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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 相続
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    栃木県日光市
  • 投稿日
    2025/02/19
  • 更新日
    2025/02/20
  • ［3回答］

594 view

相続した土地に未登記の古家があり、困っています

親から相続した土地を売却したいのですが、敷地内に登記されていない古い建物があります。
敷地の登記名義人は亡くなった祖父のままで、親も登記をしていませんでした。
固定資産税は長年親が払っていたようです。
この場合、未登記物件も敷地（土地）もまとめて所有者を私に移行したあとに売却できますか？
解体する必要が出てくるのでしょうか。なるべくそのままの状態で売却してしまいたいです。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/02/20

    ご相談を拝見しました。

    相談者様の他に相続人がいないとの仮定で回答いたします。まず、未登記建物について表題登記（建物の存在を公に記録するための登記）を行い、そのうえで祖父から親、そして相談者様へと所有権の移転登記を行う必要があります。

    原則として建物を建築した場合、1ヶ月以内に表題登記を行うことが法律で義務付けられています。しかし、現金で建築した場合など、表題登記を行わずともあまり支障がないケースもあることから、登記されないまま使用されている場合もあるのです。

    しかし、所有権移転など権利登記をする場合には、まず対象となる建物の存在を登記しなければなりません。そのため前述したように、まずは表題登記を行ってから権利登記する必要があるのです。

    表題登記を申請する際には、建物の所有権を証明する資料を法務局に提出する必要があります。しかし「古い建物」と記載されていることから、建築図面などは保管されていない可能性は高いでしょう。長年親が建物の固定資産税を支払っていたという事実は、親が建物を所有していたことを証明する書類の一つとはなり得ます。しかし、複雑な一連の登記手続きを一般の方が行うのは無理がありますので、急ぎ司法書士に相談されることをお勧めします。

    ちなみに、解体が必要かどうかは今後相談者様が適切に管理できるかを含め現状の建物の状態、さらに買主の意向によって異なります。

  • 私が回答します

    森本　慎也

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/19

    【参考になった方は「ワッショイ」で応援してね！】※回答右下



    相続した土地に未登記の古家があると、そのまま売却できるのか、登記が必要なのか、解体する必要があるのかなど、色々と迷いますよね。意外と不動産屋も迷ったりします。


    結論から話しますと、未登記建物がある状態でも売却は「可能」です。


    が、いくつかの手続きや注意点があります。

    今回では、未登記建物の売却方法と注意点について、できるだけわかりやすく解説したいと思います。


    ご相談者様以外の方もわかりやすいように。

    1. そもそも未登記建物って？

    未登記建物とは、法務局の登記簿に登録されていない建物のことを指します。

    本来、新築した建物は 1ヶ月以内に「表題登記」 を行い、建物の存在を公示することが法律で義務付けられています（不動産登記法第47条）。実は過料もあるんですが、未登記建物は、日本に、ごまんとあります。

    理由は単純でして、
    ・そもそも登記義務を知らなかった
    ・建築時に住宅ローンを使わなかった（現金払い）
    ・登記手続きが面倒だった
    などの理由で、未登記のまま放置されるケースが多くあります。

    特に、築40年以上の古い建物に未登記が多い というのが不動産業界の実態です。


    2. 未登記建物があるまま土地を売却できる？

    未登記建物があっても、土地ごと売却することは可能です。
    しかし、未登記建物があると以下のようなデメリットがあり、買い手がつきにくいことが多いです。


    未登記建物があるまま売却するデメリット

    住宅ローンを利用できない → 買主が現金購入するしかなく、購入希望者が限定される
    所有権を証明しづらい → 売買後にトラブルが発生する可能性あり
    買主が登記手続きを負担する必要がある → 買主に敬遠される

    →そのため、できるだけ「登記をしてから売る」か、「建物を解体して更地で売る」方がスムーズです。


    3. 未登記建物の売却方法

    未登記建物がある土地を売却するには、主に3つの方法があります。


    ① 売主が登記をしてから売却（最も安全）

    建物の表題登記（建物の情報）と所有権保存登記（所有者の登録）を行う
    登記を済ませることで、買主は通常の不動産売買と同じ手続きが可能
    住宅ローンの利用が可能になり、買い手がつきやすくなる


    ② 建物を解体して更地で売却（最も売れやすい）

    建物を解体し、更地にして売却すれば、登記の問題がなくなる。
    買主が自由に建築できるため、売却しやすくなる。
    古屋付き土地よりも高値で売却できる可能性がある（見た目がいいので）

    ※注意※
    解体後に市区町村に「家屋滅失届」を出しましょう。（出さなと延々と固定資産税がきます。）


    ③ 未登記建物のまま売却（リスクあり）

    買主が現れるまで時間がかかる可能性大
    契約時に「未登記建物あり」と明記し、所有権移転のリスクを説明する
    買主が登記手続きを負担する必要があるため、価格を下げる必要がある


    最も安全なのは「登記してから売却」
    売りやすいのは「解体して更地で売る」
    未登記のままでも売れるが、リスクがあり買い手が限られる
    といった感じでしょうか。


    ◎大事なこと
    登記せずに売る場合は、契約書に未登記であることを明記
    相続登記は2024年4月から義務化されており、放置すると10万円以下の罰則の可能性あり
    買主が住宅ローンを利用できるか確認する
    解体する場合は、事前に解体費用を見積もる

    まずは、不動産会社に相談し、最適な売却方法を決めましょう！


    ＼素敵な１日になりますように！／


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  • 私が回答します

    酒井香澄

    ミナゴフ不動産

    • 30代
    • 大分県
    • 女性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/19

    ご質問拝見いたしました。

    弊社は、『売却相談専門』にお客様のサポートをしています。

    相続登記をし忘れている場合はよくあります。

    この場合には、司法書士に相続登記から依頼をしてご相談者様に相続登記ができればそのまま売却する事が可能です。

    祖父母の場合相続人が他にもいる可能性がありますので注意が必要です。
    その場合、その不動産は相続人全員の所有となります。

    先ほどお伝えした、相続人が複数人いる場合には、売却には全員の承諾が必要など、手続きが複雑になりますので売却前に明らかにしておいた方が良いでしょう。

    なお、築年数や解体して売るなどの条件によっては、譲渡所得税についての3000万円の税金控除が受けられる可能性がありますので、信頼できる不動産会社に相談してみてください。

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