不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 50代
- 女性
-
- エリア
- 栃木県日光市
-
- 投稿日
- 2025/02/19
-
- 更新日
- 2025/02/20
- [3回答]
180 view
相続した土地に未登記の古家があり、困っています
親から相続した土地を売却したいのですが、敷地内に登記されていない古い建物があります。
敷地の登記名義人は亡くなった祖父のままで、親も登記をしていませんでした。
固定資産税は長年親が払っていたようです。
この場合、未登記物件も敷地(土地)もまとめて所有者を私に移行したあとに売却できますか?
解体する必要が出てくるのでしょうか。なるべくそのままの状態で売却してしまいたいです。
-
ご相談を拝見しました。
相談者様の他に相続人がいないとの仮定で回答いたします。まず、未登記建物について表題登記(建物の存在を公に記録するための登記)を行い、そのうえで祖父から親、そして相談者様へと所有権の移転登記を行う必要があります。
原則として建物を建築した場合、1ヶ月以内に表題登記を行うことが法律で義務付けられています。しかし、現金で建築した場合など、表題登記を行わずともあまり支障がないケースもあることから、登記されないまま使用されている場合もあるのです。
しかし、所有権移転など権利登記をする場合には、まず対象となる建物の存在を登記しなければなりません。そのため前述したように、まずは表題登記を行ってから権利登記する必要があるのです。
表題登記を申請する際には、建物の所有権を証明する資料を法務局に提出する必要があります。しかし「古い建物」と記載されていることから、建築図面などは保管されていない可能性は高いでしょう。長年親が建物の固定資産税を支払っていたという事実は、親が建物を所有していたことを証明する書類の一つとはなり得ます。しかし、複雑な一連の登記手続きを一般の方が行うのは無理がありますので、急ぎ司法書士に相談されることをお勧めします。
ちなみに、解体が必要かどうかは今後相談者様が適切に管理できるかを含め現状の建物の状態、さらに買主の意向によって異なります。 -
【参考になった方は「ワッショイ」で応援してね!】※回答右下
相続した土地に未登記の古家があると、そのまま売却できるのか、登記が必要なのか、解体する必要があるのかなど、色々と迷いますよね。意外と不動産屋も迷ったりします。
結論から話しますと、未登記建物がある状態でも売却は「可能」です。
が、いくつかの手続きや注意点があります。
今回では、未登記建物の売却方法と注意点について、できるだけわかりやすく解説したいと思います。
ご相談者様以外の方もわかりやすいように。
1. そもそも未登記建物って?
未登記建物とは、法務局の登記簿に登録されていない建物のことを指します。
本来、新築した建物は 1ヶ月以内に「表題登記」 を行い、建物の存在を公示することが法律で義務付けられています(不動産登記法第47条)。実は過料もあるんですが、未登記建物は、日本に、ごまんとあります。
理由は単純でして、
・そもそも登記義務を知らなかった
・建築時に住宅ローンを使わなかった(現金払い)
・登記手続きが面倒だった
などの理由で、未登記のまま放置されるケースが多くあります。
特に、築40年以上の古い建物に未登記が多い というのが不動産業界の実態です。
2. 未登記建物があるまま土地を売却できる?
未登記建物があっても、土地ごと売却することは可能です。
しかし、未登記建物があると以下のようなデメリットがあり、買い手がつきにくいことが多いです。
未登記建物があるまま売却するデメリット
住宅ローンを利用できない → 買主が現金購入するしかなく、購入希望者が限定される
所有権を証明しづらい → 売買後にトラブルが発生する可能性あり
買主が登記手続きを負担する必要がある → 買主に敬遠される
→そのため、できるだけ「登記をしてから売る」か、「建物を解体して更地で売る」方がスムーズです。
3. 未登記建物の売却方法
未登記建物がある土地を売却するには、主に3つの方法があります。
① 売主が登記をしてから売却(最も安全)
建物の表題登記(建物の情報)と所有権保存登記(所有者の登録)を行う
登記を済ませることで、買主は通常の不動産売買と同じ手続きが可能
住宅ローンの利用が可能になり、買い手がつきやすくなる
② 建物を解体して更地で売却(最も売れやすい)
建物を解体し、更地にして売却すれば、登記の問題がなくなる。
買主が自由に建築できるため、売却しやすくなる。
古屋付き土地よりも高値で売却できる可能性がある(見た目がいいので)
※注意※
解体後に市区町村に「家屋滅失届」を出しましょう。(出さなと延々と固定資産税がきます。)
③ 未登記建物のまま売却(リスクあり)
買主が現れるまで時間がかかる可能性大
契約時に「未登記建物あり」と明記し、所有権移転のリスクを説明する
買主が登記手続きを負担する必要があるため、価格を下げる必要がある
最も安全なのは「登記してから売却」
売りやすいのは「解体して更地で売る」
未登記のままでも売れるが、リスクがあり買い手が限られる
といった感じでしょうか。
◎大事なこと
登記せずに売る場合は、契約書に未登記であることを明記
相続登記は2024年4月から義務化されており、放置すると10万円以下の罰則の可能性あり
買主が住宅ローンを利用できるか確認する
解体する場合は、事前に解体費用を見積もる
まずは、不動産会社に相談し、最適な売却方法を決めましょう!
