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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 60代
  • 男性
  • エリア
    北海道札幌市豊平区
  • 投稿日
    2025/06/30
  • 更新日
    2025/07/01
  • ［2回答］

135 view

賃貸で6年間住んでいるマンションの購入について

個人でマンションを購入した大家さんが購入していた4LDKのマンション
を６年前に賃貸契約して今の住んでいます。
2014年に建てられたマンションですが今も近隣の売りにだされている
近隣マンションの状況を見るとおそらく４千万以上すると
思っています。
このマンションを購入してそのまま住み続けたいのですが、もし交渉した場合、そのまま何もしなくてよいので購入ということなら
相場より安く購入したいと考えています。
この場合の一般的な城主機価格としては何割くらい安く交渉するのがよいでしょうか。

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/07/01

    今回のケースは、「市場に出る前に現住人が購入を申し出る」という珍しい形です。
    そのため、売主にとっては通常の仲介取引と異なり、仲介手数料や広告費などの売却コストがかからない可能性があります。

    また、すでに入居中の方が購入するため、内覧対応やリフォームの必要もなく、売主にとっても非常にスムーズでリスクの少ない売却方法といえるでしょう。
    ※これは、買主であるご相談者様にとっても同様のメリットになります。

    　

    ▼ 賃借人としての立場と交渉時の注意点

    賃借人の立場は法律上も強く、長期入居者であることから、売主側も無理な条件を提示しづらい状況にあります。
    とはいえ、「買いたい」という熱意を前面に出しすぎると、足元を見られるリスクもあるため注意が必要です。

    あくまで、
    「条件が合えば購入を検討したい」
    という冷静なスタンスで交渉に臨むことが大切です。

    　

    ▼ 交渉時に伝えると効果的なポイント（売主側のメリット）

    ・市場価格と比較した希望価格の根拠があること
    ・売却にかかるコスト（仲介手数料・広告費など）が不要
    ・引き渡し時期などスケジュール面で柔軟に対応できる
    ・買主＝これまでの入居者なので安心して取引できる

    こうした売主のメリットを、感情ではなく“事実”として冷静に提示することが、交渉を有利に進めるコツです。

    　

    ▼ 価格交渉の目安

    一般的には、市場価格の5〜15％程度の値引きが現実的とされています。

    例）
    想定市場価格が 4,200万円 の場合
    → 交渉の目安：3,600万円〜3,900万円

    ただし、売主が投資目的で購入している場合には、
    ・購入時の価格
    ・残っているローン残債
    ・譲渡所得税（3,000万円特別控除が使えない場合も）
    などの事情から、無理な値下げ交渉は逆効果になることもあります。
    相手の立場も想像しながら、慎重に進めていきましょう。

    　

    ▼ 個人間売買と住宅ローンの注意点

    もし仲介会社を入れず、個人間で売買契約を結ぶ場合、住宅ローン審査が通常より厳しくなる可能性があります。

    たとえ金融機関がローンを受け付けてくれる場合でも、以下のような点に注意が必要です。

    ・売買契約書や物件資料（登記・図面等）を、買主側でしっかり整える必要がある
    ・建物の構造や権利関係に不備がないか、金融機関が慎重にチェックする
    ・金融機関によっては「仲介会社が入らない取引」に消極的なケースもある

    そのため、信頼できる司法書士や不動産の専門家に相談しながら進めることを強くおすすめします。

    　

    ▼ 最後に

    「住んでいる物件を買い取る」という取引は、売主・買主がお互いを知っているからこそ成立する、特別なケースです。
    一方で、交渉の進め方ひとつで、条件や印象が大きく変わってしまうこともあります。

    感情的にならず、事実とメリットを冷静に伝えながら、誠実な対話を心がけてください。
    必要であれば、不動産会社や専門家のサポートを水面下で活用し、相場調査や戦略設計を事前に整えることも効果的です。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/07/01

    ご相談を拝見しました。確かに、賃貸中のオーナーチェンジ物件を売却する場合、相場より1割程度安く売り出される事があります。

    しかしながら、それはオーナーが諸事情により物件を処分したい場合であり、常に安く売り出されるとは限りません。したがって、売却する意思もない所有者に対し、相談者様が相場より安く売って欲しいと切り出しても断られる可能性があります。

    まずは提示する購入価格の根拠や理由を明確にすると同時に、販売する意思があるのかを確認して慎重に交渉されると良いでしょう。

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