不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
50代
男性
エリア

東京都港区
投稿日

2025/12/24
更新日

2025/12/25
［2回答］

421 view

円安で外国人が買っている今、日本人は不利？

最近、外国人投資家が円安の影響で日本の不動産を積極的に購入していると思いますが、日本人としては複雑な気持ちです。
この動きによって、都心部のマンション価格がさらに押し上げられているのでは、と感じています。
今後もこの流れは続くのでしょうか。
日本人が住宅購入や不動産投資を考える際、外国人投資の影響をどの程度意識すべきなのか、見解を知りたいです。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/12/25
ご相談を拝見しました。

不動産価格の高騰を抑制するため、政府は一定期間の転売禁止など投資家による不動産取引の規制強化や、外国籍の購入者に対する一定の規制を講じるか否かを模索しています。それらが現実化すれば、投資需要による影響はある程度沈静化すると予測されています。

しかしながら、不動産価格上昇の主因は資材価格や人件費の高騰による建築費の高止まり、および土地価格の高騰、低金利といった複数の要因が関係しています。さらには、新築価格の高騰が既存住宅の価格をも引き上げているといった構図もあるのです。

外国人投資家による影響は確かにあるのでしょうが、最新の民間による調査では投資目的で購入された件数は思いのほか少なく、実需として購入された件数が投資目的の購入を上回っているとの報告がなされています。市場価格に影響を与えているのは、むしろ日本の企業や個人投資家だと考えられているのです。

したがって、相談者様へ回答としては「外国人投資家による影響は確かにあるものの、それは極めて限定的であり、今後はその影響も減少していく可能性が高い」となります。

ちなみに、建築費及び土地価格が下落しない限り、新築分譲価格の高止まりは続くと予想されています。ただし、それは主要都市や政令指定都市が中心であり過疎化が進んでいる地方の不動産価格は低迷し、その格差は今後さらに拡大する見通しです。

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私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/12/24
相場に関する予測なので、あくまで個人的見解という前提でお読みください。
都心部のマンション等については基本的に上がる方向性に変化はないと思います。
但し、中国人が大量保有している湾岸のタワーマンションについては、一斉に売られる可能性があるのではと思います。

まず、立地です。北極星の方角から地球を見ると、ニューヨーク・ロンドン・東京で地球をほぼ３等分可能です。地球の１/３球（半球ではないので）の中心都市として最有力です。上海・香港は共産圏なので中心都市とはなりえません。ソウルは敵国から近すぎます。シンガポールは地政学上のチョークポイント（戦略上の重要拠点で激戦地になりえます）で、非常に危険です。シドニーは諸外国から遠すぎます。東京がベストなのです。よって、比較対象はニューヨーク・ロンドンだと外国人は考えます。そうなると東京は激安です。

次に円安です。外国人が非常に投資しやすい環境となっています。

懸念点としてあるのが中国です。もともと中国は年間５万ドル（１５０円換算で750万円）しか国外送金できません。これでは日本のタワマンを購入することはできません。
しかし、実際に買ってますよね。規制しているはずなのに規制逃れが多発している状況です。仮に当局が一斉に摘発に乗り出して来たら、どうなるでしょうか。日本政府も登記簿に国籍を掲載するように変更する方針を打ち出してきています。登記簿は誰もが閲覧可能なので、中国当局が自国民の日本資産の把握に乗り出してきてもおかしくはありません。もともと出てくるはずのない資金で購入していますので、現金化の動きが出るんじゃないかと思います。まあどうなるかはわかりませんが、波乱要因であることは間違いないと思います。

高市政権は単年度プライマリーバランスを放棄しました。その結果、賃金の上昇を伴った景気の回復がすすむと思われます。日銀が0.25％の政策金利目標上げをして水を差しましたが、来年度予算ではそれを上回る景気刺激策を盛り込んでくると思います。よって、マクロとしての都心部マンション価格は、短期的な波乱はあっても長期的には上昇傾向は続く、と考えています。