不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
女性
エリア

神奈川県横浜市都筑区
投稿日

2026/05/28
更新日

2026/05/29
［2回答］

187 view

売却中です。上階トラブルを言うべきか迷っています

自宅マンションを売却中です。
駅近で立地は良く、内見も数件入っていますが、1年ほど前から上階の騒音に悩んでいます。
夜遅くに足音や物音がすることがあり、管理会社にも何度か相談しました。
最近は少し落ち着いていますが、完全になくなったわけではありません。

このことを買主に伝えるべきか迷っています。
伝えると印象が悪くなり、売れにくくなる気がします。
不動産会社にはまだ詳しく話していません。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/05/29
ご相談を拝見しました。

上階からの騒音を告知すれば売却しずらくなるとの気持ちは理解できますし、実際に影響を受ける可能性も懸念されます。ですが、買主の判断に重要な影響を与える事実を告知しなかった場合、相談者様が告知義務違反を問われる可能性があります。

何より、たまに音が聞こえるといった程度ではなく、管理会社に何度も相談した事実があるのですから、利害関係者から環境的瑕疵と評価される可能性があるでしょう。

音については感じ方に個人差がありますので、どの程度を瑕疵とするか明確な判断基準は設けられていません。ですが、裁判例では深時間帯に60dBを超える音が断続的に発せられる状態であれば瑕疵にあたると判断した事例が見受けられます。ちなみに、60dBを超える音は環境省による区分で、掃除機や洗濯機などが発する音とされています。

いずれにしても、「最近はましになったが、上階からの騒音について管理会社に数度相談したことがある」との旨を媒介業者に伝え、購入検討者に対してどのように伝えるのか相談されると良いでしょう。

また、売買契約時に添付される告知書（物件状況報告書等）には、近隣との申し合わせ事項やそのた追記事項などの記載欄が設けられているはずです。そこにも概要を記載して、物件引き渡し後トラブルに発展しないよう備えられると良いでしょう。

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私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/05/29
上階トラブルについては、結論から言うと、
「どこまで伝えるべきか」を一度整理しておいた方が良いと思います。

まず前提として、マンションの生活音問題はかなり難しく、

・人によって感じ方が違う
・時間帯で印象が変わる
・改善しているケースもある
・逆に悪化するケースもある

ため、「少し音がした＝必ず告知義務」というほど単純ではありません。

一方で、今回のように、

・管理会社へ複数回相談している
・継続的に悩んでいた時期がある
・夜間に影響を感じていた

という状況だと、“買主側が気にする可能性がある情報”として考えた方が安全です。

特に最近は、購入後に「聞いていなかった」という話から、トラブルになるケースもあります。

なので個人的には、「完全に黙る」より、“不動産会社へ正直に共有して、
どう伝えるか整理する”方が結果的に安心だと思います。

ここで大事なのは、必要以上に悪く伝えることではありません。

例えば、「以前、上階の生活音が気になる時期があり、管理会社へ相談したことがある。
ただ最近は以前より落ち着いている」くらいの整理で済むケースもあります。

逆に、何も伝えず、後から買主が管理会社履歴などで把握すると、
「なぜ教えてくれなかったのか」になりやすいです。

不動産取引は、最後は“物件”だけではなく、「この売主さんから買いたいか」も実は大きいです。

誠実に説明してくれる売主だと感じてもらえると、
多少のマイナス要素があっても前向きに進むことは普通にあります。

また、実務上は、

・どの程度の頻度なのか
・現在は改善傾向なのか
・管理会社対応履歴はあるのか
・他住戸からも苦情があるのか

で、重さの判断もかなり変わります。

なので、まずは仲介担当へ、「実はこういう経緯があります」と率直に共有し、

・告知した方が良いレベルなのか
・どういう表現が適切なのか
・契約書や告知書へどう反映するのか

を整理していくのが良いと思います。

不安な気持ちはよく分かりますが、後から揉めるより、最初に整理しておく方が、
結果的に安心して売却を進めやすいと思います。

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