\素敵な1日になりますように!/
サモエステートの情報はこちら!
もっと不動産のことを知りたい方へ!
相続・不動産投資・住宅ローンの知識を発信中!
役立つ情報をわかりやすく解説!
Note(ブログ): https://note.com/samoyestate
X(旧Twitter): @SamoyEstate
↓お仕事のご依頼はこちらから↓
shinya.morimoto@terass.com
フォロー&いいねで応援お願いします! -
ご質問拝見いたしました。
弊社は、『売却相談専門』にお客様のサポートをしています。
相続登記をし忘れている場合はよくあります。
この場合には、司法書士に相続登記から依頼をしてご相談者様に相続登記ができればそのまま売却する事が可能です。
祖父母の場合相続人が他にもいる可能性がありますので注意が必要です。
その場合、その不動産は相続人全員の所有となります。
先ほどお伝えした、相続人が複数人いる場合には、売却には全員の承諾が必要など、手続きが複雑になりますので売却前に明らかにしておいた方が良いでしょう。
なお、築年数や解体して売るなどの条件によっては、譲渡所得税についての3000万円の税金控除が受けられる可能性がありますので、信頼できる不動産会社に相談してみてください。
以下の記事もよく読まれています
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 千葉県勝浦市
-
- 投稿日
- 2025/01/10
- [3回答]
239 view
家族信託とは?わかりやすい解説が欲しいです!
40代主婦です。 年配の父の不動産についてどうするか話が出ていて、 家族信託について調べているところです。 調べれば調べるほど、複雑だったり分かりづらかったりで ちゃんと理解できているか不安です。 家族信託も視野に入れているので、詳細の解説と(できれば簡潔にわかりやすくだと幸いです) 家族信託が向いてるのはどんな人なのか、教えていただきたいです。
239 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2019/06/14
- [2回答]
1714 view
相続について
親の不動産を兄弟で相続する場合、一方が不動産を排他的に利用できるようにするためにはどのような手続きが必要でしょうか。
1714 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 岡山県岡山市北区
-
- 投稿日
- 2024/12/31
- [3回答]
266 view
実家の相続を進めたいが、相続人に精神病の弟がいます
母が亡くなり、実家の相続があります。相続人は私(長女)、次女、長男(弟)の3人です。 母の面倒は亡くなる直前まで私がみており、近くにも住んでいます。 次女は家庭があり、遠方に住んでいます。 弟は長年精神病を患っており、生活保護を受けほぼ引きこもり状態です。 母の実家の相続について、次女は長女の私が相続するで問題ないと言ってくれていますが、弟は母が亡くなったことも知りません。 弟に説明するもの億劫で、このまま手続きを進めたいのが本音です。 実家の他に、少しの預貯金がある程度なので相続税はかかりません。登記の変更をする上で、弟の同意は必須でしょうか。
266 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都日野市
-
- 投稿日
- 2025/03/06
- [3回答]
171 view
母が認知症疑い。マンションの名義を変更できますか
母に認知症のような症状が出てきました。 今母と二人暮らしですが、このマンションは母名義です。 認知症と診断されると銀行口座も凍結すると聞いたことがあります。 まだはっきりと診断されたわけではありませんが、今からマンションの名義を母から私に変更することは難しいのでしょうか。
171 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 新潟県新潟市中央区
-
- 投稿日
- 2024/10/19
- [1回答]
325 view
父のマンションをどうするかで兄弟と揉めています
