不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
男性
エリア

埼玉県川口市
投稿日

2026/01/21
更新日

2026/01/21
［1回答］

968 view

築20年中古、将来売れますか？

川口市で築20年前後の中古マンションを購入予定です。
価格帯的にも立地的にも条件は良いのですが、

今後
・住宅ローン減税が使えなくなる
・買い手が付きにくくなる
・評価が一段下がる

といったことは起きるのでしょうか。
リノベーション前提で考えていますが、省エネ性能まで意識して選んだほうがいいですか？
買う前にこういう中は気をつけたほうが良いなど、見分け方があれば知りたいです。

私が回答します
田中和彦

株式会社コミュニティ・ラボ
- 50代
- 京都府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/01/21
川口市の築20年前後の中古マンション購入を検討されているのですね。価格帯と立地が良い条件であれば、将来的な売却も視野に入れた現実的な選択肢として十分検討に値します。ご懸念の住宅ローン減税、買い手のつきやすさ、評価額の低下について、現状と今後の見通しを踏まえてお答えします。

■ 住宅ローン減税の適用について

築20年前後の物件（2000年代前半〜中盤築）は、新耐震基準に適合しており、基本的に住宅ローン減税の対象です。2022年の改正で「築25年以内でないと対象外」といったルールは撤廃されており、旧耐震（1981年以前）でなければ大きな懸念はありません。

ただ、今後の制度改正には注目が必要です。2026年以降は中古住宅にも新築並みの13年控除が適用される可能性があり、特に省エネ性能に優れた物件はより有利になる見込みです。住宅ローン減税が完全に使えなくなるリスクは低いものの、制度の詳細が変わる可能性はあるため、購入時の入居タイミングで最新のルールを確認しましょう。

■ 売却のしやすさ・流動性

築年数が進むと売却まで時間がかかる、価格交渉されやすいといった傾向はありますが、川口市のような都心アクセスが良いエリアでは築20年前後の物件でも十分に流通しているので、問題ないでしょう。

「将来売れなくなる」わけではなく、「立地と管理状態が良ければ築年数が古くなっても売却できるが、価格下落の可能性がある」というのが現実的な見方です。また、そもそも価格にはこうした将来リスクが織り込まれています。立地等の条件が良ければ売却しやすいでしょう。

■ 築年数と評価

築年数が古くなると建物の価値は下がります。そして、相対的に「立地」「管理状態」で評価されるようになります。川口市でもこれは共通です。したがって、物件そのもののコンディションだけでなく、管理組合の運営状況や修繕履歴の確認が極めて重要です。

■ 省エネ性能の意識は必要か

長く自分で住むなら、省エネ性能（断熱改修、高効率設備など）は光熱費削減・快適性の面でもメリットが大きく、評価されやすい傾向があります。リノベーション時にコストを抑えつつ省エネ効果を得る工夫も可能です。

ただし、数年で売却する前提の場合、省エネ性能への投資が売却価格にどれほど反映されるかはケースバイケースです。費用対効果の観点から、優先順位を整理して取り組むのが現実的です。

■ 管理・修繕で見極めるべき点

築20年というタイミングは、多くの物件で1回目の大規模修繕が終わり、2回目を見据え始める時期です。修繕積立金の残高、長期修繕計画の内容、滞納の有無などは将来の追加負担を大きく左右します。

購入前には、管理組合の総会議事録・理事会議事録をチェックし、過去のトラブルや合意形成の成熟度、修繕への備えなどを確認しましょう。使用細則では、リノベーションの制限、ペット飼育の可否、賃貸に関するルールも要チェックです。

■ まとめ：築20年中古の将来性と注意点

住宅ローン減税が使えなくなる、買い手がつきにくくなる、評価が下がるといった懸念は「部分的に起きる可能性はある」ものの、立地や管理が良好であれば大きな問題にならず、すでに価格に織り込まれているケースがほとんどです。

いちばん確認しておきたいポイントは「管理と修繕」です。プロに確認してもらいつつ判断すれば、後悔の少ない購入が可能です。

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