不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

東京都杉並区
投稿日

2026/09/11
更新日

2026/09/11
［1回答］

141 view

母名義の実家を生前贈与で子供名義にするデメリットは

83歳の母が1人暮らししている実家の名義を、母がまだ元気なうちに私に移しておくことによるデメリットはなんでしょうか。

知り合いに親が認知症になってしまい、証券口座も実家の名義も何も動かせなくなってしまい大変な思いをされた方がいる為、早めに名義を私に移しておきたいのですが。

贈与税がかかるのは知っていますが、相続時精算課税制度を使えばいいと聞いたのですが、それ以外に何かデメリットはありますか？

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/09/11
お母さまが元気なうちに実家の名義を子どもに移しておくという考え方自体は、
認知症になった場合の財産管理を考えると理解できます。

ただ、
「相続時精算課税を使えば贈与税は大丈夫だから、今のうちに名義を移しておこう」
と考えるのは少し注意した方がいいと思います。

相続時精算課税は、贈与税を単純に免除する制度ではありません。
現在は、一定の要件を満たせば年間110万円の基礎控除と、累計2,500万円の特別控除があり、
超えた部分には20％の贈与税がかかります。
そして、お母さまが亡くなったときには、
原則としてその贈与財産を相続税の計算に加えて精算します。
つまり「今もらったから相続税とは無関係になる」という制度ではありません。

むしろ今回、一番大きなデメリットとして考えたいのは、贈与税以外の税金と費用です。

不動産を贈与すると、所有権移転の登記について登録免許税がかかります。
贈与の場合は原則として固定資産税評価額の2％であるのに対し、
相続による所有権移転は0.4％です。
さらに贈与では不動産取得税もかかるため、同じ実家を最終的に子どもが取得するのであれば、
相続で取得するより税金や登記費用が大きくなることがあります。

もう一つ、実務上かなり大事なのが「その家を今後どうするのか」です。

お母さまがその家に住み続けるのであれば、名義だけ子どもに変えても、
お母さまの生活が自動的に楽になるわけではありません。
将来、介護施設に入るために実家を売却することになった場合には、
所有者になった子どもが売主になります。売却すること自体はできますが、
贈与したからといって、その後の売却が特別有利になるわけではありません。

また、贈与された不動産を将来売却する場合、
取得費は原則としてお母さまが取得したときの取得費を引き継ぎます。
贈与した時点の評価額が、そのまま子どもの取得費になるわけではありません。

そして、
今回の相談で一番気になっている「認知症になったら何も動かせなくなる」
という問題についても、実はここは生前贈与だけが答えではありません。

お母さま自身の財産を、
元気なうちに子どもが管理できるようにしておく方法はほかにもあります。
ですから、
「認知症になる前に不動産を全部子ども名義にしてしまう」
というところまで急いで決める必要があるのかは、一度考えた方がいいと思います。

特に83歳で現在も元気に一人暮らしをされているのであれば、実家をいつまで使うのか、
将来売却する可能性があるのか、介護や施設入居の費用をどこから出すのか、
兄弟姉妹がいるのであれば相続をどうするのかまで含めて考えた方がいいです。

相続時精算課税は以前より使いやすくなっていますが、
「贈与税がかからないから生前贈与」という制度ではありません。
贈与時の税金・登記費用、不動産取得税、将来売却するときのこと、
そして相続全体まで含めて判断する必要があります。

今回のように「母が認知症になったときに実家を動かせなくなるのが心配」という理由であれば、
その心配自体はもっともだと思います。
ただ、その対策として実家の名義を今すぐ子どもに移すのが一番いい方法なのかは別問題です。

私なら、まず実家の現在の固定資産税評価額やおおよその売却価格、
預貯金などのお母さまの財産、相続人の人数、今後その家をどうする予定なのかを確認します。

その上で、相続時精算課税を使った生前贈与と、何もせず相続する場合を比較します。

認知症への備えは大切ですが、「早めに名義を変えること」そのものを目的にしてしまうと、
かえって税金や費用を余計に負担することがあります。

お母さまの財産をどう守り、将来どう使うのか。その結果として名義を今変えるのか、
相続までそのままにするのかを決めるのが、一番後悔の少ない考え方だと思います。

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