不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
40代
女性
エリア

岡山県岡山市南区
投稿日

2025/02/17
更新日

2025/02/18
［3回答］

1285 view

投資用物件

いつも売買不動産をインターネットで検索してみていますが、なかなか理想の物件に出会えません。利回り10％以上の物件がほしい。

私が回答します
森本　慎也

株式会社TERASS
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/17
どなたからも回答が無いようなので私から。

先日健美家より2024年7月～12月新規登録物件の比較が出ておりました。

区分マンション・一棟アパート・一棟マンションの3種別すべてにおいて、「新潟市」が1位に選ばれた。特に、一棟アパートは2019年上半期以来12期連続、一棟マンションは5期連続で1位を維持している。

ただニュースであったように、新潟市のアパートでは「しみけん」さんが詐欺にあってます。
高利回りを追うあまり騙されては元も子もありません、お気をつけくださいね！

ご参考までに！

区分マンションのランキング
2位：「北九州市」（利回り15.32%）
3位：「静岡市」（利回り15.24%）
4位：「浜松市」（利回り13.59%）
5位：「熊本市」（利回り13.57%）

一棟アパートのランキング
2位：「北九州市」（利回り11.31%）
3位：「静岡市」（利回り11.09%）
4位：「神戸市」（利回り9.95%）
5位：「浜松市」（利回り9.83%）

一棟マンションのランキング
2位：「北九州市」（利回り11.72%）
3位：「岡山市」（利回り10.13%）
4位：「静岡市」（利回り9.92%）
5位：「浜松市」（利回り9.40%）

全20都市のうち、利回りが上昇したのは、一棟アパートと一棟マンションでそれぞれ9都市となった。また、3種別すべてで利回りが上昇したのは「仙台市」「新潟市」「堺市」「北九州市」の4都市。

順位の変動幅が大きかった都市としては、アパートでは「大阪市」が12位から17位に下落。
一棟マンションでは「仙台市」が前々回9位、前回17位となった後、今回は6位に大きく上昇。

＼素敵な１日になりますように！／

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/02/18
ご相談を拝見しました。

相談者様が記載された良い物件との表現が、具体的にどのような物件を指しているのか分かりかねますが、単純に利回りだけであるとすれば最近は以下のような傾向がみられます。

◯築年数が古い
◯地方物件である
◯木造建築の割合が多い
◯再建築不可や告知あり物件（事故物件）である
◯広告されている表面利回りが満室時想定である

つまり、何かしら対策を講じなければ安定した利回りを確保できない物件です。立地も良く誰がみても見映えの良い物件は高額となるため、利回りは4～6％がせいぜいです。もっとも、表面利回りが低いからといって、それだけで収益を判断するのは早計です。表面利回りの数字には勘定されていない要素（空室率や物件価値や地価の値上がりなど）も考慮する必要があります。また、投資の際は実質利回りでの計算が必須です。

都心部における地価高騰の傾向から、キャピタルゲインを狙って低利回り物件をあえて購入するのも一つの方法ですが、インカムゲインを狙うのであれば投資戦略は変わります。

まずは予算を含め条件を明確にし、それを信頼できる不動産業者に伝えて物件探しを依頼すると同時にご自身による情報収集を続けていれば、相談者様の仰る良い物件に出会える可能性が高まるでしょう。

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私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/18
いまの相場で10％以上といえば、かなりの高利回り物件です。しかし、そういういい物件はインターネットに載りません。そういう物件はレインズ掲載・ポータルサイト掲載の前に優良顧客に紹介されます。優良顧客とはなにか？判断が速く資金が潤沢にある投資家です。ネットに掲載する前ですので、不動産会社は売主側と買主側の両方から手数料を得ることができます。よって、フットワークの軽くて、決済まで順調に進められる客が優先されます。
いい方を変えると、ネットに掲載されている物件は、そういった優良顧客がつかなかった物件です。ですから、いい物件が欲しければ、不動産屋に「私は物件を買える優良顧客ですよ」とアピールしておく必要があります。
ご相談者様は、不動産会社に資料請求や問い合わせをされていますでしょうか？不動産会社からの営業を煩わしいと邪険に扱ってませんでしょうか？不動産投資家は、「買ってあげる消費者」ではなく、「仕入れさせていただく中間業者」なのです。最終消費者はあくまで賃借人です。
同時に銀行開拓も進めておくべきです。住宅ローンとは異なり、事業性融資となりますので実績が無いとほぼ謝絶されます。よって、信用状況など身ぎれいにいたうえで、業者経由で紹介してもらうなど、関係を広げていってください。