不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
男性
エリア

東京都府中市
投稿日

2025/10/03
更新日

2025/10/03
［1回答］

225 view

越境＆未登記がわかり、契約が進みません

実家の売却の最終段階で、境界の確認で立ち合い中に隣家のカーポート梁が10cm越境していることがわかりました。
そして、離れの一部が未登記ということも判明し、買主側の銀行が担保NGに。
売買契約書内に特約として盛り込んで何とか売却まで進められないでしょうか。
買主が納得しても、買主側の銀行がNGを出したら進められないのでしょうか。

私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/10/03
ご相談拝見致しました。

境界立会いでの越境（カーポート梁10cm）と、離れの未登記部分が判明したとのこと。

結論から申し上げると、

•売買契約書に特約を盛り込めば買主が納得して進められるケースはあります。
（例：越境を容認事項として明記、未登記部分については登記完了後に引渡す旨など）

ただし、今回の問題は「買主の金融機関が担保評価でNGを出している」という点です。

銀行が担保不可と判断した場合、買主本人が納得しても融資実行はできません。結果として契約自体が成立しない可能性が高いのです。

▼対応策としては
•越境部分については、隣地所有者と「覚書」を交わし、将来的な是正方法を明確にする。

•未登記部分は表題登記・保存登記を速やかに行う。

この2点をクリアしてから改めて契約・融資手続きを進めるのが安全策と思われます。

一時的に特約で逃げ切ることもできますが、金融機関の承認が得られない限り、融資付き契約は成立しないという現実は避けられません。

現状では「契約条件を整えて再度チャレンジ」という流れになると思います。

あるいは、同時並行で内容を進めながら売買契約を締結する形で応じる可能性はないかなどを仲介会社経由で相談していくのも良いかと思います。

ご参考となれば幸いです。