不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
女性
エリア

神奈川県川崎市川崎区
投稿日

2026/02/21
更新日

2026/02/22
［3回答］

142 view

心理的瑕疵あり物件の資産価値は時間経てば戻るものなんでしょうか。

駅近で条件の良い中古マンションが見つかりましたが、過去に室内で孤独死があったと告知されました。
価格は相場より抑えめで迷っています。
自分はあまり気にしないタイプですが、将来売却することも考えているので、買い手がつかなくなるのではという心配があります。
今は割安でも、いざ住み替えるときに苦労するならやめた方がいいのでしょうか。
心理的瑕疵がある物件の資産価値は、時間が経てば戻るものなのでしょうか。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/02/22
ご相談を拝見しました。

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」においては、特段の必要性がない限り、賃貸物件では概ね3年で説明不要との見解が示されています。一方で売買物件については、期限が示されていません。

これは、購入者にとって不動産は極めて高額な資産であり、心理的瑕疵が購入に意思決定や資産価値に長期間影響を及ぼすと判断されているからです。そのため、実務上は何年経過しても告知が必要であるとの考えが現在の通説となっています。将来的なりセール時には、購入検討者によって受け止め方が異なるため、少なからぬ影響が生じる可能性は否定できません。

一方で、事案発生から10年、20年と経過していれば「気にならない」という方も一定数存在します。時の経過により心理的瑕疵による影響は徐々に薄れていくという見方もあるのです。また、今後の事例の蓄積により、ガイドラインで具体的な期間が示される可能性もあるでしょう。

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私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/02/21
不動産売買における「孤独死の告知義務」については、法律上の明確な期限（時効）が定められていないのが現状です。

また将来売却する際に、価格面での調整が必要になったり、成約までにかなり時間を要してしまう可能性もありますので注意が必要です。

なお、2021年10月に国土交通省が策定した「人の死の告知に関するガイドライン」による、孤独死の判断基準について、孤独死では発見が遅れ特殊清掃等が行われた場合は「心理的瑕疵」として告知が必要です。それ以外の場合には特に規定はありません。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf

冷静によく考え家族の方を話し合い、慎重に検討されることをおすすめします。
私が回答します
武石　将

株式会社フォーメンバーズ　イオンハウジング八丁堀店
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/02/21
売買に関しての告知義務に関しては時間が経てば告知しなくても良いという事はなく契約書などへの記載が必要となります。

また孤独死と言っても数日の発見遅れではなく腐敗が進み特殊清掃や大規模なリフォームが必要なものであれば告知事項としても影響が強いと思いますので内容を詳しく聞く必要があるかと思います。

逆に事件性がなく老衰や病死などの自然死や不慮の事故死は、原則として告知不要です。

賃貸と売買が異なる点があり賃貸に貸し出しにあたっては事故（自死や不慮の死）が発生してから概ね3年を経過した後は、原則として借主に告知しなくてよいされています

売買に於いては告知の必要はありますが10年前の告知事項と数年前での告知事項では与える印象も大きく変わるのも事実です。実際、購入者さまが10年何事もなく生活している実績があれば大きな問題ではないかと考えます。

最終的には賃貸へ貸出などの出口戦略と孤独死の内容による心理的な瑕疵と通常の相場からの価格差、将来的な値上がりなどその他の要因も考える必要がありますので一概には言えないですがご自身が気に入っており相場より2割程度価格差があるのであればメリットはあるかと思います。

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