隣に住んでいる人に土地を売ることはできる？

Question

実家の家の一部分の土地を隣に住んでいる人に売って欲しいと言われています。
特に使っていないので庭の部分を売ってあげようかと思いますが、このような場合、不動産屋さんに、相談した方がよいのでしょうか？
また不動産会社さんに相談しなくても売れるのでしょうか？

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

売買契約自体は不動産会社を挟まずに個人間で可能です。登記も個人で可能です。融資を使う場合は銀行が担保設定をするため司法書士が必要となります。
ただし、後日になってもめるケースが無いわけではありません。そのために仲介である不動産会社を挟んだ方が安心できます。その点でいえば、買主、売主それぞれが別々の仲介会社を選んでご相談されると良いかと思います。売主買主は利益相反の関係にあるため、売買を仲介する会社も別々にした方が好ましいのです。

早川和孝(株式会社ワンライフ) · Answer

土地の一部を売却することで将来のご売却時に影響する可能性があります。

と申しますのも、将来ご売却を行う場合、マンションや戸建、アパートなどの用途に使えるかどうか、また分割が可能か等、土地の広さ・形等により、売却時の土地単価が変わってきます。

土地の一部を売却することによって、その用途が限られる場合はマイナスに働き、逆に土地の一部を売却した方が、多くの需要が見込める場合はプラスに働く可能性が高くなります。

ご相談の土地の条件次第で変わってきますので、適正な譲渡金額を設定するためにも、地元の不動産会社に一度ご相談されることをお勧めいたします。

脇保雄麻(株式会社ユー不動産コンサルタント) · Answer

何故、隣の方がご相談者様の土地一部を欲しがってるのでしょうか？

エリアによっては最低敷地面積をもうけているところもあります。最低敷地面積以上の土地でなければ家を建築することが出来ないというものです。

ご相談者様のエリアがどういうところか分かりませんが、土地の一部を売却することで最低敷地面積以下になってしまうということもあり得ます。

過去にたった2平米足りなくて2つに分筆出来なかった土地が！ありました。1９８平米の角地の敷地で２つに分筆すれば需要がてるだろうなと思っていた土地があったのですが、そのエリアでは最低敷地面積が１００平米以上とされておりました。2つに分筆してしまうと片方の土地が建物建てられなくなってしまいます。そのままの敷地面積で売却となっても単純に坪単価でかけても価格帯が高くなるため需要が一気に無くなりす。

また、敷地の一部を売却することにより水道管やガス管が売却下敷地内を通っているなんてことありませんか？もし、そうだったとしたら隣地の方が第三者に土地を売却して代が変わってなどしていくと隣地のかたとトラブルが起きかねないです。もともと、こちらの土地でした。など等を主張したところで敷地を購入した第三者は、水道管が越境しているという事実でしかないのです。

いずれにせよ、ご相談者様の敷地状況等がどういう状況かは分かりませんので、不動産屋に相談される方が良いかと思います。相談される際は、どう進めていくか、どのようなリスクあるか、問題あるようであれば売却しない方がいいとちゃんとアドバイスくれるようなところが良いですよね。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

隣に住む方に土地を売ることは可能ですが、スムーズかつ問題なく取引を進めるためには、以下のポイントに注意する必要があります。不動産会社を介さずに売買することもできますが、手続きの煩雑さやリスクを考えると、不動産の専門家に相談することをおすすめします。

1. 隣地売買のポイント
隣人に土地を売る場合、特定の条件が通常の売買よりも整いやすいメリットがあります。
・買主がすでに隣地所有者であるため境界問題が発生しにくい。
・購入目的が明確で、合意形成がしやすい。

ただし、以下の点に注意してください
・境界の明確化: 売る土地と隣接する土地の境界を明確にする必要があります。
・地役権や通行権: 売却後も自宅への通路が確保されるか、必要なライフラインが問題なく利用できるか確認。
・分筆登記: 土地の一部分を売却する場合、売却部分を分けるための分筆登記が必要です。これには測量士による測量が伴います。

2. 不動産会社への相談は必要か
不動産会社に相談せずに売買を進めることも可能ですが、以下の理由で専門家のサポートを受けることを推奨します。

（不動産会社に相談した方が良いケース）
・価格設定: 隣人との関係性を考慮し、適正価格で売却したい場合に役立ちます。感情的な決定を避け、公平な評価を得られます。
・法的手続きのサポート: 契約書の作成や必要書類の準備をスムーズに行えます。
・トラブル回避: 境界線や支払い条件などで将来的に争いが起きないようにアドバイスを受けられます。

（不動産会社を介さない場合）
以下を自力で行う必要があります。
・分筆登記の手続き:土地家屋調査士に依頼して売却部分を分ける。境界確定のための立ち会いが必要になる場合があります。
・売買契約書の作成:必要事項を盛り込んだ売買契約書を作成し、双方が合意する必要があります。
・登記手続き:売却後、所有権移転登記を行います。司法書士に依頼するのが一般的です。
・税金や費用の処理:土地の売却益に対する譲渡所得税や印紙税、登録免許税が発生する可能性があります。

3. 適正価格の設定
隣人に売却する場合、市場価格よりも安価で売るケースが多いですが、適正価格を把握しておくことが重要です。
・固定資産税評価額: 価格の参考として利用できます。
・近隣相場: 公示地価や取引事例を基に適正価格を確認する。交渉の余地を考慮: 隣人との良好な関係を保つために柔軟性を持たせる。

4. 具体的な流れ
・初期合意: 隣人と条件（売却面積、価格、引き渡し時期）について基本的な合意を形成する。
・専門家の依頼:分筆が必要なら土地家屋調査士。登記や契約の準備なら司法書士や不動産会社。
・測量・分筆登記:売却する土地の部分を分筆し、新しい土地の境界線を確定させる。
・売買契約書の作成:契約書に基づき双方が合意し、印紙を貼付。
・所有権移転登記:買主が司法書士に依頼して所有権移転登記を行う。
・支払い、引き渡し:売買代金の受領後、土地の引き渡しを完了。

5. 注意点
・隣人との信頼関係: 条件設定や交渉が不公平に感じられないよう注意。税金・費用の負担割合: 測量費用や登記費用をどちらが負担するか明確に決めておく。
・将来のトラブル防止: 売却部分と残地部分の用途や権利を明確にする。

（まとめ）
不動産会社や専門家に相談せずに進めることも可能ですが、登記や契約書の作成など、手続きが煩雑です。隣人との信頼関係を保ちながら円滑に進めたい場合、不動産会社や司法書士、土地家屋調査士などの専門家を利用することで、トラブルを防ぎ、安心して取引を進められるでしょう。

以上、参考になれば幸いです。

岡崎正利((有)山地不動産企画 常口アトムFC登別室蘭店 売買営業部) · Answer

ご相談内容について
土地の売買の場合は、売る土地を確定しなければなりませんので、土地家屋調査士への、売る土地の分筆が必要になります。売った場合は、居住地により、建蔽率・容積率にご注意ください、土地家屋調査士に聞くと、教えてくれると思います。
但し、土地を分筆するにも、費用が掛かりますので、単純に坪単価×広さにはなりませんので、ご注意ください。不動産会社を通さなくても、売買はできますが、分筆費用は、測量をして、登記しなければなりませんので、費用は、思いのほか掛かりますので、見積もりを取ってから、動いたほうが良いとおもいます

不動産お悩み相談室

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