イイタン相談室-不動産の悩みを専門家に相談

相続
50代
男性
エリア

広島県広島市安佐南区
日付

2026/07/01

78 view

家はお前に残すと言われていますが、売っても借金が残りそうです。

父が亡くなってから、実家の書類を少しずつ片付けています。公正証書遺言には、実家の土地と建物は長男の私に相続させる、と書かれていました。父からも前に、この家はお前に残すけえ、将来は心配せんでええと言われたことがあります。なので最初は、父なりに私のことを考えてくれていたんだと思っていました。ただ、銀行や封筒の書類を見ているうちに、自宅を担保にした借入が残っていることが分かりました。住宅ローンとは別のものもあり、合計すると1,900万円くらいです。実家は築35年です。念のため不動産会社に査定をお願いしたところ、1,500万円前後ではないかと言われました。もしその金額で売れたとしても、借金を全部返せないかもしれません。妹には預貯金を相続させる内容になっていましたが、父の口座には思っていたほどお金が残っていませんでした。妹には、家はお兄ちゃんって遺言に書いてあるんだから、借金もそっちじゃないの？と言われています。正直、実家に住むつもりはありません。家をもらうというより、負債を引き受けるような状態なら、相続放棄も考えています。遺言に「長男へ相続させる」と書かれていても、放棄することはできますか？また、家だけ受け取らずに、妹とあらためて分け方を話し合うことはできるのでしょうか。

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離婚
30代
女性
エリア

東京都豊島区
日付

2026/06/30

699 view

離婚前に住宅購入を進めるのはありですか？

現在離婚協議中ですが、子どもの生活環境を考え、新たにマンション購入を検討しています。今の家は夫の単独名義です。新しい家は私の単独名義で組む予定ですが、まだ離婚が成立していないため、財産分与や名義の問題がどうなるのか分かりません。今のうちに購入してしまった方が動きやすいのか、それとも離婚成立後まで待った方が良いのか判断できません。このタイミングで購入を進めるのはリスクが高いでしょうか。

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住宅ローン
30代
男性
エリア

大阪府豊中市
日付

2026/06/30

124 view

本審査は通ったのに、急にあと300万円必要に...

中古マンションを購入することになり、先週、住宅ローンの本審査も通りました。物件価格は4,800万円です。頭金は200万円入れて、残りをローンで借りる予定です。手付金もすでに支払っています。昨日銀行の担当者から電話があり、「物件の担保評価が売買価格より低かったため、融資できるのは4,300万円までです」と言われました。計算すると、諸費用とは別に、現金をあと300万円ほど用意しないといけないようです。そんなお金はすぐに出せません。承認の連絡をもらった時には、借りられる金額まで確定したと思っていました。仲介会社からは、親に借りるか、別の銀行も当たってみてはどうかと言われています。ただ、引き渡しまで1か月を切っていて、今から間に合うのか？お金を用意できずに購入をやめた場合、住宅ローン特約で契約を白紙にできるのでしょうか。審査には通っているので、買主都合のキャンセルになってしまいますか？

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売却
30代
男性
エリア

東京都大田区
日付

2026/06/30

105 view

引っ越した後、部屋のにおいを指摘されました。

転勤が決まり、住んでいたマンションを売却することになりました。先に家族で引っ越し、現在は空室の状態で内見を入れています。先日、内見した方から「部屋にたばこのようなにおいが残っている」と言われたそうです。私は吸いませんが、以前よく遊びに来ていた父がたまにリビングで吸っていたことがあります。そのにおいが室内に残っているのかもしれません。担当者からは、壁紙を張り替えるか、専門業者の消臭を入れた方がよいと言われました。見積もりはざっと50万程だそうです。見た目はきれいなので、においだけにそこまで費用をかけるべきなのか迷っています。妻は値下げ交渉されるくらいなら直した方がいいと言っているのですが、かかった費用を全額売却価格に反映させることは難しいですよね。気にならない購入者が現れてくれたら良いのですが、、、、そこまでして直した方が良いのでしょうか。

