不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
40代
女性
エリア

神奈川県横浜市金沢区
投稿日

2026/03/07
更新日

2026/08/22
［1回答］

594 view

高値で売れる今、買い替えは吉でしょうか

自宅マンションの査定が6,200万円と出ました。
5年前に4,800万円で購入した物件です。
売却益が出る今がチャンスだと言われていますが、住み替え先の物件も同じく高値で、7,000万円台です。
「売りも買いも高いなら意味がない」と夫は言っています。
売却益が出ているうちに動くべきか、それとも市場が落ち着くまで待つべきか迷っています。

今住み替えするのは有利なのでしょうか？

私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/08/22
ご主人の「売りも買いも高いなら意味がない」という視点は非常に鋭いです。
現在の高値圏での住み替えが有利になるかは一概には言えず、ご家庭の具体的な財務状況によって180度変わります。

1.ローン残債の額
売却益が実際にいくら手元に残るかは、現在の残債次第です。
残債が少なければ、6,200万円から諸経費と残債を引いた手取り額のすべてを次の物件の頭金（自己資金）に充てられます。これにより7,000万円台の物件を買う際の借入額を大幅に抑えられるため、今動くメリットは非常に大きくなります。
逆に残債が多いと手元に残る現金が少なく、次の購入で今以上の巨額のローンを背負うリスクがあります。

2.査定額の確実性（本当に信用できるのか）
「6,200万円」という査定額が、データ上の「机上査定」であれば注意が必要です。
売り出し事例を基にした希望的観測が含まれている可能性があり、実際の売却額が下振れすることも珍しくありません。
また不動産会社が媒介契約を取るためだけに実際よりも高めの金額を提示しているケースも多くあります。複数社に実物を見せる「訪問査定」を依頼し、現実的な手取り額を算出することが不可欠です。

3.次物件への融資額・返済額・返済年数
住み替えの本質は「いくらで売れるか」ではなく、「次のローンを無理なく返せるか」で考えてみましょう。
5年前の購入時より年齢が5歳上がっているため、7,000万円台の物件でローンを組む際、定年までに完済できる返済年数が確保できるかが重要です。
なお借入額（融資額）が増え、毎月の返済額が現在の負担を大きく上回るようであれば、市場が落ち着くまで待つ方が賢明です。

また「市場が下がるまで待つ」戦略にも落とし穴があります。
市場が下がるときは今のマンションの価値も同時に下がるため、売却益が出なくなり、次の物件の頭金が作れなくなります。

今がチャンスなのは間違いありませんが、それは足元の数字が固まっていることが前提となります。

まずは「ローン残債の確認」、「複数社への訪問査定」、「次物件の返済シミュレーション」を行ってみて、我が家にとって本当に有利かを数字で比較してみることをおすすめします。