不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
40代
男性
エリア

東京都杉並区
投稿日

2025/11/03
更新日

2025/12/16
［3回答］

209 view

賃貸中のマンションを売るタイミングについて

投資用として保有しているマンションが、今月で入居者が退去予定です。
空室になる前に売却した方が良いのか、退去後のリフォームをしてからの方が良いのか悩んでいます。
賃貸中に売る場合・空室で売る場合のそれぞれメリット・デメリットが知りたいです。

私が回答します
角田浩崇

イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/12/16
はじめまして、イエステーション　株式会社コムハウスの角田と申します。

ご質問有難うございます。できるだけわかりやすく整理してご説明いたします。

【賃貸中マンションを売るタイミング】
「賃貸中で売る」か「空室で売る」か？

① 賃貸中に売る（オーナーチェンジ）

メリット
売れるまで家賃収入が続く
空室リスクがない
手間が少ない（内見対応ほぼ不要）

デメリット
買主は投資家のみ
室内を見せられず価格が上がりにくい
家賃が安いと売却価格も低くなる

⇒「早く・安全に売りたい人向け」

② 空室で売る（退去後）

メリット
投資家＋自分で住む人にも売れる
内見でき、印象が良いと高く売れやすい
立地が良ければ価格アップが狙える

デメリット
売れるまで家賃収入がない
管理費・修繕積立金は自己負担
売却まで時間がかかる可能性

⇒「価格を重視したい人向け」

③ リフォームは必要？

基本は「軽い原状回復まで」でOK
壁紙・床の張替え程度で十分なことが多い
フルリフォームは費用倒れになりやすい

今回の状況（退去予定あり）のおすすめ判断
賃貸中価格と空室価格の両方を査定
価格差が
　- 小さい → 賃貸中で売る
　- 大きい → 空室で売る

空室で売るなら、まずは
　「リフォームなし・現状渡し」で売り出すのもアリ

まとめますと、
「早さ・安全」なら賃貸中、
「価格重視」なら空室。

以上、参考になれば幸いです。

角田浩崇
さんに相談する
私が回答します
高橋淳

株式会社プレシャスホームズ
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/11/03
お世話になります。プレシャスホームズの高橋と申します。

マンションの広さがワンルームの場合、賃貸中の方が良いでしょう。
ファミリータイプの場合、空室で売った方が良いでしょう。

理由は、買主が自ら住むために買い、住宅ローンが使える30㎡以上あるのであれば、
低金利で購入できるため売値を上げられるからです。

ワンルームの場合、そもそも投資用のため、一般的には空室より賃貸中の方が
買う方もすぐに収入があるため、賃貸中の方が良いです。

ただ、相場より安く貸している、サブリースである、といった理由ですと
退去してリフォームして賃料を上げて入居者をつけて売る方が良いでしょう。
私が回答します
都内ワンルーム専門セミプロ

会社員
- 50代
- 東京都
- 男性
- マンションナビ会員
投稿日

2025/11/03
今月で退去になるなら、買う側も当然その事実は把握することになるので、どちらもあまり変わらないでしょう。

立地と築年数にもよりますが、もし立地が良く、築年数も古くなく、周辺の賃料が上昇傾向なら、クリーニングをした上で賃貸募集をかけながら並行して売りに出すのが賢明かと思います。

もし売却を急がず、ローン返済や収支がプラスで、これまでより高い賃料で借り手がつけば、そのまま持ち続けても良いかと思います。

現状収支がマイナスで、今後も賃料の上昇が見込まれないなら、早めに売却して損益通算で税金を取り戻し、精神的な負担を清算するという考え方もあります。

ご参考になれば幸いです。