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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    福岡県福岡市南区
  • 投稿日
    2025/09/22
  • 更新日
    2025/09/23
  • ［2回答］

161 view

親名義の家を売りたいが、認知症で契約できない。

母名義の戸建てを空き家のまま維持していますが、母に認知症のような症状が出てきてしまい、売却ができそうにありません。
後見人を立てた方が良いのか、家族信託にした方が良いのか、制度が複雑で手が止まっています。
税金や維持費の負担も重く、このままでは赤字です。

母名義の戸建てを売却する最短ルートを教えてください。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/09/23

    はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

    ご質問頂きまして、有難うございます。

    最短かつ合法的な売却ルート：家庭裁判所を通じた「成年後見制度」利用だと思います。

    以下、理由と手順をわかりやすく解説します。

    ★前提：認知症の方は「売却契約できない」
    お母様が認知症で「契約の意味を理解できない」状態にある場合、
    法的には不動産の売買契約は無効になります。

    【選択肢は主に2つ】
    ①成年後見制度：家庭裁判所で後見人を選任してもらい、後見人が売却契約を行う
    ②家族信託：元気なうちに信託契約を結んでおけば、家族が不動産の処分が可能になる制度
    　がありますが、今回の場合は厳しいかと思います。（本人が契約能力を失っている為）

    ★成年後見制度を使った売却までの流れ（最短）
    　・家庭裁判所に後見人選任の申立て
    　・申立人は、あなた（子）など親族が可能。
    　・成年後見人が選任される（約2〜4ヶ月）
    　・家庭裁判所が調査し、後見人（あなたなど）を選任。
    　　※注意点：お母様の財産はすべて後見人が管理することになります。
    　・家庭裁判所に「不動産売却の許可申請」
    　・売却理由（維持が困難・税負担など）を示す必要あり。
    　・裁判所の許可が下りれば、正式に売却が可能に。
    　・不動産の売却契約（後見人名義で締結）
    　・後見人が、売主として売却を行います。

    【必要書類】
    　・お母様の診断書（認知症の状態を証明）
    　・不動産の登記事項証明書
    　・申立書類一式（家庭裁判所でもらえる）

    ★ 期間の目安
    　・後見申立て〜選任：約2〜4ヶ月
    　・売却許可申請〜許可：約1ヶ月
    　・売却活動〜契約締結：市場状況次第（3ヶ月～半年）
    　▶ 最短で半年～8ヶ月程度を見込むのが現実的です。

    ★注意点
    　後見制度を使うと、家族の自由裁量で不動産を売ることはできなくなります。
    　売却金はすべてお母様の財産となり、勝手に引き出したり使うことはできません。
    　（後見人として管理）

    また、弁護士や司法書士に依頼する場合、
    申立費用として10〜30万円前後がかかることがあります。

    ★維持費・税金が厳しい場合の対処法
    　申立て中の期間も、以下の対策を検討してください：
    　固定資産税の減免申請（自治体によって対応あり）
    　空き家管理代行サービスの利用（損傷防止）
    　短期的な賃貸活用（法的に可能なら）

    ※まとめ：あなたの今すぐすべきこと
    家庭裁判所に「成年後見制度の申立て」準備を開始する
    地元の 司法書士 または 弁護士 に相談（申立て支援してくれる）
    お母様の診断書を取得（かかりつけ医に相談）

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    弁護士　松島達弥

    いろどり法律事務所

    • 40代
    • 京都府
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/09/22

    認知機能低下前に家族信託の契約を締結がなされているのであれば問題ありませんが、そうでなければ、今このタイミングから家族信託を利用することはむずかしいでしょう。
    この場合、原則として後見人を選任させるという流れになりますが、将来法定相続人となる立場の全員の合意が取れるのであれば、また、不動産所有者の方の意思表明の状況によっては、抜け穴的な対処法が無いわけではありません。
    そこで、一度、弁護士による正式な法律相談を受けてみてはいかがでしょうか。

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