父のマンションをどうするかで兄弟と揉めています 兄、姉、私、弟の4兄弟です。 母は数年前に他界して、先日父が亡くなり父の住んでいたマンションのことで揉めています。 父は生前介護が必要で私が主に介護をしていました。そこに弟も協力してくれていました。 そして父の住まいであるマンションについては、私が相続することになっていました。 父からの遺言でもそう書いてあります。 ですが今回姉が「マンションは売って、そのお金をみんなで分けたら?」と言ってきました。 兄は顔を出すことも少なかったので、話し合いには参加する気は見えません。 弟は「介護していて、父からもこのマンションを相続すると言われていたし決めるのは兄ではないか」と私の意見に賛成してくれています。 姉はいつも遊びにくるだけで介護の協力はしてくれていませんでした。 なのにこういう時は「こうしたほうがいいんじゃない?」と意見だけしてきます。 遺言書の効力は絶対ですよね?姉に何を言われても遺言書の内容以外に何か起こることはないですよね? 姉が何かしてこないか不安です。安心するためにも教えていただきたいです。
325 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 青森県青森市
-
- 投稿日
- 2025/03/29
- [1回答]
104 view
親が遺した借金や空き家…どこまで責任を負うのか
70代の父が亡くなり、相続の手続きを始めています。 相続人は私と弟の2人ですが、父とは疎遠気味だったので資産状況についてほとんど把握できていません。 通帳を見ても残高はほとんどなく、逆に消費者金融の通知や管理が放置されたままの地方の空き家の名義が父になっていることがわかり、戸惑っています。(遠い親戚が教えてくれました) このまま何もせずに相続してしまったら借金や空き家の固定資産税まで背負うことになるのでは?と思い、相続放棄についても調べましたが、そもそもまだ全ての資産・負債がわかっていない状況で判断ができません。 この場合はまず何から進めたら良いのでしょうか。父の周りの遺品整理をしたとして、何か出てくれば調べられますが、何も出てこなかった場合、把握できたものだけが資産・負債ということで良いのでしょうか。 あとからこれも資産・負債だった、とわかった場合はどのようにしたら良いのでしょうか。
104 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 大阪府大阪市生野区
-
- 投稿日
- 2024/12/04
- [2回答]
281 view
サブリース物件を相続しました
不動産に関する知識がないまま、サブリースの物件を相続しました。深く考えず売却すればいいやと考えてましたが、ネットで調べるとサブリースは解約ができないと出てきて困っています。解約ができない=売却ができないということでしょうか?
281 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 栃木県佐野市
-
- 投稿日
- 2024/08/23
- [2回答]
336 view
どちらを優先すべきか相談です。
都心のマンション価格が高騰する一方で、地方の実家の価値が下がり続けています。 親の介護のために地方に戻る可能性もありますが、都心の住まいを手放すと将来的な資産価値を失うのではないかと悩んでいます。 両立は難しく、どちらを優先すべきか決断できずにいます。
336 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 島根県出雲市
-
- 投稿日
- 2025/02/08
- [3回答]
159 view
税理士に頼まないで相続手続きをすることはできますか?
実家と、預金600万円、車1台が相続財産です。 相続人は私一人です。 実家の市場価値は1,500万円くらいです。 基礎控除で3,600万引いた場合、相続税はかからないと思います。 この場合、名義人の変更手続きのみをすれば相続税の申告は不要だと思っていて良いでしょうか。
159 view
-
70代 女性
- 相続
-
- エリア
- 石川県金沢市
-
- 投稿日
- 2025/04/11
- [1回答]
75 view
孫にマンションを相続させたい。
私が亡くなった場合、長男の子供(20代)と、次男(50代)が相続人です。長男は昔に病死しています。 次男とは織が合わず、長男の子供夫婦によくしてもらっています。 その為、私の死後はこの孫夫婦に私の資産とマンションを相続させたいのですが、 必ず孫夫婦に相続させられるようにするには何が必要でしょうか。 遺言の必須項目等、教えてください。
75 view