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購入
50代
エリア

大阪府大阪市天王寺区
日付

2026/06/30

101 view

50代で賃貸から分譲6000万購入は無謀しょうか

預貯金1500万。賃貸月10万で払い続ける事への無駄さと、終の住処をそろそろ持ちたいと考えるも夫婦共に50代前半で世帯年収1100万。 6000万台の物件検討中だが、年齢的ににもフルローン借りれても返済への不安がかなりあり躊躇っています。子供は高校生1人。

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売却
60代
女性
エリア

東京都杉並区
日付

2026/06/30

96 view

サブリース解約

所有している物件を売却するため、サブリース会社へ解約通知書を送付いたしました。しかし、相手方からは「法律上の正当な理由（正当事由）がないため、基本的には解約できない」と言われております。その上で、「もしどうしても解約したいのであれば、解決金（違約金）として家賃24ヶ月分を支払うことが条件。それ以下での解約には一切同意しない」と高額な請求を迫られている状況です。契約書には「6ヶ月前の予告期間をもって解約できる」との旨が記載されており、相手方が主張する24ヶ月分という金額はあまりにも高額で、個人の負担として支払うことがどうしても難しく、困り果てております。相手方は「24ヶ月分払えば合意解約に応じる」という姿勢は見せているものの、この金額は法外だと考えております。相手方の「正当な理由がないから解約できない」という主張の崩し方や、この24ヶ月分の違約金を、一般的な相場（3〜6ヶ月分など）まで引き下げるための交渉を専門家にお願いする事で円満に解決することは出来るのでしょうか？今後の具体的な進め方や切り返し方について、アドバイスをいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。

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売却
40代
女性
エリア

福島県いわき市
日付

2026/06/29

64 view

共有者の兄と連絡がとれず、空き家問題が深刻に

2年前に母が亡くなり、実家の戸建てを兄と2分の1ずつ相続しました。（兄と半分ずつ、が母の遺言でした）兄は20年以上前からほとんど連絡がとれない状態で、相続の手続きをするとき、弁護士経由でなんとか署名だけしてもらいました。売ることについても任せると手紙があった為、不動産会社に相談に行ったのですが「共有者全員の合意がないと媒介契約を結べない」と言われました。兄に連絡しようにも電話が繋がらず、弁護士に再度依頼したところやはりまた費用がかかるとのことで、そのまま半年経ってしまいました。その間に固定資産税の通知が来て、2人分を私が全額払っていますが、兄の分を回収できる見込みもありません。しかも去年の台風で雨樋が壊れて、外壁が剥がれそうで危ないと区役所に苦情が入ったという通知まで来て、修繕業者を手配して修理費も負担しました。このまま兄と連絡がとれない場合、媒介契約を結ぶことはできないのでしょうか。裁判所を通して共有物分割をする請求するという方法も調べましたが、費用がどれくらいかかるか、売却まで持っていけるのかがわかりません。どうしたら手放すことができるでしょうか。

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相続
40代
男性
エリア

静岡県浜松市中央区
日付

2026/06/29

85 view

実家を売ろうとしたら、増築した部屋が登記されていませんでした

父が亡くなり、実家をどうするか兄と話しています。母はもう亡くなっていて、兄も県外に住んでいるので、たぶん売却することになると思います。それで先日、不動産会社に家を見てもらったのですが、「登記されている建物の広さと、今の家の広さが合っていないかもしれません」と言われました。確かに、思い返せば父が20年くらい前に1階に部屋と物置を増やしています。家族の中では普通に使っていたので、登記されていないとは思っていませんでした。工事を頼んだ会社も、もう無いようです。父は昔「知り合いの大工さんにやってもらった」と言っていましたが、図面とか申請の書類は探しても出てきません。兄は、古い家なんだし、そのまま売ればいいんじゃない？と言っています。ただ不動産会社の方からは、未登記の部分があると買う人がローンを組みにくかったり、売る時に説明が必要になることもある、と言われました。相続の登記だけでもよく分かっていないのに、増築部分の登記まで必要なのかと思うと少し気が重いです。このままの状態でも売ることはできるのでしょうか。

