不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

その他
50代
男性
エリア

東京都調布市
投稿日

2026/08/17
更新日

2026/08/17
［1回答］

226 view

6年目になって固定資産税が急に上がりました

5年前に新築マンションを購入しました。
今年届いた固定資産税の納税通知書を見て、去年よりかなり高くなっていて驚いています。
市役所に問い合わせたところ、新築マンションの固定資産税の軽減期間が終わったためだと言われました。
購入時に説明を受けたのかもしれませんが、5年後にここまで変わるとは覚えていませんでした。

築年数が経てば建物の評価額が下がって、また税額は下がっていくものですか？

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/08/17
これは驚くと思います。新築時にはあまり意識しない部分ですが、
5年後に税額が上がるケースは珍しくありません。

今回、市役所から説明された「新築マンションの軽減期間が終わった」というのが原因であれば、
まずは慌てて評価額の間違いを疑う必要はないと思います。

新築住宅には、一定の要件を満たす場合、建物部分の固定資産税が一定期間、
2分の1に軽減される制度があります。
一般の新築住宅では原則3年間ですが、
3階建て以上の耐火・準耐火住宅であるマンションなどは5年間が基本です。

そのため、5年前に新築マンションを購入したのであれば、
ちょうど今年から軽減がなくなり、建物部分の固定資産税が本来の額に戻った可能性があります。

ここで少し注意したいのは、
「軽減が終わった＝マンションの評価額が上がった」という話ではないということです。

あくまで税額を軽くしていた制度が終了したということです。

そして、
ご質問の「築年数が経てば建物の評価額が下がって、税額もまた下がるのか」についてですが、
基本的には建物の評価額は経年によって下がっていく方向になります。

ただし、固定資産税評価額は毎年単純に少しずつ下がるわけではありません。

固定資産税は原則として3年に一度「評価替え」が行われます。
その際に建物の経年減価などが反映されます。
また、物価や建築資材、人件費などの状況によっては、
単純に「古くなったから必ずこの金額だけ下がる」というものでもありません。

さらにマンションの場合、土地部分と建物部分で考え方が違います。

今回のように新築軽減が終了した直後は、建物の評価額が下がったとしても、
それ以上に「軽減がなくなったことによる増額」の影響が大きく、
前年より税額が高くなることがあります。

ですから、「築5年になったから税金が上がった」というより、
「新築時の軽減が終わったため、いったん本来の税額に戻った。
その後は建物の経年による評価額の変化などが税額に反映されていく」
と考えると分かりやすいです。

実務的には、今年の納税通知書を見て、昨年と今年の
「土地の課税標準額」
「建物の課税標準額」
「固定資産税額」
「都市計画税額」
を比較してみると、どこが変わったのかが分かります。

特に今回のように「軽減終了」と市役所から説明されているのであれば、
建物部分の固定資産税がどれくらい増えたのかを確認するのが一番です。

なお、固定資産税とは別に都市計画税が課税されている地域であれば、
こちらも忘れずに確認してください。
新築住宅の固定資産税軽減と都市計画税の扱いは同じではありません。

住宅購入では、購入時のローン返済額だけでなく、こうした固定資産税、管理費、
修繕積立金なども含めて長期の資金計画を考えておくことが大切です。

今回のケースは、購入後5年たって突然「想定外の税金が発生した」というより、
新築時だけ受けられていた税制上の軽減が終了したことで、
通常の負担に戻ったと考えるのが近いと思います。

もし納税通知書を手元にお持ちなら、前年との数字を見比べてみてください。
単純に「高くなった」と見るより、土地と建物のどちらが、どの程度変わったのかを見ると、
かなり分かりやすくなります。

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