手順より柔軟
売却までのつなぎ資金を借りるイメージ

注意点：金利は通常の住宅ローンより少し高いことが多い
金融機関ごとに条件が違う

売却価格がローン残高より低い場合は原則自己資金が必要

3. 住み替えの一般的な進め方
今の家の売却予想額を調べる
不動産会社に査定を依頼
複数社に依頼すると相場感が分かる
ローン残高の確認
銀行に問い合わせて、繰上返済に必要な金額を把握
希望の新居の条件と予算を決める
住宅ローンの借入可能額も銀行で確認
資金計画を作る
売却額 − ローン残高 = 頭金に回せる金額
足りなければ住み替えローンを検討
住み替えローンの仮審査
売却価格・ローン残高・新居価格をもとに金融機関に相談
売却活動と新居購入を並行して進める
売却契約前に新居契約をすると資金繰りが必要
住み替えローンを使えば、このタイミングを調整しやすい

4. ポイント
自己資金なしでも可能だが、今の家の売却額が鍵
住み替えローンは便利だが、金利や手数料がやや高い
まずは不動産会社と銀行に同時相談すると資金計画が明確になる
無理のない予算設定を最優先にすること

【まとめ】
今の家のローン残高と売却予想額をまず把握
不足がなければ普通の住宅ローンで住み替え可能
足りなければ住み替えローンを使う
両方に相談して資金計画を立てるのが安心

以上、参考になれば幸いです。

角田浩崇
さんに相談する
私が回答します
本田憲司

不動産売却サポート関西株式会社
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/04/22
ご相談者様

お世話になります。
不動産売却サポート関西の本田憲司と申します。

住替えローンとは自宅売却をしても現在の住宅ローンが完済出来ない際に、差額を上乗せして新たに購入する住宅ローンに組み込む仕組みになります。
売却をして完済が出来る状況かと思いますので、既存住宅ローンを現居を売却して完済する旨を銀行に伝えれば新たに住宅ローンを組む事は可能です。

まずは一括査定サイトや地元の不動産会社さんに売却査定をご依頼し、売却目線をある程度、把握する事をお勧めします。

お住替え計画に関して一助になれば幸いです。

不動産売却サポート関西
本田　憲司

本田憲司
さんに相談する