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購入
40代
女性
エリア

埼玉県和光市
日付

2026/06/29

87 view

専用庭つきなのに自由に使えない

小学生の子どもがいるため、専用庭つきの中古マンションを検討しています。庭で子どもを遊ばせたり、家庭菜園をしたいと思っていたのですが、申込み前に管理規約を確認すると、想像以上に制限が多いことが分かりました。大型の遊具は置けず、物置も禁止、植えられる植物にも条件があるようで、庭の使用料として毎月2,000円もかかるようです。内見時には「自由に使える専用庭です」と説明されていたため、少し話が違うのでは？と感じています。不動産会社に聞くと、「専用使用権はありますが、共用部分なので規約には従う必要があります」と言われました。庭を決め手にしていた分、この制限を知って迷い始めました。専用庭という名前でも、実際には共用部分として扱われるのが普通なのですか？

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購入
20代
女性
エリア

東京都新宿区
日付

2026/06/28

117 view

内見した部屋だけ、携帯の電波がほとんど入りません

夫婦で中古マンションを探しています。気に入った物件が見つかり、購入申込みを入れるか迷っています。立地も室内も希望に合っています。ただ、内見中に携帯電話の電波がとても悪かったんです。部屋は低層階で、周囲を建物に囲まれています。窓際では少しつながりましたが、リビングの奥では通話が切れてしまいました。夫婦とも在宅勤務があり、仕事の電話を受けることも多いです。担当者からは「Wi-Fiを使えば問題ないと思います」と言われましたが、停電や通信障害があったとき、携帯まで使えないのは不安です。物件自体はかなり気に入っているので、電波だけで諦めるのも迷います。マンション購入前に通信環境はどこまで確認するものなのでしょうか。契約後に改善できないと分かった場合、資産価値にも影響しますか。

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売却
30代
女性
エリア

神奈川県横浜市青葉区
日付

2026/06/28

126 view

引渡後に買主からクレームが来た

半年前にマンションを売却して、引渡も終わっていたのに、先週買主から不動産会社を通じて連絡が来ました。「給湯器の温度調節がおかしい、説明と違う」という内容です。思い当たることがあって、内覧のときに買主から「給湯器の調子はどうですか」と聞かれて、私が「特に問題ないですよ」と答えていたんです。実際にそのときは不具合に気づいていなかったのですが、付帯設備表には「経年劣化あり、現況渡し」と書いてあって、担当者には「これで大丈夫です」と言われてサインしました。不動産会社は今「付帯設備表に書いてあるので問題ない」という立場みたいです。でも買主側は「口頭で問題ないと言った、それが告知義務違反だ」と言っているらしく、交換費用の30万円の請求をにおわせています。この場合、修繕費を負担しないといけない可能性はあるんでしょうか。不動産会社が間に入っているのに、費用は売主持ちになるのか、そこが一番不安です。

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住宅ローン
40代
男性
エリア

神奈川県川崎市多摩区
日付

2026/06/28

87 view

フラット35Sの優遇期間が終わるタイミングで、変動に切り替えた方がいいのか悩んでいます

9年前に新築マンションを購入し、フラット35Sで借り入れました。借入額は4,100万円、35年返済で、当初10年は金利優遇で1.05％が適用されています。来年の3月で優遇期間が終わり、適用金利が1.8％前後に上がる予定です。月々の返済は今の9万3千円から11万円台になる計算で、年間で20万円近く増えます。ちょうど今、変動金利が上がり続けていることは気になっているのですが、それでも大手ネット銀行では0.5〜0.7％台のものがまだあって、フラット35の優遇後より低いです。ただ、借り換えには諸費用が50万円前後かかると聞いていて、今の残債が3,400万円ほどある中でそれが回収できるのかどうか、試算の仕方がよくわからないまま時間が経ってしまいました。妻はパートで年収130万円ほどあるのですが、借り換え審査のときに収入合算できるのか、それとも私一人の年収680万円で通すのか、どちらが有利なのかもわかりません。優遇期間が終わる前に動くとしたら、どのくらいの時期から準備を始めれば間に合うでしょうか。また、今の金利状況で変動に乗り換えるのは、フラット35を継続するより有利になる条件はあるのか、教えていただけると助かります。

