不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

大阪府枚方市
投稿日

2026/03/31
更新日

2026/03/31
［3回答］

178 view

仏壇の奥から権利証が出てきて混乱しています

母の四十九日が終わり、実家の片付けをしていたところ、仏壇の奥から古い封筒が出てきました。
中には見慣れない土地の権利証のようなものが入っていて、住所も今住んでいる家とは全く違う場所でした。

兄と確認したのですが、そんな土地の話は聞いたことがなく、母も何も言っていませんでした。
ネットで調べると「名義が残っていると固定資産税がかかる」と書いてあり、急に不安になっています。

その土地が今どうなっているのか、そもそもまだ所有しているのかも分かりません。
不動産会社に相談することなのか、まず役所に行くべきなのか、動き方も分からない状態です。

私が回答します
弁護士　松島達弥

いろどり法律事務所
- 40代
- 京都府
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/31
まずは、一度登記名義を確認してみてはいかがでしょうか。
　不動産の登記名義は誰でも最寄りの法務局で取り寄せることができます。
　※　対象不動産の住所表示と登記簿上の所在地に違いがある場合には取得が難航する場合もありますが、そのあたりも、法務局でおしえてもらいながら進めることが可能です。
私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/03/31
「把握しきれていない相続不動産」のトラブルを防ぐために、2024年4月から法務局で「所有不動産記録証明制度」という画期的な新制度がスタートします。

この制度を活用した、最もスムーズな解決手順を解説いたします。

1. 「所有不動産記録証明制度」で全ての土地を洗い出す
　これまでは、土地の場所（市区町村）が正確に分からないと調べようがありませんでしたが、この新制度を使えば「お母様の名義で登録されている不動産」を全国の法務局のデータから一括でリストアップできます。
　この制度のメリットは、仏壇から出てきた権利証の土地だけでなく、ご家族も知らない「隠れた名義」や「共有持分」がないかを漏れなく確認することができます。　手続きは相続人であれば、お一人でも申請可能で、全国の法務局窓口、または郵送・オンラインで申請できます。　必要なものは、お母様が亡くなったことがわかる戸籍、あなたが相続人であると証明する戸籍、ご自身の本人確認書類などとなります。
　まずはこの「所有不動産記録証明書」を手に入れることで、「今、何が起きているか」の全体像を正確に把握できます。
　※制度の詳細　https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00740.html

2. 権利証の土地が「今どうなっているか」を確認する
　リストを手に入れたら、仏壇から出てきた権利証の土地が載っているか確認しましょう。
　　•リストに載っている場合: 現在もお母様の名義です。2024年4月から「相続登記（名義変更）」が義務化されましたので、早めに手続きを検討しましょう。
　　•リストに載っていない場合: すでに売却済みか、別の方の名義になっているため、固定資産税などの心配は不要です。

3. 固定資産税と「負動産」への対処
　「知らない土地の税金」への不安についてですが、リストで場所が特定できれば、その自治体から「固定資産税の納税通知書」を再発行してもらうことも可能です。
　もし、その土地を利用する予定がない場合は、買い取りや引取りができる業者をさがしてみましょう。
　なお管理困難な山林などで、引き取り手がいない場合は、一定の条件を満たせば国に土地を返すことができる「相続土地国庫帰属制度」という別の新制度も利用できる可能性があります。
※制度の詳細　

今後の具体的な動き方
　まずはお兄様と一緒に最寄りの法務局へ行き、「所有不動産記録証明書の発行」を依頼することから始めてみましょう。
　「何があるか分からない」という状態が一番の不安の種です。
　リストで事実確認を行えば、その後に司法書士に相談するにしても、不動産会社に査定を出すにしても、話が非常にスムーズに進みます。
　まずは「お母様の戸籍謄本」など必要書類を準備して、お近くの法務局へ足を運んでみることをおすすめします。
私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/03/31
まず、このタイミングで見つかると不安になりますよね。
ただ結論から言うと、今の段階で慌てる必要はありません。
こういうケース、実務では実はそれなりにあります。

今回のポイントはシンプルで、その土地が「今もお母様名義なのか」を確認すること
これがすべてのスタートです。

① まず「固定資産税の有無」を確認→ 市区町村で「名寄帳（課税明細）」を取得します

これで
・課税されている不動産があるか
・所在地がどこか
が一発で分かります。

※ここに出てこなければ、すでに売却済・名義変更済の可能性もあります。

② 登記簿で現状を確認→ 法務局で全部事項証明書を取得

ここで
・名義人
・抵当権の有無
・過去の経緯
が見えます。

③ その土地の“中身”を判断
ここが実は一番重要です。

・価値がある土地なのか
・使われているのか（第三者占有など）
・負担（税金・管理）の方が大きいのか

正直なところ、この段階でよくあるのは
・昔のまま残っている土地
・誰も使っていない
・でも税金だけかかっている
というパターンです。

ただ一方で、中には
・思わぬ価値がある
・売却できる
・有効活用できる
こういうケースも普通にあります。

なので今回大事なのは、「見つかった＝困った」ではなく状況を整理すれば、プラスにもマイナスにも転ぶ可能性がある状態と捉えることです。

動き方としては、役所→登記→現地状況の順で整理すれば、ほぼ全体像は見えてきます。

ただ実際には
・住所のズレ
・昔の地番
・相続が未整理

このあたりで止まることも多いので、そこをどうほどくかでスピードが変わります。

今回の内容を見る限り、単なる書類確認ではなく、「この土地をどう扱うか」まで含めて考える段階です。

放置すれば負担になる可能性もありますし、整理すれば資産として活かせる可能性もある。

こういう案件は、知識だけでなく進め方で結果が変わります。

一つずつ整理していけば難しい話ではないので、まずは全体像を掴むところから進めていくのが一番確実です。

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