不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
女性
エリア

千葉県船橋市
投稿日

2025/04/02
更新日

2025/04/05
［2回答］

840 view

媒介契約の解除を伝えたところ違約金が発生するといわれました

査定に出してからトントン拍子で話が進みましたが、売り出してから、連絡が一切なく
担当者変更の連絡が突然ありました。
前任者はもともと、担当エリアではなかったとかで。連絡がなかったこともそうですが、対応に対して不満を伝え
解除を申し伝えたところ違約金が発生するといわれました。落ち度は完全に会社側にあると思うのですが…

契約前までは親身になって話を聞いていただいた点や、信頼できると考えお願いしました。
契約した途端連絡が来なくなりました。進捗が無い場合はこんなもんですか？
このまま契約が入っても不安しかないんですが。。。このような場合この会社に売却を進めてもらう以外選択肢はないでしょうか？

売り出してからは2か月たっていないぐらいです。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/04/03
ご相談を拝見しました。

媒介契約の形式が記載されていませんが、内容から察すると専任媒介だと推察します。その場合、媒介契約締結後7日以内にレインズへの登録を行い、登録証を相談者様に提供する必要があります。さらに、2週間に1回以上の業務報告が業者に課せられます。その連絡が一切なされていないとのことですから、専任媒介契約の定める義務の履行を怠ったとして解除を申し出ることができます。

その場合、違約金を請求されるいわれはありません。ただし約款では、「解除は相当の期間を定めて履行を催促し、その期間内に履行がないとき」と定められているため、猶予期間を与えず解除すると申し出た場合、業者側に違約金を請求する口実を与える可能性があります。

その点を考慮したうえで、担当者もしくはその上席と話をされると良いでしょう。ただし、一般媒介契約の場合は登録や報告義務がありませんので、その限りではありません。

不信感を持った会社から紹介された顧客と契約したくないという気持ちは分かります。しかし、購入希望者に落ち度があるわけではありません。心配であればオブザーバーのサポートを得るなどして、契約を締結するのも一つの考え方です。

進捗の有無に限らず業務報告することは業者の義務ですから、それが履行されず不信感を持っている旨を伝え、話し合うことをお勧めします。

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私が回答します
森　健美

株式会社TERASS
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/04/05
ご相談拝見させていただきました。

ご相談者様に非がある訳でもないのに辛いですよね。

何かご相談者様から特別に依頼したような広告等があれば別ですが、一般的にSUUMO等のポータルサイトに掲載したり新聞広告（仲介会社独自）を出した程度であれば広告費用を含め違約金を請求することはまずありません。

会社によってですが「違約金」を脅し文句として使用するケースもあります。
仲介会社としては専任物件があるだけで売上を上げるチャンスがあり、解除されてしまうのは出来る限り避けようと動きます。契約上記載があれば尚更強気で来ると思いますが、本心は解除されたくないというだけです。
実際に人件費や間取図の作成、ポータルサイトへの掲載料など地味にお金はかかっていますので仲介会社側の気持ちも分からなくはありません。

後任の担当者（期待薄なので後任とは別の担当に変更依頼もあり）が一生懸命やってくれる可能性もありますので、現状の思いを伝えた上で相手方の反応を見るのも良いのではないでしょうか。

それでも解除したいということであれば下記の方法があります。

①違約金について
媒介契約書の記載内容をご確認ください。
ただあったとしても実際に請求するような会社は実務上あまり聞いたことがありません。
はじめから売る気がないのに依頼した、適切に行っていたにもかかわらず他社と契約したなど特別な事情があれば別ですが。

②解除について
「解除理由が会社側に責任がある」ことを示すことが重要です。
・そもそも前任者が担当エリア外、了承も事前の連絡もなく担当者が変更になった
・進捗に関しても全く連絡がない

➡
こうしたやり取りの中で、契約を継続する信頼関係が崩れてしまったことを証明するために、

■前任者、後任の担当者とのやり取りを録音、連絡日時をメモしておく
・特に担当エリア外（前任者から担当の変更連絡もなければ尚可）
■郵送物（レインズ登録証、業務、反響報告等）
・宅建業法に定めあり
■物件掲載ページを印刷、スクショ
・案内や反響がないにもかかわらず必要な対策を講じなかった

など、ご相談者様が有利になることを記録してください。

それをもとに

◎宅建業法に違反していないか
◎契約上の信義則に違反していないか

を確認します。
会社規模にもよりますが、お客様センター等の別部署への相談も有効です。
内容証明郵便等で相手方に解除を通知したり、弁護士へ依頼して解除を通知する方法がありますが
売却どころではなくなってしまうので、３カ月の媒介契約期間満了まで新しい担当者に頑張ってもらうのが良いかと思います。

無事に解決できると良いですね。

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