不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
女性
エリア

東京都江東区
投稿日

2026/05/14
更新日

2026/05/14
［1回答］

188 view

価格が高止まりのエリアと下がっていくエリアが知りたい。

東京の江東区に住んでいます。
同じ区内での住み替えを希望しています。
今の家は築16年、3LDK、現時点での相場は6,400万円程です。
今後数年で価格が下がっていくエリアと高止まりのエリアが知りたいです。
江東区の城東エリアを希望しています。よろしくお願いします。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/05/14
不動産価格の将来は、正直「誰にも断定はできない」です。
ただ、感覚論ではなく、人口・再開発・交通利便性・中古成約データなどから“高止まりしやすい傾向”と“下がりやすい傾向”はある程度見えてきます。

特に江東区のようなエリアは、同じ区内でもかなり差があります。

まず前提として、不動産は「一物一価」です。
同じ江東区でも、

駅距離
築年数
ハザード
学区
管理状態
眺望
階数
周辺再開発

で価格の粘り強さは全然違います。

なので「江東区だから上がる・下がる」ではなく、“その場所を欲しい人が今後も一定数いるか”が本質です。

その上で、一般論としての傾向を整理すると、

高止まりしやすい傾向のエリア
豊洲
有明
東雲
門前仲町周辺
清澄白河周辺

この辺りは、

都心アクセス
再開発
ブランド化
共働き世帯需要
タワー・大規模マンション需要

が強く、価格維持力は比較的高めです。

特に近年は「職住近接」を重視する層が増え、湾岸・準都心エリアは一定の支持があります。

一方で、注意点もあります。

湾岸系は価格がかなり上がり切っている部分もあり、「さらに上がる」より「高値維持できるか」のフェーズに入っている印象です。

つまり、“値上がり期待”というより、“価格が崩れにくい”という考えの方が現実的です。

逆に、価格調整が入りやすいのは、

駅距離がある
小規模マンション
管理状態が弱い
修繕積立金不足
ハザード懸念が強い
競合物件が多い

こういう条件が重なる物件です。

特に中古市場は、景気よりも「住宅ローン金利」と「買える人の総量」の影響を受けます。

例えば、金利が1%違うだけで、4,000〜5,000万円帯の購入層はかなり資金計算が変わります。

だから今後は、「どこでも上がる相場」ではなく、“選ばれる物件だけ強い”という流れになっていく可能性は高いと思います。

あと、個人的に大事だと思うのは、「今後上がるエリアを当てる」より、「自分達が無理なく住み続けられるか」です。

相場予想だけで買うと、金利ニュースや市況に振り回されます。

でも、

通勤
子育て
実家距離
生活動線
毎月の支払い
将来的な売却しやすさ

この辺が整理されている人は、相場が多少動いてもブレません。

今の江東区は、エリアによって本当に色が違います。
同じ区内住み替えでも、「資産性重視」なのか「生活満足度重視」なのかで選び方も変わります。

今のご自宅が築16年で6,400万円前後ということは、かなり良いゾーンにいる可能性もありますので、

今売るべきか
持ち続けるべきか
住み替え先をどこに寄せるか

は、単純な相場論だけではなく、“家族全体のライフプラン”で整理すると判断しやすいと思います。

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