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その他
30代
女性
エリア

東京都江東区
日付

2026/06/27

98 view

退去前に鍵をなくした。交換費用、全部払わないといけないのか

来月退去予定の賃貸マンションに4年間住んでいます。先週、外出中にオートロックのカードキーを1つなくしてしまいました。このカードキーが部屋の鍵も兼ねているタイプで、管理会社に連絡したところ「全戸分を再登録する必要があるため、費用は45,000円になります」と言われました。国土交通省のガイドラインで「鍵の紛失は借主負担」とは読んだのですが、全戸再登録の費用まで私が払うものなのか、納得できていません。退去まであと1か月しかなく、新しい入居者のために交換するなら退去後に対応する話では？とも思っています。 45,000円を全額負担しなければならないのでしょうか。

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相続
50代
男性
エリア

神奈川県川崎市川崎区
日付

2026/06/27

82 view

配偶者居住権を設定したら、抹消してからでないと売却できないと言われた

2年前に父が亡くなり、相続の手続きを司法書士にお願いしました。そのとき「配偶者居住権を設定すれば母の相続税が減らせる」とアドバイスをもらい、実家の建物部分に配偶者居住権を設定して、土地は私（長男）が所有する形で登記を分けました。相続税も確かに圧縮できて、当時はそれで良かったと思っています。しかし、母は去年から軽度の認知症と診断されており、施設への入居を検討しています。母が施設に移れば実家は空き家になるので、売却して施設の費用に充てたいと思っていたのですが... 不動産会社に相談したところ、土地はご長男の名義ですが、建物には配偶者居住権が設定されている為、居住権を抹消させないといけません。それには奥様本人の合意と登記抹消が必要です、と言われました。母は認知症と診断されている為、合意書への署名はできることはできても、それが有効になるのかわかりません。成年後見人をつけないといけないのでしょうか。後見人をつけたとしても、家の売却もすぐにはできないという情報もあり、困っています。軽度の認知症と診断されていても、本人が納得していれば居住権を抹消することは可能なのでしょうか。他に何か方法はないでしょうか。

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売却
40代
女性
エリア

東京都杉並区
日付

2026/06/27

112 view

専任媒介を結んだ翌日に「レインズは1週間後に載せます」と言われました

先月、自宅マンション（築14年・3LDK・70平米）の売却を始めようと思い、3社に査定を依頼して一番対応が丁寧だった会社と専任媒介を結びました。契約の翌日に担当者から電話があって、「まず弊社のネットワークで内々に探しますので、レインズへの登録は1週間ほど待ってもらえますか」と言われました。「先に紹介できるお客様がいるので、その方が早く決まる可能性があります」という説明でした。最初は「それならいいか」と思ったのですが、後でネットで調べたら、専任媒介は契約から5日以内にレインズへ登録する義務があると書いてあって、あれ？と思い始めました。「囲い込み」というワードも出てきて、正直ちょっと不信感が出てきています。担当者の説明には嘘はないのかもしれないし、本当に見込み客がいるだけかもしれない。でも1週間遅らせることで、私が損をする可能性はあるのでしょうか。このまま待った方が良いのか、それとも今すぐ「やっぱり早く載せてほしい」と言った方が良いのか教えてください。

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購入
40代
女性
エリア

埼玉県さいたま市西区
日付

2026/06/27

99 view

インスペクションで床の傾きと雨漏り跡が見つかり、売主が「直す」と言っていますが信用して良いのか

先月、気に入った築18年の中古戸建てにインスペクションを入れました。結果は「床の傾き（最大6/1000）」と「1階天井の雨漏り跡（現在は乾燥している可能性あり）」の2点が指摘事項として出ました。仲介担当者に報告したところ、売主は「どちらも直してから引き渡す」と言っているそうです。ただ担当者は「おそらく対応してもらえます」という言い方で、具体的な修繕方法や業者名、費用の話は全然出てきません。床の傾きは基礎や構造に起因している可能性もあると報告書に書いてあったので、表面的な工事で済む話なのか判断できていません。雨漏りも「現在は乾燥している」だけで、原因箇所の特定ができているのかどうかも分からないままです。物件価格は3,980万円で、この地域では条件が合う物件が他になく、半年以上探してきたこともあり、流したくない気持ちもあります。でも修繕内容が不明のまま契約に進んで良いのか、不安は消えません。売主が直すという約束は契約書にどう盛り込めるでしょうか。また修繕が不十分だった場合に買主が取れる手段はありますか。

