不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
女性
エリア

東京都大田区
投稿日

2026/09/25
更新日

2026/09/25
［1回答］

197 view

夫も私も奨学金返済中。ローンが組めるか不安。

夫　年収520万円（勤続5年）
妻　年収280万円です。（勤続2年）

1歳半の子供がいます。
今は賃貸ですが、今後のことを考えると中古のマンションか戸建てを買おうかという話になっています。
今は2DKで家賃12万円です。
二人とも奨学金を返済中で、合わせて月に35,000円程です。
ローンは収入合算で、夫の単独名義の予定です。上限4,500万円程度の物件で探しているのですが、現実的だと思いますか？
できれば2人目も考えています。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/09/25
今回の条件を見ると、4,500万円程度の中古マンション・戸建てを検討すること自体は、
決して現実離れした金額ではないと思います。

ただ、私なら「4,500万円まで借りられるか」ではなく、「2人目のお子さんが生まれて、
奥様の収入が一時的に下がったとしても、
この住宅を無理なく維持できるか」というところから考えます。

ご主人の年収520万円、奥様280万円で世帯年収は800万円。現在の家賃は12万円で、
奨学金が夫婦合わせて月3万5,000円ということですね。

仮に4,500万円を35年で借りた場合、金利によって変わりますが、
住宅ローンの返済額はおおむね月12～14万円程度になる可能性があります。

ただし、ここで「今の家賃12万円とそれほど変わらないから大丈夫」と考えるのは危険です。

購入すると、マンションなら管理費・修繕積立金、戸建てでも固定資産税や将来の修繕費、
火災保険などがかかります。

例えば住宅ローンが月13万円だとしても、
そこに管理費・修繕積立金や固定資産税などを月換算して加えると、
実際の住居費は今の家賃12万円よりかなり上がる可能性があります。

さらに現在は奨学金が月3万5,000円あります。

つまり、住宅ローンだけを見て「月13万円だから家賃12万円と大差ない」と考えるのではなく、
住宅取得後の住居費＋奨学金＋生活費＋教育費まで含めて考える必要があります。

そして、今回一番気になるのが2人目です。

現在は夫婦ともに収入がありますが、2人目が生まれた場合、奥様が産休・育休を取る、
勤務時間を短くする、あるいは一時的に収入が大きく減る可能性があります。

その期間も住宅ローン、奨学金、管理費・修繕積立金、
固定資産税などは基本的に待ってくれません。

ですから、私なら「夫520万円＋妻280万円＝800万円だから4,500万円」という計算はしません。

むしろ一度、奥様の収入をかなり少なく見積もって、
ご主人の年収520万円を中心に家計がどこまで耐えられるのかを確認します。

もちろん、実際には奥様が働き続ける可能性もありますし、育休中にも給付があります。

ただ、住宅ローンは30年、35年という長い期間の話です。

「奥様が今後もずっと280万円稼ぐ」ことを前提にしないと成立しない住宅ローンであれば、
2人目を考えているご家庭にとっては余裕が少ないと思います。

また、奨学金についても住宅ローン審査では無視されるものではありません。

銀行は住宅ローン以外の借入も含めて返済負担を確認しますので、
奨学金の返済があるから住宅ローンが組めないということではありませんが、
借入可能額には影響する可能性があります。

「収入合算で夫単独名義」という点も、金融機関によって取り扱いが違います。

奥様の収入をどの程度合算できるのか、奨学金の返済をどう審査に反映するのか、
収入合算の結果として奥様が連帯保証人等になるのかなどは、
実際に利用する金融機関に確認した方がいいところです。

そして、物件価格4,500万円なら、4,500万円の住宅ローンで済むのかも確認してください。

中古住宅の場合、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関係費用、
火災保険などの諸費用があります。

また、物件によってはリフォーム費用や家具・家電なども必要になります。

頭金や諸費用をどこから出すのかによっても、家計の安全性は変わってきます。

私なら今回、まず「4,500万円の物件を買えるか」ではなく、

「奥様の収入が一時的にほぼなくなっても生活できるか」
「2人目が生まれて教育費が増えても住宅ローンを払い続けられるか」
「奨学金を返済しながら、毎月きちんと貯蓄できるか」
「管理費・修繕積立金や固定資産税まで含めても、現在の家計に余裕が残るか」

ここを確認します。

特に大切なのは、「ローンを払える」ではなく「ローンを払いながら貯められる」ことです。

子どもが1歳半ということは、これから保育費、教育費、車や生活費など、
家計が変わっていく時期でもあります。

住宅ローンを払ったら毎月ほとんど残らない、という状態では、
ちょっとした収入減や大きな出費で家計が苦しくなります。

一方で、住宅ローンを支払った後も毎月一定額を貯蓄でき、
奥様の育休・時短期間にも対応できる現金を十分に残せるのであれば、
4,500万円という価格帯も検討対象にはなると思います。

ですから、私なら最初から4,500万円を上限にはしません。

4,500万円を「買える上限」ではなく、「比較する物件価格の上限」として考え、
実際には3,500万円、4,000万円、4,500万円と住宅ローンの返済額だけでなく、
管理費・修繕積立金、固定資産税、諸費用まで含めて家計を並べてみます。

その中で、2人目が生まれて奥様の収入が一時的に減ったケースまで入れても、
毎月貯蓄を続けられる金額を探します。

今の家賃12万円が高いから住宅を買う、という考え方だけではなく、
「購入後の家計が今より安定するか」という視点で考えてみてください。

今回の条件だけで「4,500万円は無理」とまでは思いません。

ただ、2人目を考えていることまで含めると、
夫婦合算の現在の年収800万円を前提に4,500万円を目いっぱい借りるという考え方には、
私は慎重になります。

住宅ローンは、銀行が貸してくれる金額ではなく、子どもが増えた後の生活を続けながら、
貯蓄もできる金額から逆算して決める。

このご家庭なら、その考え方で物件価格を決めるのが一番現実的だと思います。

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