不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

東京都世田谷区
投稿日

2024/12/09
更新日

2024/12/09
［2回答］

303 view

複雑な状況下での相続問題はどう対応すればいいいのでしょうか。

先週末、実家に帰省した際に父が突然倒れ、そのまま他界してしまいました。まさか相続問題に直面するとは思ってもみませんでした。
父の遺産には、世田谷区の実家（築50年のマンション）、千葉県館山市の別荘、神奈川県横浜市の賃貸アパート2棟、預貯金約1億円、株式投資約5000万円相当が含まれています。
兄弟は私を含めて3人で、兄は海外在住、弟は北海道に住んでいます。

実家のマンションは老朽化が進んでおり、建て替えの話も出ていました。館山の別荘は年に数回しか使用していません。横浜の賃貸アパートは安定した収入源ですが、築40年を超えており、大規模修繕が必要な時期に来ています。
さらに複雑なのは、父が生前に私に対して実家は私にあげると言っていたことです。しかし、遺言書は見つかっていません。

また、父は認知症の初期症状があったという話も耳にしています。
突然の出来事で、相続税の申告期限や相続登記の義務化など、時間的制約がある中でどう対処すべきか途方に暮れています。また、遺産分割協議が難航した場合の対応や、海外在住の兄との調整方法についても不安があります。
このような複雑な状況下で、不動産の評価方法や相続税の計算、遺産分割の進め方について、どのように対応すべきでしょうか？突然の相続に直面した場合の初動対応や、専門家への相談のタイミングなども含めて、アドバイスをいただけますと幸いです。

私が回答します
角田浩崇

イエステーション博多店 (株)コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/09
はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

突然のご不幸、心よりお悔やみ申し上げます。このような複雑な相続問題では、
適切な初動対応と専門家の力を借りることが重要です。以下に、具体的な進め方を整理しました。

1. 初動対応（死亡後すぐに行うべきこと）
(1) 遺言書の確認
自筆証書遺言、公正証書遺言、法務局で保管されているものがないか確認します。
見つかった場合は、開封せず家庭裁判所に検認申請を行います（公正証書遺言の場合は不要）。

(2) 法定相続人の確認
法定相続人（あなたと兄弟）を確定します。
戸籍謄本を収集し、相続関係図を作成します。

(3) 資産の調査
不動産、預貯金、株式など、遺産のリストアップと評価を行います。
借金や保証債務がある場合も確認してください。

(4) 相続税申告のスケジュール確認
相続税の申告期限は「死亡後10カ月以内」です。
相続税の基礎控除額：3,000万円＋600万円×法定相続人の数（今回は3人）＝4,800万円。

2. 不動産の評価と処理方法
(1) 不動産の評価
不動産の評価額は「路線価」「固定資産税評価額」または「時価」で計算します。
横浜の賃貸アパートは収益還元法で評価可能ですが、老朽化や修繕費も考慮します。

(2) 処理の方向性
・世田谷の実家: 老朽化が進んでいる場合、建て替えのコストを考慮した上で、誰が管理・所有するかを決めます。
・館山の別荘: 利用頻度が低い場合、売却の選択肢を検討。
・横浜の賃貸アパート: 修繕費の分担や売却の可否を検討します。

3. 遺産分割協議の進め方
(1) 協議の準備
遺産目録を作成し、相続人全員で共有。
生前の言葉（実家をあなたにあげる）についても、他の相続人に説明します。

(2) 協議の進め方
全員で直接会うことが難しい場合は、オンライン会議を活用。
法定相続割合（3人の場合は1/3ずつ）を基準に調整します。

(3) 専門家のサポート
・司法書士: 相続登記（義務化されたため、相続登記が必要）。
・税理士: 相続税の計算と申告。
・弁護士: 遺産分割協議が難航する場合。

4. 海外在住の兄との調整
遺産分割協議書に署名・捺印が必要ですが、兄が海外在住の場合、公証役場での「署名証明書」を取得してもらいます。
手続きの円滑化を図るため、専門家を窓口とし、代理手続きを進めるのも有効です。

5. 相続税の計算と対策
・評価額を抑える: 不動産は特例（小規模宅地等の特例）が適用できる場合があります。
・分割方法の工夫: 資産の形状に応じて分割方法（現物分割、代償分割、換価分割）を選択。

6. 専門家への相談のタイミング
・初動時（死亡後1カ月以内）: 不動産評価や遺言書の有無確認のため司法書士に相談。
・資産評価時（死亡後3カ月以内）: 税理士とともに相続税試算を行い、納税準備。
・遺産分割協議時（死亡後6カ月以内）: 必要に応じて弁護士を交え、協議を進める。

7. 注意すべき点
・相続放棄の期限: 借金などマイナスの財産が判明した場合、相続放棄は「死亡後3カ月以内」に行う必要があります。
・遺産分割未了の影響: 分割が進まない場合、相続税申告は法定相続割合で行い、後日修正申告が必要です。
状況が複雑であるため、早めに専門家に相談し、計画的に進めることをおすすめします。相続は感情的な要素も絡みますが、冷静かつ公正に対応することで、最善の結果を目指してください。

以上、参考になれば幸いです。
私が回答します
村上　知之

有限会社　山地不動産企画　常口アトムFC室蘭登別売買営業部
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/09
結論から申し上げますと弁護士にお願いした方が宜しいかと思います。相続財産が現金や株式、不動産など多岐にわたる場合には本人達で遺産分割協議をすることはほぼ不可能です。ただ時間だけが過ぎてしまい、遺産分割協議が進まないでしょう。

また認知症の初期症状があったかどうかに関わらず、「ご実家をあげる」といった口頭でのお話は法的には認められません。（もちろんご兄弟がそのお話を信じて、納得すればOKですが）。

どんなに仲の良いご兄弟やご親族でもお金の話が絡むと大変難しくなります。まずはご兄弟でお話合いをして、遺産分割協議は第三者である弁護士を通してお話ししようと提案することがベストかなと考えます。