不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
50代
男性
エリア

北海道札幌市中央区
投稿日

2024/03/09
更新日

2024/12/30
［3回答］

3563 view

マンション売却後に発覚した隠れた瑕疵についての責任範囲

マンションを市場価格より若干高めに設定して売却しましたが、契約後に購入者から、内覧時には見落としていた隠れた瑕疵（例えば、水漏れの跡や経年劣化による設備の不具合など）が見つかったとクレームがありました。
契約時には既にそのような問題はないと説明しており、特に隠していたわけでもありません。このような場合、売却後に発覚した問題に対して売主はどこまで責任を負うのでしょうか？

私が回答します
月山なつ

不動産専門家
- 40代
- 大阪府
- 女性
- 専門家
投稿日

2024/04/08
マンションの売却後に発覚した隠れた瑕疵についての責任範囲は、一般的に法律によって規定されています。以下に、一般的な原則に基づいて説明しますが、特定の法律や地域の規定に応じて異なる場合がありますので、専門家や法律のアドバイスを求めることが重要です。

隠されていないかどうか：売主は物件について正確な情報を提供する義務があります。
隠された瑕疵があった場合、売主はその問題について責任を負う可能性があります。しかし、売主が問題を隠していない場合は、責任を負う必要はありません。

内覧時の注意義務：購入者も物件を内覧する際に合理的な注意を払う義務があります。
つまり、購入者が内覧時に問題を見落とした場合、売主に責任を負わせるのは難しい場合があります。

欠陥の種類と時期：欠陥の種類や時期によっても責任範囲が変わります。
例えば、一般的な経年劣化は売主の責任とはみなされない場合がありますが、売主が問題を隠していた場合は責任を負う可能性があります。

契約書の内容：契約書には売主の責任範囲や免責事項などが明記されている場合があります。
契約書の内容を確認し、売主がどのような責任を負うかを把握することが重要です。

総合的に判断すると、売主は隠された瑕疵を知らなかった場合や、内覧時に合理的な注意を払った場合は責任を負いにくいです。ただし、個々のケースによって異なるため、具体的な状況や法律の解釈については、不動産の専門家や弁護士に相談することが重要です。
私が回答します
品木彰

不動産専門家
- 30代
- 大阪府
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/04/15
マンションの売主には「契約不適合責任」があります。そのため、引き渡したマンションが売買契約で定めた内容に適合しない場合、売主は原則として責任を負います。

マンションの売却後に、売買契約書に記載されていない欠陥が発覚したとき、買主は売主に補修や代金の減額、契約解除などを求めることができます。

ただし、売主が個人の場合、買主が契約不適合責任を問える期間は、引渡しから3か月などと契約で定められているのが一般的です。契約書で定められている期間を過ぎたあとに、欠陥の発覚が通知されたのであれば、売主は買主の要求に応じる必要はありません。

また、期間内であっても、発覚した欠陥が売買契約書の特約で定められた免責事項に該当するのであれば、売主の責任は免除されます。そのため、まずは売買契約書に記載されている内容をよく確認することが大切です。

建物や設備による経年劣化の場合、マンションの築年数から考えて相応の品質や性能がある場合も、契約不適合にはあたらないとされています。

たとえ補修や修繕が必要になったとしても、契約内容に適合する範囲での対応で良いとされているため、買主からの要求に100%応じる必要はありません。

売却後に、売主がどこまでの責任を負うかは、契約内容やマンションの築年数などで異なります。判断に迷うときは、仲介をした不動産会社や、不動産の取り引きに詳しい弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

また、建物や設備の補修・必要になったときは、不動産会社が提供する欠陥の保証サービスを利用できることがあります。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/12/30
ご相談を拝見しました。

契約不適合責任については、故意あるいは善意無過失である旨は斟酌されません。ただし、契約内容と相違した場合に適用されることが前提ですから、物件状況報告書などに記載した内容と異なる部分についてのみ、売主は損害賠償や代金減額などの責を負うことになります。

例えば設備の経年変化の不具合について、売主は現状で使用可能と報告しているに過ぎません。したがって、引き渡し後すぐに故障してもその責任を売主が負う必要性はないのです。しかし、このあたりの見解は当事者の主張が相反する部分ですから、感情的にならず専門士業などを第三者に交え協議するほか、必要に応じて家庭裁判所に和解調停を申し立てるなどの手段を検討されると良いでしょう。

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