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その他
40代
男性
エリア

大阪府大阪市淀川区
日付

2026/06/26

108 view

大家から「来月から家賃を1万5千円上げる」と言われましたが、拒否できますか

8年間同じ賃貸マンション（月9万円）に住んでいます。先月、大家から「近隣の家賃相場が上がっているため、来月から月10万5千円に値上げする」と口頭で伝えられました。できれば拒否したいのですが、断った場合に更新を拒否されるのでは？と心配しています。ネットで調べると「借地借家法で借主は保護されている」という情報と、「合意がなければ更新できない場合がある」という情報があり、どちらが正しいのかわかりません。口頭で言われたことも気になっています。もし拒否した場合どうなるのか、交渉の余地はあるのか、教えてください。

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相続
40代
男性
エリア

栃木県宇都宮市
日付

2026/06/26

82 view

父の土地に自分名義で家を建てて9年。相続税の計算をしたら納税資金が全然足りないかもしれません

9年前、父が持っていた栃木県の土地（約180平米）に、私が自分名義で建物を建てて同居を始めました。当時は父も元気で、「土地は死ぬまで俺名義でいい」という話になっていて、そのまま今日まで来ています。昨年の12月に父が急逝して、相続手続きを始めたところです。相続人は私と妹の2人で、遺産は栃木の土地と、父が一人で使っていた預貯金が約430万円です。税理士に相談したら、路線価で計算した土地の評価額が約4,800万円になると言われました。基礎控除が4,200万円（3,000万円＋600万円×2人）なので、課税価格は600万円ほどになる計算です。相続税は80万円前後になりそうだと言われたのですが、預貯金の430万円では足りない。ここで疑問が出てきました。私は9年間ずっとこの土地の上に住んでいるので、小規模宅地等の特例が使えるのではないか？と思ってネットで調べました。「特定居住用宅地等」なら330平米まで80%減額できると書いてあったのですが、それが本当に使えるなら土地の評価額が960万円まで下がって、相続税がゼロになる計算です。ただ、私の場合は建物が自分名義で土地だけ父名義という状態なので、普通の「同居」と同じ扱いになるのか自信が持てなくて。税理士には「おそらく使えます」と言われたのですが、「おそらく」という言葉が引っかかっています。妹は現金でもらえれば何でもいいという立場なのですが、特例が使えるかどうかで私の取り分の計算も変わってくるので、先に確定させたいです。申告期限まで残り3ヶ月しかないのに、判断が固まらないまま時間が過ぎていくのが不安で仕方ありません。建物が自分名義・土地が被相続人名義の場合でも小規模宅地等の特例は問題なく適用できるのか、また特例が使えた場合の妹への代償金の目安はどう考えれば良いのか、教えていただけますか。

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売却
50代
男性
エリア

神奈川県川崎市幸区
日付

2026/06/26

94 view

専任媒介を終えて一般媒介に切り替えたら、各社の売り出し価格がバラバラになっています

マンションの売却で相談があります。 3か月間、A社と専任媒介契約を結んで売り出しましたが、内覧は計6件で成約できませんでした。期間満了を機に、B・C・D社の3社と一般媒介に切り替えて先月から再スタートしています。ただ、各社が提案してくる価格が揃っていません。 B社は「4,480万円で様子を見ましょう」、C社は「4,350万円なら動く買主がいます」、D社は「4,200万円に下げないと難しい」という意見で、上下280万円の差があります。価格は私が指定するものだとは理解しているのですが、3社の意見が割れていると、どこを基準に判断すれば良いのか迷っています。 B社には「問い合わせが2件来ている」と言われており、今の段階で下げると機会損失になるのでは、とも考えています。この状況でどの価格を選べば良いか、判断のポイントを教えていただけますか。また、一般媒介のまま続けるのか、専任に戻した方が良いのかも、あわせて教えてください。

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住宅ローン
60代
エリア

岡山県倉敷市
日付

2026/06/26