不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
女性
エリア

東京都杉並区
投稿日

2026/03/20
更新日

2026/03/22
［2回答］

340 view

売却益にかかる税金は？

杉並区のマンションを売却予定です。
購入価格は4,800万円でしたが、査定は6,300万円前後と言われています。
1,500万円ほど利益が出る可能性がありますが、この場合どれくらい税金がかかるのでしょうか？

私が回答します
福島

関計株式会社
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/03/20
ご相談内容拝見いたしました。

マンション売却で約1,500万円の利益が出た場合の税金のポイントは、以下の3つです。

〇マイホームなら税金「0円」の可能性が高い
現在お住まい（または最近までお住まい）のマイホームであれば、「3,000万円の特別控除」が使える可能性が高いです。
この特例を使えば、利益から3,000万円まで差し引けるため、税金はかかりません。

〇特例を使わない（使えない）場合の税金目安
投資用物件である場合や、買い替え先で「住宅ローン控除」を利用するために特例を使わない場合は、利益に対して税金がかかります。税率は売却した年の1月1日時点の所有期間で決まります。

5年超（長期譲渡）：税率約20% ＝税金目安約300万円
5年以下（短期譲渡）：税率約39% ＝税金目安約600万円

〇実際の「利益」は1,500万円より少し増えるのが一般的
税金計算上の利益は「売却額－（取得費＋売却経費）」で計算します。
建物の価値は経年劣化で下がった（減価償却）とみなされるため、計算上の「取得費」は購入価格の4,800万円より低くなります。そのため、計算上の利益は1,500万円より少し大きくなるケースが多いです。

もし新居への買い替えをご予定されている場合、「今のマンションで3,000万円の特別控除を使う」のと「新居で住宅ローン控除を使う」のは、どちらか一つしか選べません。

一般的な目安になりますので、実際の申告や詳細な計算は、税務署や税理士にご相談ください。
私が回答します
金澤寿一郎

株式会社tento
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/03/22
株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。

4,800万円で購入されたマンションが6,300万円で売れるかも、とのこと。
杉並区の人気ぶりがうかがえますね。
ただ、1,500万円もの利益となると、税金がいくら持っていかれるのか戦々恐々とするお気持ち、よく分かります。

結論から申し上げますと、
ご自宅としての売却であれば「3,000万円特別控除」が使えるため、税金が「0円」になる可能性が非常に高いです。

【ポイントは2つです】
1. 最強の味方「3,000万円特別控除」
自分が住んでいるマイホームを売る場合、利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

計算式： 1,500万円（利益）－ 3,000万円（控除）＝ 0円（課税対象なし）
今回のケースでは、この特例の条件に当てはまれば所得税も住民税もかかりません。

2. もし特例が使えない場合は？
投資用だったり、既に特例を使っていたりして控除が受けられない場合は、「所有期間」で税率が大きく変わります。
（※売却した年の1月1日時点での判定です）

5年超（長期譲渡所得）：約20%（約300万円の納税）
5年以下（短期譲渡所得）：約39%（約585万円の納税）
このように、5年を境に税金が倍近く変わるため、タイミングの極めて重要な判断材料になります。

【まとめ】
基本的には「マイホームなら税金は心配ない」と考えて大丈夫ですが、この特例を使うと、その後新居で「住宅ローン控除」が数年間受けられなくなるなどの注意点もあります。

「売った後」の買い替え計画によって、どの制度を使うのが一番おトクかが変わってきます。
参考になりますと幸いです。

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