不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
男性
エリア

東京都渋谷区
投稿日

2026/02/11
更新日

2026/02/12
［3回答］

1233 view

引き渡し後に発覚した故障

中古マンションを購入し先日引渡しがありました。
まだ引っ越していませんが、出入りはしています。
この前お風呂を確認したところ、湯船の栓をするボタンが押しても動かず、故障していることがわかりました。
仲介業者の方に問い合わせると、売主側から「現状引渡しの為そちらで直してほしい」と言われました。
確かに現状引渡しで、売買契約書には「売主は契約不適合責任を一切負わない」と記載はありましたが、
その文言の読みあげはありませんでしたし、記載されていることも気づきませんでした。
故障についても一切伝えられていませんでした。
修理代を売主に請求することはできないのでしょうか。

私が回答します
白石篤彦

環境エステート株式会社
- 50代
- 埼玉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/02/11
質問にお答えいたします

付帯設備表に故障：無　となっているのに動かないのであれば、それは「契約内容と実態が異なる」ことになるので仲介業者に対し「免責条項があるのは承知しているが、付帯設備表の記載と異なる。これは契約の不履行ではないのか」と強気に交渉しましょう。

もし売主が故障を知らながら隠していた場合、免責特約は法律(民法572条)によって無効になります。「昨日今日壊れたような箇所ではない。以前から壊れていたはずで、それを告げずに打ったのは誠実義務違反」と仲介業者を通じてプレッシャーをかけます。

仲介業者は高額な手数料を受け取っています。物件状況の確認を怠り、引き渡した直後に不具合が見つかったことに対し、「プロとしての調査・管理責任はどうなっているのか」と、仲介業者側の責任を追及して仲介手数料の減額交渉をするのもありですね。
まずは付帯設備表の確認から始めてください。
私が回答します
酒井香澄

（株）ミナゴフ
- 30代
- 大分県
- 女性
- 不動産会社
投稿日

2026/02/11
ご質問内容拝見いたしました。
大分市で不動産会社をしています酒井がお答え致します。

仲介の場合、一般的に〈現状有志売買〉を行います。現状の不具合や故障についての費用を加味して価格を決めています。

修理や交換が必要な場合にはその費用などを引いた価格を設定していると思います。

そして、
重要事項説明の際に売主からの告知として設備の不具合などを記載してもらう書類があり重要事項説明の時に合わせて説明をします。

今回の場合、売主・仲介の担当者がどこの時点で知っていたかということになりますが、
質問内容を見る限り、どちらも対応するつもりは無さそうですね...

せっかく新生活を始めようとワクワクしているところの期待感が冷めてしまいますよね。

他にも何か壊れているところがあるのではないか・・・不安も出てきますよね

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/02/12
ご相談を拝見しました。私は法律の専門家ではありませんので、あくまで不動産実務で得た知見に基づき回答いたします。

「現状引き渡し」と「契約不適合責任免責」この二つを契約締結条件とした場合、全ての契約不適合責任が免責になると誤解している方は多いのですが、それほど単純なものではありません。相談者様が修補請求（追完請求）できる可能性はあります。

民法の契約不適合責任に関する規定では、契約不適合を「引き渡された目的物が種類、品質、又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」と定義しています。さらに民法第572条では、契約不適合責任を負わない旨の特約をした場合でも、売主が契約不適合に該当する事実を知りながら買主にその旨を告げなかった場合には、責任を免れないとしています。

ご相談の対象であるワンプッシュ水栓の故障は、売主が知らなかったとは通常考えにくい箇所です。日常的に浴槽を利用していれば通常は認識できる不具合であるため、売主が不具合を認識していたと推認される事情があるからです。

したがって相談者様としては

◯通常の居住用マンションに備わるべき基本的設備が、引き渡し時点で機能していない
◯内覧では発見できない故障箇所である
◯売主が居住しており、故障していることを知っていた蓋然性が高い

以上の理由を根拠に、まずは売主に修補（修理）を求めることができ、売主が対応しない場合には修理費相当額の請求も検討できると考えられます。

実務上良心的な媒介業者であれば、契約不適合責任を免責とする場合でも物件状況報告書を作成し、現状の不具合状況等について告知したうえで、それらについて免責する旨の説明を行います。これであれば、不具合を承知したうえで購入の判断をしたとしてトラブルの抑制にも期待でき、かつ法的に免責事項と解される可能性も高くなるからです。

相談者様としてはボタンが使用できないことを証明する動画、確認した日付、以前から故障していた可能性が高いとの設備業者による報告書（決着がつくまで修理は留保しておいた方が無難です）などの証拠を準備したうえで、「契約不適合責任に基づく修補請求」を表題として具体的な内容を記載し、かつ回答期限（2週間程度）を設けた内容証明郵便で売主に通知し、さらに、その写しを媒介業者に送付されることをお勧めします。また、法的に争う趣旨であれば、弁護士に相談されると良いでしょう。

なお、不動産業者向けに契約不適合責任の免責は万能ではないとの内容について解説したコラムを共有しておきますので、興味がございましたらご一読ください。
https://f-mikata.jp/rosette-215/

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