不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
20代
女性
エリア

北海道札幌市中央区
投稿日

2019/10/24
更新日

2019/10/24
［2回答］

1973 view

中古物件を購入してからリノベーションする際のメリット・デメリット

私は先日結婚して、現在は夫婦2人の生活をしています。そろそろ将来を考え、住居の購入を検討しています。

現時点での考えとしては、中古物件を購入してからリノベーションする方向でまとまってきています。せっかく中古物件を購入してリノベーションするのであれば、新築より費用を抑え、尚且つ安心して生涯暮らせる家にしたいです。

そのため、リノベーションする際のおすすめや気をつけるべき点等、意見を聞かせていただきたいです。また、リノベーション住宅のメリット・デメリットがあればお聞かせいただきたいです。

私が回答します
脇保雄麻

株式会社ユー不動産コンサルタント
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2019/11/06
こんにちは。
不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
自分たちの好きなようにリノベーションして住む考え方は、個人的にも良いと思います。
リノベーションする際の物件選びで注意しなければならないポイントをいくつか簡単に説明します。

（マンションの場合）
リノベーション向けの物件となると築年数が古い物件が選択肢に入ってくると思いますが、築年数が古い物件の場合、配管径が現在の物よりも径が小さめです。よくある洗面設備等の部分的なリフォームでお風呂と洗濯機の排水が同時に行った時に排水が逆流する場合があります。工事の際は配管等もやり直すような工事をする事です。また、古いマンションの場合、排水等が躯体に設備されているインナー配管となっており、配管をやり直す事ができない場合もあるんです。建築の事も分かる担当者はなかなかいないと思うので、信頼できる工事業者と連携しながら進める事をお勧めします。
建物構造によるリノベーション向きかどうかですが、
マンションの躯体構造は基本的に壁式工法とラーメン構造に別れております。
壁式工法は、壁自体を構造の一部となっており、間取り変更や壁を抜いて広い部屋を造る事が基本的に難しいです。それに対して、ラーメン構造は、梁と柱で建物構造を支えているので間取り変更や壁を抜いて広い部屋を造りやすいのが特徴です。また、ごくまれにPC造（プレキャストコンクリート造）もありますが、壁式工法と同じと考えてください。　リノベーション向きはラーメン構造です。
次にマンション自体の維持管理状況はどうかという事も重要なポイントです。どうしてもお部屋自体を見てしまいがちですが、マンションは建物全体の維持管理状況が重要です。マンションの総戸数によってマンション管理組合の資産状況が全く違ってきたりもします。この分野の説明は話がどんどんそれてしまうので、また別の所（ブログ等）で説明します。具体的に購入検討されている場合は相談される担当者と打合せしながら勧めてみてください。

　（戸建）
戸建ての場合の基本的な構造の違いは、2×4工法（ツーバイフォー工法）と在来工法に別れます。2×4工法は、先に説明下壁式工法と同様に壁自体で建物を支えて造られており、壁を抜いて等のリフォームが出来ないです。それに対して、在来工法は、柱や梁で軸で建物自体を支える構造となっています（軸組工法とも言われたりもします）。在来工法の戸建は、壁を抜いたり間取りを変更をしやすいです。ただ、注意しなければならないのが、構造上抜けない壁や柱もあります。梁を補強する事で壁を抜いて広々とした空間造る事も木造住宅で可能ですが、工事担当者とも相談しながら勧める必要あります。リノベーション向きの戸建ては、在来工法の建物です。

以上のようにマンションにせよ戸建てにせよ構造上リノベーションに向かない物件もありますので注意してください。
また、築年数が古い物件の場合、住宅ローン控除を受けられなかったり登記費用も割高になりますが、耐震基準適合証明取得することで住宅ローン控除を受けることも出来るし登録免許税も減免されます。その点も含めて信頼できる担当者とマス魔は相談してみてはいかがでしょうか？
私が回答します
島崎湧太

株式会社ハウジングサクセス
- 東京都
- 不動産会社
投稿日

2019/10/27
最初から中古物件購入後にリノベーション前提ということであれば、個人的には室内の状態にかかわらずとにかく安く購入するという考えをおススメします。中途半端にきれいな物件だとリノベーション後に結局高くついたということもあり得るので物件購入にかける費用は少ないに限ります。
購入物件がマンション・戸建や築年数にもよりますが、せっかくリノベーションをされるのであれば給排水設備の交換や洗浄も検討してみてはいかがでしょうか？もちろん予算が許すのであればですが。また、生涯暮らせる家にということですので部屋を間仕切れるようにしたり将来の事を考えて間取りの設計をするとなお良いかもしれませんね。
注意点としては、建物の構造上外せない柱や梁などがあり思った間取りなどに変更できない場合があるのでリノベーションを依頼する業者さんにも一緒に検討物件を見学してもらうことは必ずしておいた方がいいです。依頼される業者さんによっても保証範囲や期間も違いますし、費用の支払い方法もまちまちなので業者選定の際は気にされる方が良いですね。
メリットですが、やはりご自身の好きな間取り、内装に出来ること室内に関しては新築同様になることです。
反対にデメリットは一般的に所有権移転後の工事になるので相応の期間がかかり、家賃と住宅ローンの二重払いの期間が発生することでしょうか。金融機関によっては工事期間は金利のみの支払いも可能ですので事前に確認しておく必要があります。
今後色々とご検討され悩まれたりもすると思いますが、費用が抑えられ安心して生涯暮らせるような素敵なご自宅になるといいですね！